《兰州市商品房预售资金监管规定》近日印发——多措监管预售金保护购房者权益

◇记者 张小燕

鑫报讯 为加强商品房预售资金监管，维护预售商品房当事人的合法权益，《兰州市商品房预售资金监管规定》近日印发。据悉，该办法自2016年4月1日起施行，有效期二年。

今后，凡新建商品房预售资金监管，遵循政府监管、多方参与、专款专户、专户专存、专款专用的原则，此举旨在切实有效保护购房者权益。  

监管账户不得开通自助转账业务

依据《兰州市商品房预售资金监管规定》，商品房预售资金，是指预售人将其开发的商品房在竣工验收前销售，由预购人按合同约定预先支付的定金、首付款及后续付款（包括预售商品房按揭贷款）等预购房款。

凡在兰州市城关区、七里河区、西固区、安宁区、红古区范围内新开工的房地产开发项目，其经批准预售的商品房预售资金收存、拨付的监管，适用本规定。兰州新区、榆中县、永登县、皋兰县参照本规定执行。市房地产行政主管部门是商品房预售资金监管的主管部门（以下简称监管部门），负责商品房预售资金的监管工作。

预售人，指预售商品房的房地产开发企业。预购人，指购买预售商品房的单位和个人。监管银行，是指与预售人、监管部门签订商品房预售资金专用账户监管协议，设立预售资金监管专用账户的银行业金融机构。监管银行应当根据本规定，密切配合，共同做好商品房预售资金监管工作。

依据规定，预售人申请《商品房预（销）售许可证》时，监管部门、预售人及监管银行三方应当签订《商品房预售资金监管专用账户监管协议书》，应当在监管银行设立商品房预售资金监管专用账户。

一个监管专用账户对应一个预售项目，预售人涉及几个预售项目，必须开设相对应的专用账户。该账户实行专款专户、专款专存、专款专用。监管账户户名由房地产开发企业名称、项目名称和楼盘幢号组成。企业名称应与基本账户名称一致，项目名称应与建设工程规划许可证书中名称一致。监管账户不得开通任何形式的自助转账业务。

已经设立监管专用账户的预售项目尚未发生销售行为的，可以申请变更专用账户，变更期间该账户范围内的商品房不得销售；已经发生销售行为的，监管专用账户不得变更。

商品房预售资金应存入监管专用账户

商品房预售资金应当直接存入相应的监管专用账户。预售人和预购人签订《商品房买卖合同》时，应当明确缴款的方式及缴款的具体时间和金额。

预购人支付预售款项，持预售人开具的《商品房预售资金缴纳通知书》，到监管银行将预售款存入监管专用账户内；凭缴款通知书回执及银行进账单（缴款回单）向预售人换领缴款票据。预购人申请购房贷款的，发放贷款的银行业金融机构应当按照借款合同约定的时间和金额将贷款直接划转至预售资金监管专用账户。预购人申请办理《商品买卖合同》网上备案手续时，房屋登记机构应当核验实际缴款信息，作为备案的依据。

监管专用账户内的商品房预售资金分重点监管资金和一般监管资金。重点监管资金是指本监管项目达到竣工交付条件所需的工程建设费用，用于购买必需的建筑材料、设备及支付建设施工进度款；一般监管资金是指超出重点监管资金以外的资金。

重点监管资金由监管项目的工程建设费用总额（含建筑安装工程、基础设施及公共配套设施费用），加20%不可预见费组成。工程建设费用总额由监管部门依据市建设工程造价管理部门确认的商品房建设工程单位综合造价乘以监管项目的商品房预测绘建筑总面积核定。监管部门应当自受理预售人拨付商品房预售资金申请之日起3个工作日内做出答复。

经审查符合条件的，出具《商品房预售资金监管专用账户资金拨付通知书》有下列情形之一的，不予核准：超出监管部门核准数额的；收款单位与申请用途不符的；前一笔用款未按照核准用途使用且未纠正的。

非正常停工暂停拨付一般监管资金

重点监管资金拨付。重点监管资金实行建设施工合同和工程进度节点相结合方式拨付。预售人需要使用重点监管资金时，应当按建设工程施工合同约定的付款节点和工程进度节点制定用款计划。重点资金拨付时，监管银行依据监管部门出具的《资金拨付通知书》，将核准使用资金拨付给与房地产开发企业签约的合同当事人或相关单位。

施工合同拨付。监管账户累计入账资金金额不超过重点监管资金的40%时，依据建设部门备案的施工合同全额拨付。施工节点拨付。监管账户累计入账资金金额超过重点监管资金的40%时，依据工程进度节点实际进展情况，实行节点拨付。监管账户累计入账资金金额超过重点监管资金的70%时，房地产开发企业可以从重点监管资金中申请资金用于支付监管项目营业税、土地增值税等税款，但不得超过该项目重点监管资金总额的5%。

一般监管资金拨付。预售人使用一般监管资金时，需提交《商品房预售资金一般监管资金拨付申请表》，监管部门审核通过的，房地产开发企业持《资金拨付通知书》到监管银行办理拨付手续。监管项目发生非正常停工等不良状况时，暂停拨付一般监管资金。监管部门应定期对商品房预售资金的使用情况进行检查。监管银行应适时将商品房预售资金专用账户的收支情况提供给监管部门；对于有关部门对商品房预售资金监管专用账户进行冻结和扣划的，应及时书面告知监管部门。

骗取工程建设资金处违法所得3倍以下罚款

预售双方达成退房协议并已办理相关退房手续的，按照商品房买卖合同撤案程序办理。经审核准予撤案的，监管部门应当在3个工作日内通知监管银行解除对该部分房款的监管。

商品房预售资金监管期限自核发商品房预售许可证开始，至工程竣工验收后止。房地产开发企业办理商品房初始登记后，可申请取消该项目预售款监管，并凭监管部门出具的《商品房预售款专用账户取消监管通知书》到监管银行办理取消监管手续。

预售人未取得《商品房预售许可证》，擅自预售商品房的，由房地产开发主管部门按照《城市房地产开发经营管理条例》的规定，责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。

预售人提供虚假申报材料骗取工程建设资金、不按规定用途使用商品房预售资金监管专用账户内的款项以及直接收取商品房预售资金的，监管部门应当责令其限期改正，暂停商品房预售和预售资金拨付；情节严重的，由监管部门按照《城市商品房预售管理办法》规定，可处违法所得3倍以下，但不超过3万元的罚款；同时将违法违规行为予以公示，并作为不良行为记入信用档案。

监管银行擅自拨付预售人监管专用账户内款项的，监管部门可暂停该银行新开设预售资金监管专用账户业务。给预购人造成损失的，监管银行应当承担经济赔偿等法律责任。

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