乐山住宅“变型记”

随着时代的变迁、社会经济的高速发展，人们对于户型开始有了更高的要求。小三房、大四房、LOFT、复式、独栋、板式大平墅……各种推陈出新的户型变革影响着人们的购买行为，也让人们在户型不断升级当中感受到不同的生活体验。本期，我们一起回顾乐山楼市“变型记”，看看乐山住宅户型都经历过哪些变化。

1.0时代——大

层数较低面积大 早期购房付全款

1998年，房改始行，乐山房地产发展稳定，本土开发商是主要力量。在商品住宅兴起的初期，户型的设计中规中矩，没有突破和创新。最早期的商品住宅延续了单位楼（即家属楼）的鲜明特点：层数低（多为6层）、面积大（130平方米以上）、房间多（三房和四房为主）、无电梯等。

2.0时代——高

高层住宅始涌现 优化改良面积减

进入21世纪后，随着城市规划的全面调整，房产开发日渐成型。这一时期，乐山开始出现高层住宅。与此同时，银行按揭开始全面实行，对于广大购房群体来说，买房再也不用支付全款，购房压力顿时减小许多。这一时期，产品日趋多样化、个性化，主要体现在外观设计方面，“欧陆风”“新加坡风”蔓延。但是在户型的设计上并没有真正结合客户的需求，而只是用全新的产品来对客户进行分类引导。此阶段的高层住宅户型面积普遍有所减小，户型仍以三房为主，开始采用南北通透设计；也开始出现小户型，但并没有引起太多人关注。比如巴比伦·空中花园、嘉电花园、汇景苑等，以其出众的建筑高度和外形，吸引着众多购房者的眼球，引导着人们往更高的地方居住。落地窗、大阳台、视野好……这些逐渐唤醒了购房者对于户型的追求。

3.0时代——送

赠送面积很普遍 产品升级房价涨

再后来，市场上小户型的数量开始增多，不少楼盘打出低首付政策招揽客户，出现了众多赠送面积的楼盘，精品楼盘的优秀户型一度遭到哄抢。小户型的增多，改变了购房人群结构；出现低首付的付款方式，降低了购房门槛；买房行为逐渐平民化，30岁左右的人群已成为购房主力，出现了“刚需”与“改善”的分化；房价进入快速上涨阶段。

赠送面积的设计手法使户型内的使用面积大大增加，赠送花园、露台、飘窗、地下室、挑高空间等，形式多种多样。充分体现了此时期户型的设计开始接近客户的需求，成为吸引客户购房的亮点。在乐山，赠送面积的代表项目有万和华庭、七星海棠、西岭美庐等，这些项目的产品一经面世，便引发了众多购房者的追捧。

4.0时代——变

客户需求多层面 置业观念已改变

进入2010年，随着客户需求的层次更加分明，户型逐渐向多元化方向发展，住宅市场已经演变为“买方市场”。客户分类进一步细化，分为“高端”“改善”“刚需”等类型；影响客户购房的因素也不再单一，价格和实用性成为选择户型的重要评判标准；客户的平均年龄更加年轻化，且置业观念已经发生变化。乐山楼市在开发思维上跃上新台阶，介于别墅与高层之间的“墅质洋房”，嘉州长卷等一批“城市级文旅项目”出现，乐山楼市迎来“概念升级”。

4.0时代——多

多样化树状发展 购房选择面更宽

在当今的房地产市场里，户型的设计已经充分考虑客户的需求，做到客户需要什么样的户型，开发商就能设计出什么样的户型。以前一个项目的户型要么都是小户型，要么都是大户型，现在大多数项目开始走多样化的路线，不放过任何一种产品需求的客户。以前房子的需求只是吃和住这两件事，但是现在它的功能性越来越被重视，如社交、休闲、娱乐等。户型作为房地产市场的核心产品，正在以树状模式成长，多元化特征已经显露无遗。现在我们已经很难用简单的几个词汇来准确描述市场上户型的总体特点，因为针对不同的客户，产品已经有了明显的多样化。

采访手记>>>

在地产界，没有通用的营销法则，也没有固定的企业赢家，只有不断被推到沙滩上的潮流和迎头赶上的后来者。在户型界，没有绝对的好户型与坏户型的标准，也没有永远的畅销户型，只有一部户型的演化史记录着一代代户型经历的成长与变革。流年暗中偷换，俯仰之间，已为陈迹。户型作为房地产市场的核心产品，也在不断迭代升级。“我们究竟需要怎样的生活”成为开发商不断思考的问题，这个问题永远都没有标准的答案。

记者 倪珉

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