沐川马边探索农民住房财产权抵押贷款“死资产”变“活资本”

■ 本报记者 陈兴鑫

党的十八届三中全会强调：“赋予农民更多财产权利”。在这一精神指导下，乐山市沐川县、马边彝族自治县两地金融机构探索农民住房财产权抵押贷款的新模式，使农民的“死资产”变成“活资本”。

时近年末，沐川元峰茶厂的伍元峰在茶厂里忙碌着，期待来年加工茶叶有好的收益。伍元峰向记者感慨，这都要感谢信用社的一笔贷款救了急。

在年初春茶大量上市的季节，茶厂经营周转资金困难，沐川农村信用联社将其房产、茶厂及地基、厂内设备三者进行抵押，估价120万元，贷款50万元，用于循环用信，综合抵押率46.42%，有效缓解了伍元峰及其茶厂的流动资金困难。

上半年，元峰茶厂收购各类茶叶120万余斤，实现销售收入600万元，纯利润50万元；对外加工茶叶约100万斤。为当地创造了经济利益约1000万元，带动300余户农户脱贫致富，人均增收1.2万元。

1139户农户“尝鲜”贷款

为了赋予农民更多财产权利，让农房这一“死资产”，变成促进生产发展的“活资本”。沐川、马边两地探索开展农房抵押贷款业务，累计发放农房抵押贷款1139户共6625万元。

2015年上半年，沐川和马边农村信用联社共收到农房抵押贷款申请43户共608万元，发放贷款34户共558万元，满足率为91.78%。其中，沐川31户借款人均同时具备农民宅基地使用权证和房屋所有权证，农房抵押贷款方式为农户自建房抵押；马边3户借款人均仅具备农民宅基地使用权证，农房抵押贷款方式为农户自建房抵押加保证。

截至2015年6月末，两县农房抵押贷款余额为155户共3257万元，同比减少127万元，其中沐川农村信用联社余额2333万元，马边农村信用联社余额924万元。承贷主体均为农户，贷款主要用于个人消费、个体工商经营和农业生产。

农房抵押贷款四步走

资产与资本虽只有一字之差，但所包含的意义却截然不同。沐川、马边两地所探索的就是将农民的资产变为资本。只要农民愿意，金融机构认可，就可以用农民的自建房作为抵押贷款。

沐川、马边两地农房抵押贷款业务主要参照一般农户贷款模式。首先是贷前调查。由农村信用联社客户经理开展贷前调查，选择信用状况较好、生产经营情况良好和还款能力强的农户。

第二步是农房抵押公证。申请人填写县公证处统一印制的《公证抵押申请表》，明确抵押申请人、抵押权人、抵押物基本信息，申请公证抵押登记事由，担保范围、期限、内容等；公证处对农户自建房作抵押登记，出具抵押登记公证书。公证书规定农房抵押期间不得流转交易。每年两农村信用联社分别与当地公证处签订协议，公证费由两农村信用联社支付，农户不再承担。

第三步是价值评估。沐川农房抵押价值由沐川农村信用联社根据当地农村住房建设成本和转让价格自行评估确定，马边农房抵押价值由马边农村信用联社审贷小组与贷款申请人协商评估确定。

最后就是发放贷款。沐川农村信用联社和马边农村信用联社农房抵押贷款抵押率分别为50%和45%。目前，两县尚未发生因借款人违约而导致被抵押农房再流转的情况。

农房抵押贷款尚有“三难”

人民银行乐山市中心支行货币信贷管理科的调查发现，乐山市金融机构推进农房抵押贷款已有较长时间，但是当地政府尚未出台专门的农房抵押贷款实施办法，未建立风险补偿机制。同时，在推进中还存在确权、评估、流转“三难”。

确权难。根据我国物权法规定，不动产权属证书是权利人享有不动产物权的证明。实践中，农户自建房仅具备宅基地使用权，不具备房屋所有权证。宅基地使用权证书对农房所占有宅基地享有使用权具有证明力，但不能证明农户对农房具有所有权，抵押贷款存在风险。因此建议建立完善农村产权制度，加快农民宅基地使用权和房屋所有权的确权颁证工作，以界定和确认农民的住房财产权益，进一步盘活农民房屋产权资产，增加农民财产性收入。

评估难。由于农房布局较分散，地理交通位置、使用年限、建筑状况千差万别，且农村房产远未实现市场化，也缺少相应评估标准和参照标准，导致融资业务有关方面很难合理公正地对抵押物进行价值评估，农房价值协商评估的主观因素明显。因此建议建立由政府、行业监管部门、金融机构共同组成的专业评估机构，建立客观、科学、准确的评估体系，提高农房价值评估的准确性和权威性。

流转难。农村宅基地和农民住房不能像国有土地使用权和商品住房一样自由流转，其转让局限于集体经济组织内部，一旦发生农民无法偿还到期贷款的情况，银行在对抵押物进行拍卖、转让时，可能面临“有价无市”局面。此外，农村宅基地是农民赖以生存的财产，一户农民只可有一处宅基地，对于无法偿还贷款但只拥一处房产的农户，金融机构和司法部门难以对抵押物进行强制执行，银行债权保障难度较大。因此建议完善抵押物再流转制度，建设统一规范的农房再流转信息服务和交易平台。建立风险补偿机制，金融机构根据风险补偿资金规模放大一定倍数发放农房抵押贷款，提高金融机构业务积极性和抗风险能力。

新闻推荐

马边彝族自治县劳动乡柏香村通村公路升级改造工程总投

马边彝族自治县劳动乡柏香村通村公路升级改造工程，总投资600余万元，将原来的3.5米路宽拓展到5.5米，总工期4个月。工程自去年12月动工，预计今年3月完工。公路改造完成后，将为该村及周边2000余名村...

马边新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离马边彝族自治县再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。