聊城市物业管理条例

（上接A6版）

（二）物业服务合同约定的服务等级标准、服务内容、服务期限、收费项目、收费标准、收费方式等；

（三）物业服务合同没有约定的收费服务项目、服务标准和收费标准；

（四）电梯、消防、监控、门禁等设施设备的维修保养单位名称、资质、联系方式和应急处置方案等；

（五）公共收益收支清单和住宅专项维修资金使用情况；

（六）与供水、供电、垃圾清运等专业性服务组织签订的委托服务协议和代收协议；

（七）存在转供水、转供电情况的住宅小区，物业服务人应当定期公示水电损耗情况，到户水电价，向供水、供电专业性服务组织交纳水电费凭证复印件；需退补水电费差额的，应当公示退补周期和退补明细；

（八）房屋装饰装修以及使用过程中的注意事项；

（九）有关监管部门和专业性服务组织的职责以及联系方式；

（十）法律、法规规定需要公示的其他信息。

业主对公示内容有异议的，物业服务人应当在三日内予以答复。

第三十六条 县（市、区）住房城乡建设主管部门应当建立物业服务企业信用信息档案，将侵占业主共有部分经营收益，挪用、骗取、套用住宅专项维修资金等不良行为录入物业服务企业信用信息档案。业主大会选聘物业服务企业，需要了解企业信用信息的，县（市、区）住房城乡建设主管部门应当如实提供。

第三十七条 街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会选聘物业服务人进行指导。

业主委员会根据业主大会的授权应当与物业服务人签订物业服务合同。物业服务合同签订七日前，应当将物业服务合同文本在物业服务区域内显著位置公示，征求业主意见。

物业服务人应当自签订物业服务合同之日起十日内，向县（市、区）住房城乡建设主管部门备案。县（市、区）住房城乡建设主管部门应当将备案信息及时告知街道办事处、乡镇人民政府。

第三十八条 物业服务人应当与业主、业主委员会建立沟通协调机制，采取多种方式听取业主、业主委员会对物业服务的意见建议，至少每半年召开一次座谈会，对合理的意见建议应当采纳，不予采纳的应当在七日内予以答复并说明理由。

第三十九条 住宅物业费根据住宅的种类、特点以及物业服务阶段，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅前期物业费应当实行政府指导价。

发展改革主管部门应当会同住房城乡建设主管部门，对实行政府指导价的物业费标准，根据当地经济社会发展水平以及物业服务成本变动等情况，每三年核定一次。

市住房城乡建设主管部门应当制定普通住宅前期物业服务等级标准，明确服务标准和服务内容。

物业服务行业协会应当监测并定期发布物业服务项目成本信息和计价规则，供业主和物业服务人在协商物业费时参考。

第四十条 业主应当按照物业服务合同的约定支付物业费。

普通住宅交付后空置六个月以上的，其空置期间的前期物业费应当减收；认定空置的标准和具体减收比例按照有关规定执行。其他物业交付后空置六个月以上的，其物业费收费标准由物业服务人与业主或者物业使用人约定。

已经竣工但是尚未出售或者尚未交付的物业，物业费由建设单位支付。

业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业费的，从其约定，业主负连带责任。

物业所有权发生转移或者灭失的，业主应当结清物业费。

物业服务人违反规定或者约定，擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费的，业主或者物业使用人有权拒绝支付。

第四十一条 业主违反约定逾期不支付物业费的，业主委员会、物业服务人有权催交。可以通过在物业服务区域内显著位置公示、送达书面催交通知或者以业主易于知悉的其他方式，督促其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以依法提起诉讼或者依据仲裁协议、物业服务合同中的仲裁条款申请仲裁。

第四十二条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业性服务组织应当按照与业主签订的服务合同，向最终用户收取费用。专业性服务组织、环卫管理单位委托物业服务人代收费用的，应当签订代收协议。

专业性服务组织、环卫管理单位不得强制物业服务人代收费用，不得因物业服务人拒绝代收有关费用而停止向最终用户和共用部分提供服务。

物业服务人不得借代收费用的便利向业主收取手续费等额外费用。物业服务人接受专业性服务组织、环卫管理单位委托代收费用的，可以根据约定向专业性服务组织、环卫管理单位收取报酬。

第四十三条 物业服务人退出物业服务区域时，业主仍未选聘新的物业服务人，也未作出自行管理决定的，由全体业主共同承担管理责任。物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当进行应急管理，根据应急管理的需要组织基本保洁、公共秩序维护等服务，至新的物业服务人入驻或者业主实施自行管理为止，相关费用由业主承担。各相关职能部门以及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业性服务组织应当予以配合。

