用法治良方破解物业管理难题 《聊城市物业管理条例》3月1日起实施

业主对专有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的权利

住宅空置六个月以上，前期物业费应当减收

尚未出售的车位、车库，业主要求承租，应予以出租□聊城日报全媒体记者叶晨雯

备受关注的《聊城市物业管理条例》（以下简称《条例》）将于2021年3月1日起施行。《条例》共九章七十二条，诸多亮点引人关注。对于新建物业与前期物业管理、物业服务管理、旧住宅区物业管理等诸多民生问题一一进行了明确。

业主对专有部分以外的共有部分

享有共用和共同管理的权利

《条例》明确，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共用和共同管理的权利。

物业服务区域内的以下部分属于业主共有：道路、绿地，但是属于城镇公共道路、城镇公共绿地或者明示属于私人所有的除外；占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位；建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等；物业服务用房和其他公共场所、共有设施；法律、规规定或者房屋买卖合同依法约定的其他共有部分。

物业服务区域内成立业主大会、选举产生业主委员会，由其决定物业服务区域内的重大事项以及有关共有部分利用和管理等事项。一个物业服务区域成立一个业主大会。业主大会由物业服务区域内全体业主组成，对物业服务区域内共用部位、共用设施设备实施共同管理，按照相关规定开展与物业管理有关的活动。

住宅空置六个月以上前期物业费应当减收

《条例》明确，住宅物业费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业费应当实行政府指导价。

其中，普通住宅交付后空置六个月以上的，其空置期间的前期物业费应当减收；认定空置的标准和具体减收比例按照有关规定执行。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业费收费标准由物业服务人与业主或者物业使用人约定。已经竣工但是尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的，从其约定，业主负连带责任。

当物业所有权发生转移或者灭失的，业主应结清物业费。物业服务人违反规定或者约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝支付。此外，业主违反约定逾期不支付物业费的，业主委员会、物业服务人有权催交。可以通过在物业服务区域内显著位置公示、送达书面催交通知或者以业主易于知悉的其他方式，督促其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者依据仲裁协议、物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁。

尚未出售的车位、车库，业主有权承租

《条例》明确，物业服务区域内规划的车位、车库应当首先满足业主、物业使用人停车需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位应当出租。车位、车库租赁费的标准按照政府指导价格确定。

建设单位或者物业服务应当每季度将车位、车库出售、出租的情况在物业服务区域内显著位置进行公示。规划车位、车库尚未充分利用的，不得设置规划以外的车位。规划车位、车库不足的，可以利用业主共用的道路或者其他公共场地增设车位，所设置车位归物业服务区域内全体业主共有。车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定，但是不得侵害业主合法权益和共同利益，不得影响道路通行，不得违反消防安全要求。

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