楼市观察：西昌楼市进入平稳发展时期

楼市观察：

西昌楼市进入平稳发展时期

市民交流购房心得。

〉〉〉长期生活在西昌的广大市民，或者是购房者，一直都存在这样一种担忧：西昌的商品房价格基本都是处于上涨状态，如果要购房一定要趁早。当时间来到2019年下半年，这样的担忧或许可以缓解一些了。多种迹象表明，西昌楼市进入平稳发展时期，短时间内价格大涨大跌的情况将不会出现。

文/图 本报记者 沈虎子

“这段时间，只要一打开微信圈，之前二手房的中介置业顾问似乎都去卖新房子去了，发的全是新开盘楼盘的信息。”西昌市民郑女士说，因一年前有购买房子的意愿，便与二手房经纪机构从业人员相互加了微信，中介置业顾问每天都会更新朋友圈的卖房信息。

其实，在2019年以前，西昌房地产市场中二手房经纪机构参与新楼盘销售的情况是基本没有的。然而，市场的风云变化，让存在即是合理。这也从一定程度上表明，西昌的商品房销售模式正在发生全新的改变。“渠道分销”时代的到来，更加印证了西昌楼市进入平稳发展时期。

“渠道分销”现象凸显

“不到两个月，我们开盘推出来的两栋楼100多套房源基本售罄了，这得益于我们的销售策略，尽管销售这个领域的‘蛋糕’要分一些出去，但这是当下快速回笼资金更为有效的方法了。”西昌西部新城一在售楼盘项目销售中心负责人邱先生告诉记者，西昌楼市的“渠道分销”从去年下半年开始有个别楼盘尝试，由于效果比传统的销售“来得快”，于是多个楼盘纷纷效仿。

据邱先生介绍，当前西昌在建在售的10多个楼盘有超过一半的项目都选择了“渠道分销”这条路。“主要是行业竞争太激烈了，房子卖不动啊”，之前等顾客上门买房已经越来越不适应新的市场行情。

对于西昌楼市来说，“渠道分销”还是个新名词。业内人士王先生解释道，当楼市陷入了阶段性的低迷状态，开发商的去化量在短期内锐减，导致销售战线拉长、资金回笼慢、销售期运行成本增加等诸多压力，而采取的一种快速销售的方式，业界称为“渠道分销”，其实质是开发商和中介相互抱团取暖的联合体平台。

“渠道分销”，就是让销售多元化。在西昌，房产经纪公司在多年的二手房销售中，有一批相对成熟的中介从业人员，积累了大量的客户资源，能够在短期内找到有效购买群，有效对接到真正的潜在客户，从而加快销售进度，回笼资金。因此，对于开发商来说不失为一种有效的办法。

然而，这样一种全新的销售方式，对整个市场来讲意味着什么？“短期内看有一定的效果，但从长远来看，对行业的发展是不利的，这样销售方式不看过程，只看结果。”业内人士王先生说，许多分销人员为了拿到销售提成，对购房者用尽各种办法，包括承诺一些优惠。对于购房者来讲，“匆匆拍板”可能会产生后续一系列隐患问题，解决这些问题还得开发商最终“兜底”，如果隐患多、问题多、解决成本大，就得不偿失了。

楼市发展应与居民收入相匹配

据城乡一体化住户调查资料显示，2019年上半年按常住地分，西昌市城镇居民人均可支配收入22379元，同比增长8.43%。2019年上半年西昌市城镇居民人均可支配收入绝对值在全州17个县市排名第1位；增速在全州17个县市排名第12位。

“从统计数据看，普通老百姓对于在西昌购买商品住房是有一定压力的。”业内人士黄先生认为，西昌楼市的旺盛购买力其实是除西昌外的州内各县。从收入结构看，购房者大部分是个体工商户，一部分是工薪阶层，还有一部分是拆迁安置户。

同时，西昌的宜居魅力，吸引州外的购房者纷纷到这里购房置业。一些大城市的购房者，拿着一二线城市的收入，到西昌这个四五线城市购房，无形中推高了房价。

因此，自2017年部分楼盘销售单价突破“万元”大关之后，2018年西昌房地产市场中，无论是哪个区域，在售的项目几乎都以“万元”为参照上下浮动，部分项目甚至直接将售价从七千左右提升至万元。

“西昌的市场主要针对整个凉山州，一万多的房价是不低，但仍有市场需求。购房客群多是凉山州本地人，小部分来自成都和其他地市州。”某知名度假项目的项目负责人杨先生介绍道。

趋高的房价一次次地触动大众敏感的神经。西昌，让越来越多的人热爱和向往，同时也让越来越多的人倍感压力。2019年，据初步统计，全市在建在售项目达15个左右，预计到年底还将有所增加。从“渠道分销”模式在西昌推广开来可以判定，西昌库存有一定积压，销售同样遭遇瓶颈问题。

随着国家房地产调控的不断深化，购房者心理预期的不断变化，川内不少二级城市房地产市场也开始陆续调整。多重压力刺激之下，西昌楼市在今年下半年有一定回落，业内称为“回到平稳运行的轨道上来”，对于购房者、对于整个行业的健康发展来说，都是一个有利的信号。

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