第五章 物业的使用与维护

第四十四条 业主、物业使用人应当合理、安全、文明使用物业，不得有下列行为：

（一）损坏或者擅自改变房屋承重结构、主体结构和门窗位置，超荷载存放物品；

（二）违法建设建筑物、构筑物；

（三）违反规定装饰装修；

（四）以乱堆乱放杂物、停放车辆等方式占用、堵塞、封闭消防通道、疏散通道，或者损坏消防设施；

（五）乱搭乱建或者破坏、擅自改变房屋外墙外观；

（六）擅自安装、改装、拆除户内燃气设施和燃气计量装置；

（七）擅自占用、挖掘物业服务区域内道路、场地；

（八）设置隔离桩、地锁、石墩、栅栏等障碍物圈占物业服务区域内共用部位、共用设施设备；

（九）侵占绿地、毁坏绿化植物和绿化设施；

（十）占用物业服务区域内共用部位、共用设施设备堆放杂物；

（十一）占用物业服务区域内共用部位、共用设施种植蔬菜以及其他农作物；

（十二）擅自在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、

刻画；

（十三）随意倾倒垃圾、杂物等；

（十四）私自架设电线、电缆；

（十五）在建筑物内的共用走道、楼梯间、安全出口等

公共区域停放电动车或者为电动车充电；

（十六）违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品，制造超过规定标准的噪声；

（十七）从建筑物中向外抛掷物品；

（十八）违反规定饲养动物；

（十九）排放有毒、有害物质；

（二十）擅自利用物业服务区域内共用部位、共用设施设备进行经营活动；

（二十一）法律、法规、临时管理规约或者管理规约禁止的其他行为。

物业服务人、业主委员会发现物业服务区域内业主、物业使用人有前款规定行为的，应当予以劝阻、制止；劝阻、制止无效的，应当及时报告有关行政主管部门，有关行政主管部门应当依法制止违法行为并作出处理。

第四十五条 物业服务区域内规划的车位、车库，应当首先满足业主、物业使用人停车需要。尚未出售的车位、车库，业主、物业使用人要求承租的，建设单位应当出租。车位、车库租赁费的标准按照政府指导价格确定。

建设单位或者物业服务人应当每季度将车位、车库出售、出租的情况在物业服务区域内显著位置进行公示。

规划车位、车库尚未充分利用的，不得设置规划以外的车位。规划车位、车库不足的，可以利用业主共用的道路或者其他公共场地增设车位，所设置车位归物业服务区域内全体业主共有。车位设置、管理、收费等事项由业主大会决定，但是不得侵害业主合法权益和共同利益，不得影响道路通行，不得违反消防安全要求。

物业服务区域内未设置车辆集中充电设施或者车辆集中充电设施不足的，经业主大会或者业主同意，可以占用业主共有道路、绿地或者其他场地增设车辆集中充电设施，但不得影响道路通行，不得违反消防安全要求。按照规定需要报有关部门批准的，应当依法办理批准手续。

发展改革、自然资源和规划、城市管理、消防救援、公安机关交通管理等主管部门应当加强对物业服务区域内增设车位、车辆集中充电设施等工作的指导。

第四十六条 物业保修期届满后，业主专有部分的养护、维修，由业主负责。

业主专有部分的物业存在安全隐患，危及公共利益或者他人合法权益的，业主或者物业使用人应当及时维修养护、消除危险，相邻业主应当提供便利。业主和物业使用人不履行维修养护义务的，经业主大会同意或者按照临时管理规约、管理规约的规定，可以由物业服务人代为维修养护或者采取应急防范措施，费用由业主或者物业使用人承担。

业主长期空置物业时，应当书面告知物业服务人，并采取措施防止漏水、漏电、漏气等事故的发生。业主委托物业服务人就专有部分进行养护、维修、管理的，应当按照约定支付费用。

第四十七条 物业服务区域内共用部位、共用设施设备存在安全隐患时，物业服务人应当设置明显的警示标志，采取具体防范措施，及时告知业主委员会，并向有关部门报告。

电梯、区域锅炉等业主共有的特种设备，由物业服务人或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业性服务组织负责维护、保养。

