楼市松绑第一枪打响： 兰州放开限购 加码限售

“松绑”了！

2018年楼市分类调控政策在地方得到落实，兰州成为此轮调控来首个松绑限购城市。1月5日晚间，兰州市发文对部分区域取消限购；继续限购区域则取消限购社保、纳税证明，但同时加码实施限售，需满3年才可交易。

新年伊始兰州放开限购

新年伊始，兰州楼市调控再度出招，打响全国松绑限购第一枪。

1月5日晚间，兰州市住房保障和房产管理局发布《关于加强房地产市场调控 强化房地产市场监管有关工作的通知》对部分区域取消限购，进一步强化价格备案制度，实行住房限售措施，并于2018年1月8日起正式实施。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，兰州政策调整的重点在于，松绑部分非核心区域限购；对限购的认定进行放松；对炒房依然零容忍，推出限售政策。即在去库存和防投机方面落实新政策的要求。

具体措施上，兰州的上述通知明确，取消了西固区、九州开发区、高坪偏远区域的住房限购政策。

兰州的城关区、七里河区、安宁区范围内(含高新区、经济区，不包括高新区榆中园区)继续限购，却不再提供社保证明和纳税证明，但个人在上述区域内购买的住房(含新建商品住房和存量住房，以合同网签时间为准)，自取得《不动产权证书》登记记簿日期满3年方可上市交易。

同时，兰州市要求，房企要严格执行新房的明码标价、一套一标和“一价清”制度，实际销售价格不得高于备案价格。房产部门对拒不接受新房价格备案的房业，暂停其网签备案资格。

对于兰州市出台的政策，中国城市房地产研究院院长谢逸枫表示，兰州新房库存上升较快，市场供大于求，现在调整政策属于完善调控。取消限购的社保、纳税证明，限售3年，有利于消化当地的一手房库存。

据中原地产研究中心统计，2017年，全国已有110个城市累计发布了250多次调控政策。目前共计超45个城市实施了限购，通过限购、限贷、限涨、限售、限商等措施，2017年全国楼市降温并持续保持平稳。

谢逸枫认为，分类调控要求下，未来或会有更多城市跟进对各类需求实行差别化调控政策，调整限购、限价、限贷的措施，促进房地产市场稳定健康发展。

一线城市或迎来市场回暖

2017年是房地产“大年”，新建商品住宅销售面积和销售额创出新高，但是在这背后，一线城市由于调控不断加码而成交量明显下滑，其中新房成交量同比下降了40%。不过，虽然2018年被普遍认为是市场的“小年”，但对于已经提前经历了“小年”的一线城市来说，形势并不悲观。业内普遍预计2018年一线城市将有所回暖。除了市场发生的变化，建立多主体供给、多渠道保障的住房制度以及长效机制的建设等一系列措施，将改变未来楼市的格局，如目前多个城市加快共有产权住房的建设。

大多数券商认为，一线城市的市场规模庞大，此前的需求已因为各种因素而被冻结。在这部分需求逐渐释放后，成交量继续下滑的空间不大，甚至有可能提升。

中信建投就预测，“2018年，一线城市在去年低基数以及预售证边际改善的影响下，预计销售面积同比增长5%，销售均价同比增长0.5%”。相比之下，该机构认为，今年二线城市的销售面积同比下降3%，三、四线城市销售面积同比下降10%。

链家研究院认为，随着调控效果的消化和前期累积需求尤其是换房需求的增多，一线城市的二手房市场会小幅回暖，2018年的月均成交量将高于现有水平，向正常水平恢复。该机构同时指出，“这种恢复是自然、自发向‘合理交易量\’的正常回归，不会对价格形成明显的压力，房价总体将保持平稳”。

伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也持有类似的看法，他认为，今年北京二手房交易量有望恢复到15万套左右的年均水平。这一规模要比2017年多出1万多套。

新房市场的逻辑，仍然取决于市场供应。

在国土部、住建部于2017年4月发文督促后，一线城市普遍加大了供地力度，北京、广州2017年供应宅地的规划建筑面积均比2016年出现翻倍，北京完成了年度供地计划，供地规模创最近5年来新高。按照正常的开发周期，这些土地的相当一部分，将在2018年转化为住宅供应。

在供应结构方面，亚豪机构市场总监郭毅1月4日向记者表示，2017年北京出让的住宅用地当中，超过40宗含有可售纯商品住宅，且设定限售价格。使得这些地块项目必须通过加快周转的方式，才能更好地控制财务成本，提高利润水平。因此，未来项目上市速度将有所提升。

此前因规避“限价令”而暂缓开盘的项目，也很可能借此机会入市。“如果是单独操盘的老项目，开发商大多已经投入了数十亿元，甚至百亿元；如果是联合开发，开发商也已投入数十亿元。”上述房企人士说，资金方面的压力，促使老项目加快入市步伐。这种逻辑同样适用于上海、广州、深圳。

（本报综合）

兰州率先“松绑”限购透出哪些深意和动向？

部分区域取消限购、价格备案进一步强化、主城区大部分区域限售……这是兰州市最新公布的楼市调控新政，将从1月8日起开始实施。地处西北的甘肃省省会兰州，为何会成为进入2018年后率先对限购“松绑”的城市呢？这一动作是否会透出楼市调控的新动向？

2017年一季度，兰州市主城区部分区域房价出现快速上涨，个别楼盘在短期内价格上涨了20%以上。从当年4月开始，兰州市开始实施区域限购政策。此后，兰州主城区房价快速上涨的局面得到有效控制。与此同时，限购也带来了不利影响。兰州市距离主城区较远的西固区、九州开发区、高坪偏远区域，房屋供应量占到了整个兰州新房面积的七成以上，房价仅为主城区一半，受到许多初次置业和改善性购房家庭的青睐。限购政策限制了这些刚性购房需求的释放。同时，也造成了这些区域房屋库存量加大。

记者从兰州市房管局了解到，在此次兰州市限购“松绑”政策中，这些城郊区域取消限购，就是突出“因区施策、精准调控”的特点，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求。

其中一个细节是，在兰州市仍然实施限购的区域，购房者买房时不用再提供社保证明和纳税证明。这意味着非兰州本地户籍的家庭，购买首套房的条件适度放宽，这些家庭实现购买首套房的住房梦想，会更加便利。

不少人担心，兰州市部分区域取消限购后，会不会让这些区域的房价出现大涨？一些业内人士接受采访时认为不会。他们认为，兰州市此次调控政策中进一步强化的价格备案和主城区大部分区域限售等内容政策，成为控制房价过快上涨的双重“紧箍咒”。

兰州市此次出台的调控政策还对在主城区四个区大部分范围内的住房实施了限售。在这些区域内买房，不管是新房还是二手房，都要从取得不动产权证书登记簿日期满3年，方才能上市交易。

值得关注的是，兰州楼市的“限售”区域要远大于“限购”范围，也就是说，兰州市许多区域将“不限购但限售”。由于3三年内无法售出，这将会使许多购房者在购房时会更加慎重，购房者对房屋中长期持有，有利于房价稳定的预期。

业内人士认为，此次兰州市新政出台的相关调控政策，其效果需要一定时间来检验。但其示范意义在于，房地产市场调控正在告别此前相对“一刀切”的简单思维，更加突出区域差别，精准施策将成为更多城市的新选择。

(新华社)

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