最强限购令松绑兰州楼市能否迎来拐点

■相对其他城市，兰州的成交量下滑，成交套数2380套，环比跌幅46.8%，是8月份跌幅最大的城市。由此可见，限购政策在一定程度上影响了新建商品房的销售量,也将加大了兰州救市的概率。

■今年以来，兰州楼市面临着较大的库存压力。根据上海易居研究院提供的库存报告，兰州在今年7月份的商品住宅库存为521万平方米，环比下跌了3%。不过库存去化周期反而上升了，为26.8个月，比6月份足足增加了6个月，库存压力比较明显，亟需刚性需求者消化掉这些库存。

■今年前8个月，兰州主城区新建住宅均价除3月、7月上涨之外，其他各月均都在下跌。8月份房价相比7月份每平方米下降了29元。

■按照正常情况，当房价下降后，成交量就上升。但是，兰州的情况却恰恰相反。9月8日，记者从兰州市房产局网站查看了部分新建商品房的网签数量，发现大多不容乐观。其中，位于榆中县的东部科技新城·大名城A区开盘了3478(套)楼房，网签数量457(套)；位于安宁的中海·河山郡开盘了1048(套)，网签数量314(套)。

■“兰州房价的持续下跌，让很多准备买房或者有买房意愿的人打消了念头，并认为房价还会大面积的下降，在观望中等待房价继续下滑。同时，受到限购令的影响，一些有购买力的外地人被拒之门外。”兰州玛雅房屋中介雁滩店的一位销售人员告诉记者，在价格不断下滑和限购政策的双重影响下，部分房地产商坐不住了，开始想各种办法提高销售量。

9月3日，兰州市住房保障和房地产管理局为执行了4年的限购令进行了松绑，这让逐渐走向下坡路的房地产行业看到了曙光。

近几年来，兰州对楼市调控政策执行良好，兰州房屋均价稳中有降。但是，当全国楼市整体进入低迷期后，以及对刚性需求一族购房的限制，导致新建商品房的成交量在逐渐下降。随着国内部分城市陆续取消限购令，为限购令松绑也是市场的大势所趋。那么，兰州市为何会对限购令松绑，松绑后兰州楼市能否迎来拐点？

限购令保障了低收入群体的利益

两山夹一河的特殊地形,造成兰州土地资源奇缺,房地产供不应求,再加上一些炒房者和投机性购房者对整个楼市的影响，导致兰州的房价上涨比较快。2010年7月7日由此兰州市政府印发了《关于坚决遏制房价过快上涨的实施意见》。

《意见》要求，要严格限制各种名目的炒房和投机性购房。对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。非本地居民在兰州购买住房不得超过一套，本地居民家庭在兰州购买住房不得超过两套，超过规定套数的，各商业银行不得提供住房贷款，房地产管理部门不予办理房屋产权登记。

这个限购令出台后，兰州市又一鼓作气，出台了一个“加强版”的限购令。据了解，最强限购令的执行，在一定程度上有效遏制了兰州房价的过快增长，而且，兰州的房价下降明显。今年前8个月，兰州主城区新建住宅均价除3月、7月上涨之外，其他各月均都在下跌。

新建商品房成交量在低迷中下滑

当兰州市的房价一直处于下跌趋势时，市场成交量也在低迷的状态中不断下滑。根据上海易居房地产研究院报告的数据库显示，兰州市8月1日至20日商品住宅成交37397平方米，套数为1247套，成交金额为8.1亿元。与7月同期相比，成交面积环比跌幅为60%，而成交套数则环比跌幅为62%。

对此，易居研究员严跃进认为，从成交量来看，兰州由于对限购没有全面松绑，市场还具有不确定性，让很多购房者观望情绪加重，成交量下滑。因此，随着取消限购城市数量的增加，兰州也着手为限购令松绑。

取消限购政策，在一定程度上能刺激成交量。8月份，全国取消限购城市的增多，推动了多个城市新建商品住宅成交量走高。9月3日，上海易居房地产研究院监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1372万平方米，有17个城市的成交量出现了环比增长。15个二线城市新建商品住宅成交面积为916万平方米，环比增长4.4%，同比减少11.7%。随着二线部分城市的救市，二线城市成交量总体上出现了上升。

相对其他城市，兰州的成交量下滑，成交套数2380套，环比跌幅46.8%，是8月份跌幅最大的城市。由此可见，限购政策在一定程度上影响了新建商品房的销售量,也将加大了兰州救市的概率。

同时，今年以来，兰州楼市面临着较大的库存压力。根据上海易居研究院提供的库存报告，兰州在今年7月份的商品住宅库存为521万平方米，环比下跌了3%。不过库存去化周期反而上升了，为26.8个月，比6月份足足增加了6个月，库存压力比较明显，亟需刚性需求者消化掉这些库存。