第四十八条 住宅物业的业主应当在办理住宅交付手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

建设单位代收住宅专项维修资金的，应当于三十日内将已售房屋业主信息报县（市、区）住房城乡建设主管部门，并将代收的住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。截止竣工交付尚未售出的房屋，由建设单位交存首期住宅专项维修资金。建设单位代交的未售出房屋住宅专项维修资金待房屋售出时由物业买受人承担。

未售出房屋的住宅专项维修资金，实行商品房预售资金监管的，项目综合验收合格后，建设单位应当交纳的住宅专项维修资金可以从监管的预售资金中划转。

申请不动产转移登记的，应当及时办理住宅专项维修资金户名变更手续。

第四十九条 住宅专项维修资金的使用应当由相关业主共同决定，从住宅专项维修资金专户中列支。

住宅专项维修资金账面余额不足首期交存额百分之三十或者商品住宅已经出售但是未建立住宅专项维修资金的，业主委员会应当组织相关业主续交或者补交。

第五十条 物业服务区域内有下列情形之一的，可以应急使用住宅专项维修资金：

（一）物业服务区域内发生的屋面、外墙防水严重损坏；

（二）电梯故障；

（三）消防设施出现功能障碍，存在火灾隐患；

（四）建筑外立面装饰和公共构件严重脱落松动；

（五）玻璃幕墙炸裂；

（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍；

（七）地下车库以及其他地下公共空间雨水倒灌；

（八）其它危及房屋安全和人身财产安全，需要实施应急维修、更新和改造的紧急情况。

前款规定的应急维修情形出现时，物业服务人或者相关业主应当立即报告业主委员会，经相关业主、业主委员会、物业服务人共同现场查验、确认后立即组织维修；未成立业主委员会的，应当立即向居民委员会或者村民委员会报告，经相关业主、物业服务人、居民委员会或者村民委员会共同现场查验、确认后立即组织维修。

第五十一条 业主委员会、物业服务人对需要应急维修的事项未及时维修、更新和改造的，街道办事处、乡镇人民政府应当督促其限期完成；逾期仍未进行维修、更新和改造的，街道办事处、乡镇人民政府可以组织维修、更新和改造。应急维修、更新和改造所需费用在住宅专项维修资金中列支。

第五十二条 下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关专业性服务组织承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视、宽带数据传输等设施设备和相关管线的维修、养护费用；

（三）依法应当由侵权人承担的人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务人承担的物业共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

第五十三条 利用物业服务区域内业主共有部分设置广告、进行租赁或者从事其他经营活动产生的收益，在扣除合理成本之后，属于业主共有。业主共有收益资金的处分由业主共同决定，可以用于补充住宅专项维修资金，折抵物业费，支付业主大会、业主委员会活动经费以及业主委员会委员的报酬。

物业服务人代为收取、保管前款规定的收益资金的，不得挪作他用。物业服务人对前款所列各项收益，应当单独列账，独立核算，接受业主委员会的监督。收益资金由业主委员会管理的，应当接受居民委员会、村民委员会的监督。收益资金收支账目应当接受业主监督，每季度在物业服务区域内显著位置公示一次，公示时间不得少于三十日。

第五十四条 业主对住宅专项维修资金，利用业主共有部分进行经营产生的广告费、车位场地使用费等收益资金以及业主大会和业主委员会工作经费的收支情况有异议的，可以要求查询有关财务账簿；经已交付使用物业专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议，业主大会应当按照管理规约或者业主大会议事规则，授权业主委员会委托会计师事务所进行审计并将审计报告通报全体业主。业主委员会或者物业服务人不得转移、隐匿、篡改、毁弃会计凭证、会计账簿、财务会计报告以及其他与财务收支有关的资料。

前款中规定的审计事项以及对离任的业主委员会委员是否进行审计监督，应当在管理规约或者业主大会议事规则中规定。

第六章 旧住宅区物业管理

第五十五条 市、县（市、区）人民政府对已建成交付使用，但是配套设施不齐全、环境质量较差的旧住宅区，应当采取措施组织和统筹资金进行改造整治，并将改造整治规划和年度计划向社会公布。

旧住宅区的范围，由市、县（市、区）人民政府划定。

第五十六条 旧住宅区未成立业主大会或者未选举产生业主委员会的，街道办事处、乡镇人民政府应当采取措施，鼓励、支持和推进其依法召开业主大会，选举产生业主委员会。旧住宅区依法产生业主委员会并且能够正常履行职责的，优先进行改造整治。

