出卖人无权处分房屋买卖合同是否有效？ 律师：无权处分并不影响作为原因行为的买卖合同效力

本报记者曾焯

在现实生活中，买卖房屋是很普遍的行为。近年来，受房价快速上涨以及国家宏观调控政策等因素的影响，房屋交易过程中引发的纠纷不断。特别是二手房买卖中，大部分房屋多为家庭成员的共有财产，在出卖时需全体共有人一致同意，因出卖房屋未经全体共有人同意、房屋权属存在瑕疵而导致交易受阻、引发纠纷的情况并不罕见。尤其在房屋价格上涨较快的情况下，一些事后反悔的出卖人也会以此为由要求确认房屋买卖合同无效。本期维权将结合一起房屋买卖合同纠纷的案例为广大读者解读，遇到此类问题该如何维护自身权益。

案情回放：

居住十多年的二手买卖房引纠纷

阿红（化名）、英子（化名）、强子（化名）皆是西昌当地人，不论在生活中亦或是工作上都并无交集，属于陌路人，但是因为一份房屋买卖合同把三人紧紧地拴在了一块儿，不得不以“打官司”的方式来收场。

此事说来话长，要从十多年前说起。当时阿红参加工作已经三四年，并不富裕的她省吃俭用，为的就是自己能在西昌城里有一套属于自己的房子。物色了好久终于看上凉山监狱老西门街一处建筑面积为70.58平方米房子，并与卖家英子谈好以35000元成交。

两三天后，阿红好不容易凑够了钱，找到房主英子签订房屋买卖协议后将钱一并付给了她，当天两人并一同前往西昌市公证处办理了公证书，事后阿红拿着房产证满脸笑容得与英子告别。粗心的她当时忘记办理过户手续，时间一年一年过去，直到2015年4月份的一天，阿红和孩子无意之中谈到了房产问题，才决定联系到英子办理过户，也正是这次过户让阿红陷入“深渊”，她感叹一声后说道：“买过来十多年的房子居然还有另一个共有权人，这叫什么事儿啊？”。

阿红嘴里的另一个共有权人是英子的前夫强子，因为各种原因两人不能继续生活下去已协议离婚，房产所有权属于一人一半，由于方便孩子读书房子一直是英子母子居住，直到2003年被英子卖出。此时的阿红已经感到各种“心累”，几番周折过后找到英子和强子协助办理房屋过户手续，然而不料强子却以不知晓实情、权利受到侵害为由，拒绝办理过户手续。阿红一气之下向法院提起诉讼，判决：阿红与英子签订的《房屋买卖协议》有效。英子、强子在本判决书生效后十日内协助阿红办理位于西昌市凉山监狱老西门街房屋的过户手续。驳回阿红的其他诉讼请求。驳回强子的反诉请求。本诉案件受理费3300.00元，由强子、英子承担。反诉案件受理费1650.00元，由强子承担。因强子不服判决再次向法院提起诉讼，本案经过二审判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4950.00元，由上诉人强子负担。本判决为终审判决。

法律链接

根据此案例，张天鸿律师提出以下风险防范对策与建议：

一、买受人应提高自身的购房能力及法律意识。在合同签订前，要尽到审查注意义务，审核房产证的真伪、房主与出卖人是否为同一人或有无出卖资格、房屋属性、权属是否完整、房屋情况与房产证是否一致等。合同签订时，应仔细阅读合同条款，并着重注意其中的付款方式、履行期限、违约责任等的约定。合同签订后，要提高履约状态的“留痕”意识，对于可能会影响合同履行的问题及时取证，妥善留存，一旦发生纠纷，可作为诉讼中的证据，避免不必要的麻烦和损失。

二、加大对违约方的惩处力度。此类纠纷通常涉及两类违约情形，一类是恶意违约，一类是政策变动，需要区别对待两类违约行为。一方面，对出于自身利益考虑，恶意毁约的行为，严格依照法律规定惩处，提高违约方的违约成本；另一方面，对因政策调整，致自身条件发生变化，客观无法继续履约的，可结合新政出台时间，综合审查其是否存在拖延行为或补救可能，进而确定是否违约行为或具体违约成本。

律师点评：

在签订买卖合同时，

一定要注意出卖人是否有权处分

四川谦亨律师事务所张天鸿律师认为，本案的争议焦点之一为：双方之间签订的房屋买卖协议是否有效。

张天鸿律师说，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题意见（试行）第八十九条规定：“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效，但第三人、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”

另外，根据婚姻法司法解释三第11条的规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。可见，婚姻法司法解释也规定了善意取得制度，夫妻一方擅自处分共有财产时，第三人可以适用善意取得制度获得所有权。

在本案中，需要提醒大家注意的是，在出卖方无权处分情况下，其双方之间所签订的合同是否有效。对此，张天鸿律师解释道，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。对于无权处分的，可以认定合同有效，并不是无效合同。但需要说明的是，出卖人在缔约时对标的物权没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人最后能否取得所有权或者处分权。

张天鸿律师提醒说，在合同有效的情况下，若最终致使合同目的不能实现的，造成买方损失的，那么在出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。总而言之，对于无权处分行为，物权处分有效，债权处分属于效力待定。并不是说无权处分合同一律无效，约定条款即无效，这同时告诫出卖人，在签订合同时，一定要注意是否有权处分，若无权处分的，则可能承担合同有效后的违约责任。

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