房地产市场升温　市民理性应对

◆近日,一线城市房地产市场火爆,房价上涨。作为三、四线城市,聊城市房地产市场也逐渐升温,有的开发商开始取消购房优惠政策和折扣,变相提价。记者调查发现,2016年即将上市的新楼盘,比去年全年减少了三分之一,目前聊城房地产市场整体较为理性,2月新建住宅均价为每平方米4543元。

□本报记者李梦高田王兆锋

商品房库存已在合理区间

在聊城市开发区长江路上,金柱大学城东苑楼盘的外墙上悬挂着巨幅红色条幅,上边写着每平方米3980元起,价格跌破4000元是极为少见的。但是这样低的价格,仅限于开发商指定的特价房。

在聊城房产网业务总监陈维虎看来,聊城市城区和部分县区房地产库存偏高是个伪命题。据了解,目前聊城市商品房库存686.66万平方米,去库存周期约16个月,低于全省平均23个月的去化周期,其中聊城市城区商品房库存217.89万平方米,去库存周期约为8—10个月,已处于合理区间。

陈维虎介绍,由于信息的不对称,购房者或者是大多数市民,认为其他三、四线城市库存偏高,聊城市的库存量也一样高,其实不符合实际情况。到去年年底,城区库存约有1.6万套,消化这些库存用不了一年,如果按照去年的销售速度,消化今年库存只需要7个月,非常合理且偏紧。“有人说徒骇河两岸的房子空置率高,根本卖不完,但市民并不知道实际可售的商品房有多少。昌润莲城北区6栋楼、御景王宅北区和金柱百合苑,全是回迁安置区,市民只看到了楼盘面积大,看不到可售的面积其实并不大。”

房价下降空间不大

业内人士介绍,目前看来聊城房价下降的可能性不大,当然也不能排除个别开发商为了快速回笼资金,而推出低价售房的政策。如果是市场后期供应不顺利,如前期拆迁不顺利,开发商不能迅速拿到净地、建设过程资金紧张,无法按时推出新楼盘等各种因素造成房源紧张,房价还是会有上涨的可能。

据业内认人士介绍,按照国际惯例,房地产市场去库存周期在8—15个月都是合理的。而聊城市城区目前已经处于库存偏紧的状态,房价有可能上涨。影响房价的因素,除了国家宏观调控之外,另一个就是市场这只“看不见的手”——土地储备量小。从2014年经济下行压力较大后,主流房地产开发企业都不再拿地。据了解,聊城目前较大的开发企业,都没有储备土地。加开新楼盘的房产开发企业,也是在消化之前储备的土地。

由于对未来的市场判断不确定,开发商无法估计将来的房价走势,同时也不想通过拿地占有大量的资金；开发商为了保证资金链的安全,不敢轻易出手拿地。由于前一段时间,房地产市场有所降温,资金回流慢,开发商手里没有多余的钱去储备新的地块。

恒大地产公司当初进驻聊城房地产市场时,规划的体量较大,一百六七十万平方米,但是拆迁进展慢了,导致恒大现在还没能建好小区的正门,同时也没敢再继续追加投资。

购房者变得更理性

2月份,仅金柱集团旗下的3个楼盘共销售了580套,其中返乡置业占据了较高的比例。

从2008年经历了房地产几轮的起伏之后,聊城的房地产开发者和购房者都变得更加理性。从2月份接连降首付,降税政策,聊城房地产市场并没有出现像一线城市那样疯涨的情况,也更说明聊城市的购房者更加理性。现在不少楼盘推出现房,购房者可以到已经建好的房子里,实际考察决定购买与否,而不是看个规划图或者是看个工地买房,心里更踏实。

3月6日,记者在华建1街区售楼处看到,前来询问、参观的市民络绎不绝。华建置业总裁高庆民说:“好房子不愁卖,这一段时间,我们平均一天能卖5套房。”一位购房者在订购了一套120平方米的房子后,经过看现房,又定下了一套价值140万元的门市房。

民生凤凰城项目,刚开盘时价格在每平方米3800元左右,现在每平方米的价格已经涨到了4600元,并且还有继续上涨的趋势,随着后期推出来的改善性大户型价格可能还会更高。记者在搜房网聊城频道的3月聊城楼盘优惠总汇上看到,部分楼盘优惠政策已经取消,有的折扣力度也减小。

一些县市商品房库存偏高,最高的临清去库存周期达到57个月,茌平、莘县分别达到44个月和28个月。同时,全市还有已供地未开工、已开工未达到预售条件、已达到预售条件未办理预售手续的面积约882万平方米,这些潜在库存的去化周期约为21个月,蕴含着很大的风险。由于临清市规划了南部新城,南部新城推出多个楼盘,楼盘体量较大,加上房地产市场价格不稳定,很多购买者持币观望,造成了目前临清库存偏高的局面。

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