旧住宅区符合本条例第二十八条规定情形，未成立业主大会或者未产生业主委员会的，应当按照本条例相关规定成立物业管理委员会。

第五十七条 旧住宅区可以采取招标的方式选聘物业服务人，也可以采取协议的方式选聘物业服务人，由业主委员会根据业主大会的授权与物业服务人签订物业服务合同。

街道办事处、乡镇人民政府可以接受旧住宅区业主大会、业主的委托，将两个或者两个以上旧住宅区的物业服务事项打包为一个项目，采取招标或者协议方式确定同一物业服务人接管。

无法选聘物业服务人或者开展自行管理的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织基本保洁、公共秩序维护等服务，所需费用由业主承担。

第五十八条 未交纳住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的旧住宅区，业主应当按照有关规定交纳或者续交。

物业服务人可以根据物业服务合同约定，代业主归集住宅专项维修资金。

业主委员会负责催交住宅专项维修资金。

第七章 监督管理

第五十九条 市住房城乡建设主管部门履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策；

（二）制定本市物业管理相关政策并组织实施；

（三）制定物业服务相关标准、临时管理规约或者管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同以及承接查验协议等的示范文本；

（四）指导和监督县(市、区）住房城乡建设主管部门开展物业服务监督管理工作；

（五）指导和监督本市住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（六）建立业主委员会委员、物业管理委员会委员培训制度；

（七）建立全市统一的物业服务信用信息、业主电子共同决策等信息系统，供物业管理各方免费使用；

（八）指导行业协会制定和实施自律性规范；

（九）依法履行物业服务其他监督管理职责。

县（市、区）住房城乡建设主管部门履行下列职责：

（一）贯彻执行物业管理相关法律、法规和政策；

（二）监督管理辖区内的物业服务活动；

（三）指导、监督辖区内住宅专项维修资金的筹集、管理和使用；

（四）组织开展辖区内业主委员会委员、物业管理委员会委员的培训活动；

（五）指导街道办事处、乡镇人民政府开展与物业管理相关的工作；

（六）依法履行物业服务其他监督管理职责。

市、县（市、区）住房城乡建设主管部门负责依法对本条例第三十四条第一项、第五项至第十项，第四十四条第一款第一项至第三项规定的违法行为进行查处。

第六十条 市、县（市、区）住房城乡建设主管部门应当加强以下工作：

（一）加强物业服务企业信用信息管理，实施分类监管，建立激励和惩戒制度。对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，记入企业信用信息档案，进行信用评价；

（二）建立与不动产登记部门的信息共享机制。提示物业买受人在办理不动产转移登记时，可以核查该物业项目物业费、住宅专项维修资金和相关分摊费用交纳情况，并为信息核查提供便利；

（三）加强对物业管理的监督、检查、指导、考核，依法查处违规招标投标、挪用住宅专项维修资金、擅自处分业主共有部分等违法行为。

第六十一条 市、县（市、区）下列主管部门按照各自职责，负责物业服务区域内以下监督管理工作：

（一）发展改革主管部门负责制定和调整实行政府指导价的物业服务收费标准，负责职责范围内电力行业管理和监督；

（二）公安机关负责对物业服务区域内人防、物防、技防设施建设进行指导、监督，依法对本条例第三十四条第十一项、第四十四条第一款第十六项至第十八项规定的违法行为进行查处；

（三）民政主管部门负责指导无物业服务的旧住宅区，依托居民委员会、村民委员会实行自治管理；

（四）司法行政主管部门负责指导物业纠纷人民调解工作；

（五）财政、审计主管部门负责住宅专项维修资金管理和使用的监督检查；

（六）自然资源和规划主管部门负责物业服务区域内规划变更的管理，协助开展物业服务区域划分；

（七）生态环境主管部门负责监督物业服务区域及其周边污染源的治理，依法对本条例第四十四条第一款第十九项规定的违法行为进行查处；

（八）卫生健康主管部门负责物业服务区域内传染病防治工作，负责生活饮用水检验检测点的检验、检测等工作；

（九）应急管理主管部门负责物业服务区域内安全生产及防灾、减灾、救灾等应急救援工作；

（十）市场监督管理主管部门负责对物业服务区域内企业和个体工商户的经营活动、特种设备安全运营以及物业费收取等进行监督管理，依法对本条例第三十四条第二项、第三项，第四十四条第一款第二十项规定的违法行为进行查处；

（十一）城市管理（综合行政执法）主管部门负责供水、供气、供热等专业性服务组织在物业服务区域内开展经营活动的监督指导，依法对本条例第四十四条第一款第五项至第十四项规定的违法行为进行查处。

