业内人士：调控旨在坚持“房住不炒”原则

牛冠华近照资料图片■ 记者 倪珉 文/图

坚持“房住不炒”目标不动摇，日前，省政府办公厅印发《关于进一步做好当前房地产市场调控工作的通知》（以下简称《通知》），发布了房地产市场调控“二十四条”，进一步做好房地产风险防范化解工作。

《通知》明确要求全省各市（州）人民政府，省政府各部门、各直属机构，有关单位等，坚持调控目标不动摇、力度不放松，支持刚性居住需求、坚决遏制投机炒房，促进房地产市场平稳健康发展。

本轮调控有何新特点？将对乐山楼市产生怎样的影响？后续出台的“二套房贷门槛提高”政策，又将产生怎样的组合拳效应？带着一系列问题，近日，记者采访了国家注册房地产高级策划师、成都房地产营销协会会长牛冠华。

焦点一

调控新特点

记者：《通知》从引导好社会预期、完善供应体系、加强需求侧管理、规范整顿市场秩序、落实地方政府调控主体责任等方面，对四川省房地产市场调控提出了要求。本轮调控政策有哪些新特点？

牛冠华：从实施住房发展规划到管控闲置土地，从规范住房销售和价格，到强化房地产流入资金管控等，《通知》分七个方面二十四条细则，包括通过编制实施住房发展规划、完善住宅用地供应计划、建立房价地价联动机制，市场信息公开、加强舆论正面引导，加大土地和住房有效供应，加强住房销售及价格管理，强化房地产流入资金管控，坚决遏制投机炒房，大力整顿规范市场秩序和进一步落实地方政府主体责任等相关要求。

可以看出，此次调控新政策主要是提供了新的政策工具，把主动权交给市州，实行差别化调控和分类指导，更加有利于房地产调控政策“因城施策”甚至“因区施策”。值得注意的是，相比以往常见的政策工具，《通知》还给出了“建立房价地价联动机制”“商品房住房项目备案价格会商机制”等“新工具”。这些措施着眼于以成本为基础、市场为导向，来制定商品房住房项目备案价格规则，更有利于稳定市场预期，引导企业合理定价。

焦点二

调控政策对乐山楼市影响

记者：众所周知，房地产调控政策落实主体是地方政府。但《通知》没有采取“一刀切”，更多是分类指导、因城施策。在您看来，哪些政策可能会对乐山楼市产生影响？

牛冠华：主要影响有两个方面。一是政策要求合理把控住宅供地节奏，既不能太慢也不能过剩。由于土地供给方为地方政府，房地产开发和销售主体为企业，这意味着房地产并未完全市场化。土地作为住房供应的源头，对它的调控是四川省历来对房地产调控的重点，这次也不例外。

二是地方政府要出台利于房地产调控的棚改政策，改变棚改土地出让方式，推动腾空地尽快入市。从政策上看，《通知》只提出了支持各地在棚户区改造中，通过“限房价、竞地价”土地出让方式建设商品住房定向提供给被拆迁居民，加快推动棚户区改造、腾空净地尽快入市，两项针对棚改土地的措施，将有利于乐山市房地产市场健康发展。

焦点三

调控后续市场变化

记者：本轮调控出台后，后续的楼市，尤其是乐山本土市场将有何变化？

牛冠华：在客观上，政府调控措施难免会对楼市价格产生影响。未来房价走势会怎样也是消费者最关心的问题。调控政策会起到一定的抑制市场恐慌的作用，各地市场情况不同、调控力度不同，受影响程度自然也不同。像之前一二线城市，交易中心彻夜排队、房东随意调价、客户抢房的现象预计会得到缓解。房地产因城施策的现象或愈加明显，乐山楼市将进入平稳发展阶段，显著特点就是价稳量稳，开发商将回归到品质为基、销售为王的阶段。

焦点四

调控组合拳

记者：紧随“24条”之后，四川省又紧急出台了《商业性个人住房贷款最低首付款比例实施方案》（以下简称《方案》）。按照《方案》要求，四川省大部分地方二套房最低首付比例不低于50%。您认为组合拳效应会对乐山楼市产生什么影响？

牛冠华：根据这次《方案》要求，银行业金融机构要积极支持首套自住房需求，坚决遏制投机炒房，本身也是进一步落实中央提出的“房住不炒”的要求。《方案》提出要加大对首付资金来源和收入证明等的审核力度，严禁挪用消费贷购房、违规提供首付贷等加大购房杠杆、变相突破住房信贷政策的行为，重点是支持首套自住房需求，以及坚决遏制投机炒房的原则，双管齐下，有抑有扬。

对乐山楼市的影响而言，投资需求将得到抑制，市场回归理性，客群结构回归到刚需为主、改善为辅的阶段，投资客将陆续盘货离场。对于乐山房价来讲，经过近一年的增长，价格将逐步企稳。但因为环保要求提升等因素，导致材料、人工等上涨，价格下调可能性不大。

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