租房者违章使用租赁房影响他人生活怎么办？律师提醒：在非经营性用房内违章使用房屋 有利害关系的业主有权请求排除妨碍

本报资料

影响他人生活怎么办？

律师提醒：在非经营性用房内违章使用房屋有利害关系的业主有权请求排除妨碍

把自家房子租给别人后被改变用途那很正常，但其做法却影响了周围邻居的生活环境，本应和谐友好的邻里关系，因此变得岌岌可危，最后只能靠“打官司”解决。生活中，因房屋出租引起的各种纠纷并不少见，若每一个公民都能严格按照法律规定，本着有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系，那么一个美好、和谐的社会就建立起来了。本期维权将通过下面的具体案例为读者更加直观的解读具体事件发生时该如何解决。

案情回放：出租房屋引祸端

“哎，本来在一个单位上班，又是一栋楼里面的邻居，以前关系很好，不仅经常一起上下班外，走哪里耍几乎是一起，哪晓得租个房子会闹出那么多事。”小琦（化名）后悔不已，有些语重心长地说道。

签订租房协议对于租房者和出租者来说都是一件愉快的事，但同样得事发上在小琦身上貌似有些让他难过。事情还要从去年3月份说起，小琦虽然有些不舍，但由于家庭等各方面原因还是将自己位于西昌市新村南校区海滨中路西昌学院南校区一职工住宅楼3单元内1楼1号房屋出租给西昌市某餐厅的经营者小何（化名），并高高兴兴得签订房屋租赁合同。然而谁也不知小何租房竟然是为了餐饮经营，并且在未经有利害关系业主同意的情况下，小何擅自将小琦租给她的房屋进行了简单装修，在楼里开起了一间像模像样得小餐馆。

刚开始，一切看似平静，可是小何殊不知自己在楼里经营小餐馆已经严重影响到周围邻居的生活。小文（化名）、小鸿（化名）、小晖（化名）、小东（化名）同住在西昌市新村南校区海滨中路西昌学院南校区一职工住宅楼的3单元内，小鸿、小晖是夫妻，另外，小文、小晖、小东与小琦是西昌学院的教职工，平时关系走得比较近，小琦说将房子租出去的时候，他们五人还很友好，可是后来租房者的行为不仅影响了他们的生活，还影响了小琦与其他四人之间的感情。

小文住在小琦房子的对面，而小鸿、小晖两夫妻分别是2楼3号、3楼5号房屋的业主，小东是4楼8号房屋的业主。小何经营餐饮所产生的油烟、噪音让小文、小鸿、小晖、小东原本安宁的生活已“变质”，同时四人认为在校区内经营也给学校的教学秩序和学生的用餐安全带来隐患。经过深思熟虑之后，小文、小鸿、小晖、小东决定找小琦谈谈此事，其间学校也多次找到小琦和小何进行沟通，希望她能尽快“收手”，将房屋恢复原样。结果多次都被小何找理由推脱并表示，如果学校能够重新提供合适的店面就同意搬离。久而久之，实在无法继续忍受的四人向法院提起诉讼。

此案经过一审、二审后判决一致，判决限西昌市某餐厅（经营者小何）自本判决生效之日起六十日内停止在西昌市新村南校区海滨中路某幢3单元1楼1号房屋内的餐饮经营行为；小琦应恢复房屋的住宅性质。一审案件受理费50.00元，减半收取计25.00元，由西昌市某餐厅、小琦负担。二审案件受理费50.00元由西昌市某餐厅负担。

律师点评：

擅自改变房屋使用性质

需承担相应的赔偿责任

四川谦亨律师事务所张天鸿律师认为，本案的争议焦点为何某作为餐厅的实际经营者，其在非经营性用房内开设餐厅进行经营的行为是否合法，是否构成对其他业主的侵权。这是本案审理的争议焦点。

关于是否侵权，张天鸿律师有理有文地解释着，《中华人民共和国侵权责任法》第七十七条规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。”，故作为餐厅实际经营者的小何在案涉住宅内经营餐厅的行为，已经违反上述法律规定，其经营行为损害了该幢住宅业主的合法权益，已经构成侵权。

张天鸿律师补充说，在侵权行为确定的情况下，作为有利害关系的业主，是否有权要求排除妨害，恢复原状，这同样是本案的争议问题。依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。”同时，第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响”的规定，居住在经营者小何开设的餐厅住宅楼内的业主均属于有利害关系的业主，在其权利受到侵害的情况下，其有权请求停止侵害、排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失，依法维护自己的合法权益。

张天鸿律师提醒说，通过本案我们可以知道，在经营性与住宅性用房的情况下，应当严格按照房屋性质使用房屋，不得擅自改变房屋使用性质，若擅自改变房屋使用性质，造成有利害关系的业主受侵害的，需要承担相应的赔偿责任。这就是违法的后果。

法律延伸

究竟是“排除妨碍”还是“排除妨害”？

“排除妨碍”与“排除妨害”两者在法律性质上均属于请求权，那么一字之差是否意味着二者之间存在着某种实质差别？对此，张天鸿律师表示在适用范围方面，妨碍的适用范围比妨害更为广泛。妨碍是指对他人行使权利造成障碍，这种障碍不以产生实际损害为前提。妨害是指实施了某种侵害他人行使权益的行为，后果上已有某种损害结果的发生。在义务主体方面，排除妨碍的义务主体比排除妨害更广泛。排除妨碍的义务主体不但包括实际侵权人还包括具有某些履行事务职能的主体。排除妨害的权利人仅能诉求实施侵害行为的实际侵权人。在责任功能方面，排除妨碍主要是预防性的侵权责任方式，它并不要求实际损害已发生，主要是发挥预防损害可能发生的功能。排除妨害从功能上说不属预防性的侵权责任方式。权利人诉求排除妨害，应当有一定的结果状态发生，并已造成某些轻微的实质性损害且仍处在持续状态中。

当然，“排除妨碍”与“排除妨害”更多的是共同点，两者之间很难截然区分。目前，学界主流观点认为二者之间无实质区别，实务界更是将两者等同。

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