住房维修资金使用原则：“以事实为依据，少数服从多数”

■记者倪珉

近日，本报刊发了《聚焦住房维修资金缴存、申领、使用，均有严格规定》的报道，邀请行业人士对住房维修资金的相关问题进行解读。但是，在了解其相应功能以及申领流程之后，部分市民也表示：“如今的小区，动辄数百户甚至上千户，涉及到的业主成千上万。具体沟通的时候，大家很难统一意见。”也有部分物业公司的工作人员表示，在日常的工作中，尤其是房龄较长的小区，动用住房维修资金的情况时有出现，如何统一大家的意见也让物业公司十分苦恼。

日前，记者采访了乐山益华律师事务所唐红斌律师和相关业内人士，对相关问题进行解读。

1、申请使用维修资金的主体是谁？

答：已经成立业主委员会的，由业主委员会与物业服务企业提出申请；实施物业管理但未成立业主委员会的，由物业服务企业及相关业主提出申请。

2、哪些费用不能从住宅专项维修资金中列支？

答：房屋共用部位、共用设施设备的日常运行，日常维护费用和在物业保修期内发生的质量问题需要维修的费用、属人为损坏维修费用；按照国家法律法规规定，不能使用维修资金的其他事项。

3、为什么维修资金使用只需要“两个三分之二”同意，不是全体业主同意？

答：按照维修资金的使用条件，资金的支取需要专有部分占相关建筑物面积三分之二以上且占相关人数三分之二以上的业主同意，即“两个三分之二”。

维修资金使用的利益矛盾复杂，在现实中，维修资金表决主要存在几个问题，一是部分业主参与公共事务的积极性差，需要业主签字表决时非常困难。二是小区共用部位、共用设施设备发生毁损，存在安全隐患，未直接受影响的业主往往不够热心。三是现有条件下签字主要靠书面表决，在一些入住率低的小区，不常居住的业主不愿来回奔波予以配合。四是部分业主对设施设备的维修方式、数量、金额等情况存疑。五是极个别业主与直接受影响的业主或者与业委会、物业公司存在矛盾，故意不同意使用。

国家相关部门在制定政策时按照“少数服从多数”的原则设定了“两个三分之二”的条件，就是为了避免出现上述情况导致应当维修的设施设备迟迟无法得到维修，久拖不决，最大限度保护绝大多数业主的合法权益。同时，业主也应当发挥“主人翁”精神，积极主动参与到小区自治管理中来，充分发挥个人专长和职业优势，当一名小区的“工程师”“宣传员”“监督员”，力所能及的协助业委会做好小区自治管理工作。

4、出现安全隐患，业主不同意使用维修资金发生安全事故，责任在谁？

答：根据《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务”和《侵权责任法》第八十五条“建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿”的规定，小区共用部位、共用设施设备因毁损需使用维修资金，若相关业主不签字同意，不符合维修资金“两个三分之二”使用条件而未进行维修，导致发生安全事故的，在司法实践中，一般应追究未签字同意的业主的责任。

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