房地产商在自救中期待取消限购

今年前8个月，兰州主城区新建住宅均价除3月、7月上涨之外，其他各月均都在下跌。8月份房价相比7月份每平方米下降了29元。

按照正常情况，当房价下降后，成交量就上升。但是，兰州的情况却恰恰相反。9月8日，记者从兰州市房产局网站查看了部分新建商品房的网签数量，发现大多不容乐观。其中，位于榆中县的东部科技新城·大名城A区开盘了3478(套)楼房，网签数量457(套)；位于安宁的中海·河山郡开盘了1048(套)，网签数量314(套)。

“兰州房价的持续下跌，让很多准备买房或者有买房意愿的人打消了念头，并认为房价还会大面积的下降，在观望中等待房价继续下滑。同时，受到限购令的影响，一些有购买力的外地人被拒之门外。”兰州玛雅房屋中介雁滩店的一位销售人员告诉记者，在价格不断下滑和限购政策的双重影响下，部分房地产商坐不住了，开始想各种办法提销售量。

当兰州房价持续下跌和网签数量不乐观时，一些房地产商通过策划一些活动来提升楼盘和人气指数。8月2日是中国传统的节日——七夕节，也是中国的情人节。为了吸引购房者的眼球和提升自己楼盘的人气指数，安宁的一家房地产开放商客串起了“红娘“，搞起了万人相亲会，想以此来达到“找对象、看房两不误”的效果。但最后的结果是，到该楼盘去相亲的人员80%是大叔和大妈，因为，他（她）们都是为子女去选对象的，对楼盘的销售没起到预期的效果。

为了能多卖出几套房子，部分房地产商可谓是绞尽脑汁。8月30日，位于九州经济开发区的一家房地产商，为了吸引人气指数，在售楼处办起了免费大龙虾、大螃蟹等海鲜自助餐，并打出广告，只要缴了认筹金的购房者都可以带家人免费享用海鲜。为了搞好这次活动，开发商组织了十多辆大巴，将购房者从市区接到楼盘售楼处。部分去参加活动的人为了争食海鲜，导致现场几次出现失控。当然，效果没预期的理想。

与此同时，为了能在中秋小长假期间将购房者吸引到自己的售楼处，9月6日到9月8日，位于榆中县的一家房地产开发公司别出心裁，搞起了里约大冒险之奇鹦嘉年华活动，从外地运来了数十只鹦鹉，并在现场组织一些小游戏，配发冰皮月饼。但是，前去参加活动的人屈指可数。

记者了解到，一些房地产商在群策群力搞各种促销活动的同时，更希望政府能早日解除限购令，提升刚需一族的购买力。

为限购政策松绑已成救市的重要途径

9月3日，兰州市住房保障和房地产管理局发出的一则通知，在兰州房地产界引起了不小的“震动”，因为，兰州市为执行了４年的“最严限购令”进行了松绑。该则通知称，为了进一步促进兰州市房地产业持续、健康发展，切实满足广大群众的住房需求，经该局研究决定，从9月3日起，购房者在兰州市购买商品房、二手房办理网签备案和房屋交易时，不再核查现有住房情况。

取消限购令，已经成为全国各大城市救市的重要途径。9月6日，《西宁晚报》发布消息称，西宁市购房不再进行资格审查。这也就意味着执行3年半的该市商品房限购令正式取消，西宁成为中国中西部最后一个取消限购城市。从今年6月内蒙古自治区呼和浩特市首先取消房屋限购以来，国内不少城市陆续取消房屋限购政策。据统计，截至目前全国仅剩北京、上海、广州、深圳、珠海、三亚和南京7个城市尚未取消限购。

记者从全市多个房地产开发公司了解到，其实，从今年4月份开始，兰州市开始执行“地域差别化”限购政策，兰州新区、三县、红古区，还有兰州周边高远地带的多个楼盘已经放开了限购。执行限购的主要是市中心地带的楼盘，范围是天水路以西、白银路以北、雷坛河以东、南滨河路以南的区域。

早在８月份，兰州的各大银行为限购政策的松绑释放出了信号。“我们银行从８月份开始就不再要求购房者办理按揭手续时提供社保证明，而且，相关程序也放得比较宽松。”中信银行兰州分行的一位客户经理告诉记者，从8月初开始，该行已经取消了要求外地户口购房时提供社保证明，而且贷款门槛降低，购房者只要提供一份暂住证或者居住证明，就可办理审核手续。记者从兰州各大银行了解到，从8月初开始，部分银行陆续取消了对外地户口购房的各种限制。

同时，多个楼盘和多家二手房销售中心已经接到了不再限购的口头通知。“公司接到不限购的口头通知后，我们感觉到全市可能要取消限购政策，因为，我们开发的楼盘在主城区。”雁滩一家房地产开发公司的销售经理告诉记者，从８月份开始，他们在给购房者介绍房屋时，明确的告诉对方已经取消限购了。

