“棚改货币化”调整之后西昌楼市走向何方？ □沈虎子

2018年7月12日，住建部表示：“要因地制宜推进棚改货币化安置。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，采取新建棚改安置房的方式；商品住房库存量较大的地方，可以继续推进棚改货币化安置。各地要坚持既尽力而为、又量力而行的原则，切实评估论证财政承受能力，不搞一刀切、不层层下指标、不盲目举债铺摊子，进一步合理界定和把握棚改的标准和范围，重点攻坚改造老城区内脏乱差的棚户区和国有工矿、林区、垦区棚户区。”

这是继今年年初“房住不炒”之后的又一政策导向，对政策十分敏感的楼市势必又有风吹草动的市场反应。从去年下半年开始，无论是大中城市，还是三四线城市，房价一路飙升，市场凯歌高奏，这是前些年国家为多个城市“去库存”提出的“棚改货币化安置”发挥了重要作用，尤其是今年上半年，该项政策的推动力量达到了顶峰。

在西昌，三年前亦像许多城市一样，市场上也有商品住宅积压，“去库存”成为众多开发商深感焦虑的一件大事。随着“棚改货币化安置”政策的到来，大批拆迁安置户加入到购房大军中来，与“刚需们”、“投资客们”一起成为商品住宅的购买方。约两年的时间，供求关系的变化，不仅将库存积压的问题迎刃而解，而且将楼市推向了一个新的层面，商品住宅均价一举突破8000元大关，个别楼盘销售价格直奔两万而去。

一时间，西昌的商品住宅开发风起云涌，包括“世界500强”、“房地产百强”等等川内外名优房企纷纷到西昌举牌拍地。彼时，本地开发商原来还可以分得房地产半壁江山，如今所剩无两。引入良性竞争本无可厚非，但如此继续高比例棚改货币化已不合时宜，西昌房地产市场的风险已经隐现。

据有关机构分析预测，预计2018年货币化安置率40%，2019-2020年30%。一是三四线商品住宅去化周期降至7.6个月，房价上涨压力大；二是随着房价上涨，货币化成本快速上升。那么，新的问题来了，由于购买方“不缺钱”，三四线城市的开发商库存变成了居民库存，随着棚改货币化安置完成去库存使命，没有人口流入的三四线城市楼市将面临长达3-5年以上的供求格局调整。

房价只涨不跌将变成“一厢情愿”。货币化棚改主要创造购买力需求和去库存，实物棚改将新增住房投资和供给，从货币化为主转向实物为主，影响重大。可以预见，棚改货币化安置比例降低后，三四线城市，销售将会受到较大影响。

那么，西昌的楼市将走向何方呢？依笔者拙见，至少将进入3年左右的调整期，因购买力的减弱，高位运行的楼市将失去持续的支撑，“疯狂”终将归于平静。

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