消防救援机构、公安派出所应当加强对物业服务区域内消防管理工作的指导、监督，对本条例第三十四条第四项，第四十四条第一款第四项、第十五项规定的违法行为加强日常监督检查。消防救援机构依法对本条例第三十四条第四项，第四十四条第一款第四项、第十五项规定的违法行为进行处罚。

法律、法规和本条例对政府各有关部门应当承担的物业服务监督管理职责有规定的，依照其规定；没有规定的，由市、县（市、区）人民政府确定。有关主管部门应当根据职责依法做好物业服务监督管理相关工作。

第六十二条 街道办事处、乡镇人民政府履行下列职责：

（一）组织召开物业管理联席会议；

（二）组织、指导本辖区内业主大会成立、业主委员会选举、换届和物业管理委员会的组建；

（三）指导、监督业主大会、业主委员会依法履行职责，依法撤销其作出的违反法律、法规的决定；

（四）指导、监督辖区内物业管理项目的移交和接管；

（五）统筹协调、监督管理辖区内物业管理活动，指导、监督业主和物业服务人依法履行义务，调处物业纠纷；

（六）依法履行其他物业服务监督管理职责。

未成立业主大会，发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府反映，街道办事处、乡镇人民政府应当及时处理。

第六十三条 居民委员会、村民委员会履行下列职责：

（一）协助街道办事处、乡镇人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会依法开展自治管理，就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会了解情况，引导其规范运作；

（三）指导、监督业主和物业服务人依法履行义务，调解物业纠纷；

（四）依法履行物业服务其他监督管理职责。

第六十四条 供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业性服务组织应当依法履行专业经营设施设备的维修养护责任。供水、供电、供气、供热等专业性服务组织应当配合县（市、区）人民政府对旧住宅区采取措施逐步改造，实现供水、供电、供气、供热等专业经营设施设备的分户计量、分户控制。

第六十五条 实行物业管理联席会议制度。

物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由居民委员会或者村民委员会、物业服务人、业主委员会、业主代表、专业性服务组织和住房城乡建设、公安、城市管理（综合行政执法）等主管部门参加。

物业管理联席会议主要协调下列事项：

（一）业主委员会或者有关部门不依法履行职责的情

况；

（二）物业服务人在履行退出程序和交接工作中出现的问题；

（三）物业服务区域内发生的突发事件；

（四）物业服务与社区管理的衔接和配合；

（五）需要协调的其他物业管理事项。

第六十六条 市、县（市、区）住房城乡建设、公安、自然资源和规划、生态环境、应急管理、消防救援、市场监督管理、城市管理（综合行政执法）等有关部门，应当建立违法行为投诉受理制度。

有关部门接到投诉、举报应当即时登记，属于本部门职权范围的事项，应当及时处理，并在五个工作日内予以回复；不属于本部门职权范围的事项，应当及时移交给有相关职权的部门，接受移交的部门对管理职责有异议的，由所在市、县（市、区）人民政府指定管理部门，不得再自行移交。

行政执法单位需要进入物业服务区域开展执法活动的，业主、业主委员会、物业服务人等应当予以配合。

第八章 法律责任

第六十七条 违反本条例规定的行为，法律、法规已作出处罚规定的，按照法律、法规的规定执行；法律、法规未作出处罚规定的，按照本条例的规定执行。

第六十八条 建设单位违反本条例第十一条第三款规定，拒不移交物业服务用房的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上十万元以下的罚款。

第六十九条 物业服务人违反本条例规定有下列行为之一的，由县（市、区）住房城乡建设主管部门按照下列规定予以处罚：

（一）违反本条例第十一条第六款规定，未按规定将物业承接查验结果在物业服务区域内显著位置公示的，责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上五万元以下的罚款；

（二）违反本条例第三十二条规定，未按规定建立、保管相关档案、资料的，责令限期改正；逾期不改正的，处一千元以上五千元以下的罚款；

（三）违反本条例第三十四条第七项规定，擅自撤离物业服务区域的，处三万元以上五万元以下的罚款。

第七十条 违反本条例规定，业主委员会届满后或者业主委员会委员职务终止后不按时移交有关资料、财物和印章的，由街道办事处、乡镇人民政府督促其移交。移交过程中出现违反治安管理的行为，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》予以处罚。

第七十一条 住房城乡建设主管部门、街道办事处、乡镇人民政府或者其他相关行政主管部门的工作人员违反本条例的规定，未履行相关监督管理职责或者在工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第九章 附则第七十二条 本条例自2021年3月1日起施行。

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