短期内可增加外地人购房的积极性

9月9日，记者从兰州市住房保障与房地产管理局了解到，2013年，兰州市新建商品房和二手房网签总交易量为5万套，成交总面积超489.55万平方米。据克而瑞数据库显示，7月前20日，兰州楼市成交量超过了3000套，而8月1日至20日，兰州新建商品房成交量仅1247套，楼市交易量的下滑可见一斑。那么，为限购令松绑后，能否改变目前的现状，谁受益最多？

取消限购令，目前最大的受益者就是外地的购房人员。来自四川的张女士从8月初就提前享受到了取消限购政策后的好处，她告诉记者，６月中旬，她在东岗附近买了一套房子，但是，银行的按揭手续迟迟办不下来，对方要求她提供一份两年的社保证明，她和老公在餐饮行业打工，根本没交什么社保，不知如何是好。没想到８月初，她的销售顾问告诉她，再不用交社保证明了，因为，只要她到所在辖区的派出所开个暂住证明，就可以把按揭办下来。

“目前兰州的房地产市场正处于发展黄金期，2013年前，兰州楼市每年的供应量为150万平方米左右，而去年的供应量达到了500万平方米-800万平方米，预计今年将达到1000万平方米。而兰州楼市的刚性需求是250万平方米-300万平方米。从今年到往后的5年间，每年将有1000万平方米的供应量。”甘肃房地产企业商会会长陈启建介绍，明年兰州楼市供大于求的局面就会显现，而解决供大于求的办法，就是取消限购、限贷、限价政策，增加外地人来兰州购房的积极性。

兰州大学经济学院教授、社会与经济发展研究评价中心副主任林柯认为，取消限购令后，兰州楼市销量可能会有所增加，原来因为限购令而不能买房的人会出手购买，但对兰州楼市影响不是很大。

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楼市低迷拖累“金九银十”业内称或迎凶猛价格战

九十月份为传统的楼市旺季，按照往年惯例，在此期间，房企推盘量会有所增加，多数房企也会采取以价换量的策略，市场进入量价齐升阶段。但今年五月份以来，市场持续下行，上半年大多数房企业绩不佳。9月1日至9月7日为金九银十开局首周，北京楼市成交量较上周回落44.78%，成交均价较上周也有所下跌。传统的楼市旺季“金九银十”并没有如期来临。

多位专家表示，在此情况下，房企为冲刺年度目标，价格战在所难免。相比去年，今年金九银十成色将明显暗淡。

金九首周开局不利成交量下跌

据亚豪机构统计数据显示，9月北京商品住宅市场预计将有39个项目入市销售，包括19个纯新盘及20个老项目后期。比8月份入市的29个项目增加了34%，有望创下今年以来的月度最高。

从上周北京市场的市场表现来看，成交量回落，成交均价也出现下跌。据伟业我爱我家市场研究院统计，上周住宅网签量为3043套，环比回落44.78%，同比回落30.64%。其中，新房网签量为1268套，环比回落58.47%，同比回落39.56%；二手房网签量为1775套，环比回落27.79%，同比回落22.46%。

成交均价方面，第36周，新房(不含保障房)成交均价为23015元/平，周度环比回落2.03%，同比回落3.6%。二手房成交均价为28049元/平，比8月二手房均价回落0.47%。

取消限购对楼市影响不大专家：限贷不放松楼市难回暖

今年五月以来，房价由涨转跌之后，市场下行趋势日趋明显。为促进楼市回暖，地方政府在中央“分类调控”政策的指导下，根据各地情况，采取了取消限购或限购松绑的政策。

截至目前，在46个限购城市中，已有38个城市做出松绑限购的政策，除北上广深外，仅剩长春、南京、三亚、珠海四个城市未放松限购政策。

但从市场表现来看，除个别城市出现暂时性的成交量反弹以外，放松限购对多数城市的楼市回暖作用有限。

多位专家分析认为，限购松绑对楼市影响有限，信贷是否会放松，将成为判断未来一年内楼市走势的最关键因素。

但从目前情况来看，大多数城市商业银行信贷仍然偏紧，房贷利率鲜有打折，同策咨询研究部总监张宏伟也认为，房贷利率短期内还不会出现实质性下调。

楼市或将迎来凶猛价格战专家表示已到最佳购房时机

除了加大供应和推盘力度，房企不约而同地选择了让利促销，来争取市场有限的份额，不少项目除了降低首付、补贴利息、加大赠送外，直接降低房价入市。

亚豪机构副总经理高姗表示，从前期降价项目的销量表现来看，降价确实能够提振销量。开发商受制于销售业绩及资金压力，为拉动项目销量，预计项目优惠折扣力度将进一步加大，促使楼盘集中供应的区域迎来凶猛的“价格战”。□据搜狐财经

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