开发商无权代收契税 业主可要求自己办理

近日，有网友在网上反映，西昌外滩16区楼盘，由于开发商私自收取业主的房屋专项维修资金和契税后，未上交市房管局和地税局，从而导致外滩16区的业主从2013年至今仍未办理到房产证和土地证，并发出希望西昌市加强商品房税收监管的诉求。记者就此采访了西昌市地税局和房管局。

开放商无权代收契税

业主可要求自己办理

西昌市地税局第二税务所副所长刘静告诉记者，开发商无权代收业主契税，地税机关按照《中华人民共和国契税暂行条例》规定征收契税，西昌市税务局从未和任何开发商企业签订委托代征契税协议，房地产开发商企业代收契税属于自身行为，纳税人应到房管局查档后自行申报缴纳契税。由于新开发楼盘业务量巨大，目前对于新开发的楼盘，一般采取开发商准备房屋详细情况材料，包括房屋面积、朝向等，然后以表格形式将各户房屋情况录入系统，再和地税局预约办理时间，开发商预约好时间之后，通知业主前往税务所自行纳税。

目前西昌市也存在开发商代缴契税的情况。出现这种情况是因为新开发楼盘业主众多，往往一次纳税就有几百户业主前往，有的业主工作繁忙，有的业主身在外地在预约时间内无法前往纳税，就会出现纳税人委托开放商代为缴费的情况，但这类情况属于开发商和业主自身行为，基于开发商和业主之间完全自愿的情况下，地税部门不能横加干涉。

针对外滩16区的情况，户主要办理产权证，有两个解决途径，一是公安机关追回开发商代收但未缴纳的契税资金，上缴地税部门后业主按程序办理，二是各业主到房管局自行查询上缴契税，按程序办理产权证，开发商欠款等公安机关追回后退还业主。

西昌市制定《办法》

监管商品房预售资金

商品房预售是一个比较特殊的制度，是为了缓解开放商资金困难，加快工期建设进度而产生的一项制度。当商品房修建到一定程度后，开发商企业就可以进行预售。不少商品房开发商都选择预售的方式，以较低的价格为自己的楼盘做一个宣传。但商品房预售存在一定风险，开发商有可能在收到预售资金后将资金挪作他用，最后影响商品房所有权人的权利。

外滩16区是目前西昌市首例并且是唯一一家开发商代收契税后不上缴的楼盘。但近年来西昌市房地产业如日中升，每年都有许多新楼拔地而起，而据许多媒体报道，近年我国各地出现不少烂尾楼现象。目前西昌市尚未出现烂尾楼现象，只有少数项目工期延误。西昌市房管局房屋产权交易服务中心主任马嵬告诉记者，为防止开发商挪用资金导致资金链断裂，保障消费者权益，按上级住建部要求，西昌市于去年开始制定了《西昌市商品房预售资金监管办法（试行）》（以下简称《办法》），并已开始执行，对商品房预售资金进行了监管。

自《办法》执行以来，西昌市已将新的商品房项目全部纳入了监管，其中包括“合信·云墅”、“威尼斯半岛二期”和“乐荟城”。《办法》监管的内容较多，对监管范围、违约责任、监管程序等都进行了详细规定。其中主要的内容为：从去年12月开始，在西昌市从事房地产开发建设的企业都必须纳入商品房预售资金监管，这些企业在取得商品房预售资格后，和西昌市房管局签订《商品房预售资金监管协议》（以下简称《协议》），签订协议后方可进行房屋预售。《协议》规定，商品房预售所得资金都必须纳入西昌市房管局监管，预售资金必须打入监管银行，企业申请支付使用时要经过房管局审核，确保资金用于商品房建设。马嵬说，就目前来看，新的几个项目监管比较到位，运作也十分顺利。

商品房预售资金得以监管，给许多想买房的群众吃了一颗定心丸，也稳定了房地产行业的发展。在西昌买房，房子没修好开发商就喊交房款也不需要过多担心房屋修不完修不好了。买一套房子有时可能要花掉一个普通家庭一辈子的积蓄，交完房款后，在产权手续的办理上，也要多加小心，不要被开发商“忽悠”了。

本报记者 李芳沁

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