交通进步 兰州房产搭快车

记者 石磊

兰州市轨道交通一号线涉及征收面积约32万平方米，征用集体土地约260亩，涉及20个车站，以及停车场、控制中心、变电站等。建成后，将有效缓解兰州交通压力，重新配置城市资源，形成新的地铁经济带。

兰州楼市的发展，随着地铁建设步入一个新的节点。

轨道交通一方面节约了交通的时间成本，另一方面缩短了城市的距离，将兰州整个商业格局既重新划分又急速融合，使得兰州楼市有一个较大的提升，而未来兰州将不只有一个中心城区，出现多个城市副中心的景象将会出现。

重新调整兰州房地产市场格局的同时，兰州人的置业理念也将随之改变。

楼市洗牌的辩论

1号线的开建，无疑会让“地铁房”成为开发商营销的噱头。

但是有专家却认为，轨道交通对不同区域楼盘价格有不同影响。楼盘价格上涨主要是受整体市场影响，而受轨道交通建设影响较小。兰州市中心区本来交通就较便捷，并且市中心区就是重要的生活、工作区，居住其中的人生活工作的交通成本较小，对他们来说，交通不是主要的问题，而对居住在次中心区的人来说，交通尤其是便捷的轨道交通对他们来说意义重大，对于一些原本交通就欠完善的地区来说，轨道交通的改善对周边楼盘的房价影响较大。

也就是说，并非所有轻轨沿线楼盘都会收益，而是奉行“站点主义”。按上海北京等地的经验，凡轻轨站步行15分钟内的楼盘，价格都会很高。同时围绕一个个站点形成一系列区域购物中心，并影响到这边的商业布局。其影响范围大小视该站点的人员进出量而定，越多则范围越大。

因此，未来兰州那些轻轨站点的商铺都会有一轮机会。

轨道交通网一旦形成，对郊区楼盘绝对是加分，而对市区楼盘则是减分。还有专家认为，对郊区楼盘来说，有轨道交通支撑之后方便了许多，但效果可能不如预期那样强烈。

另外，房价上涨空间取决于购房者所承担的时间和交通成本，因此购买郊区楼盘时必须考虑到地铁费用及时间。再者，即使某区域有轨道交通经过，也并不意味着该区所有楼盘都成了“地铁房”，要谨防某些“不靠边”楼盘借轨道交通大做文章，“忽悠”购房者。

随着轨道交通的运营和周边楼盘的交付入住，大量人口的导入，引发了区域商业产业的升级。事实上，地铁对商业地产的影响，完全改变了城市商业的分布格局。

比如位于上海市中心城区的西南部的莘庄，曾经是连动迁户都不愿意去的偏远郊区。然而在地铁一号线的带动下，现在的莘庄是上海西南角的一个商业和居住中心。围绕莘庄地铁站周围正在形成一个“镇中心商业区-社区商业体系-现代商贸走廊”的三级商业发展网络。相应的生活配套设施逐步完善了，接下来人们的消费形式都会发生很大的变化，市场消费的辐射半径也明显放大。

地铁连起的“珍珠链”

兰州市的城市规划因地铁而变。

根据其规划不难看出，兰州城市发展将以轨道交通线为轴心走廊式发展，这将使兰州市民对城市中心与郊区重新思考，轨道交通沿线的地方，居住、商务等诸多城市功能均将向轨道交通沿线集中。

地铁出现后，将直接导致了房地产商的沿线开发和扎堆开发，新楼盘的“郊区孤岛”效应被大大削弱。

形象地说，轻轨有望将兰州楼市从单一节点状改变成“珍珠链”状。

“轨道交通将改变兰州城市的格局，它在影响城市交通、人口分布的同时对城市的房产格局也产生深远影响，置业结构由市中心向四周辐射，向沿轨道交通。”曾有专家表示。轨道交通开工的利好消息，使得沿线原有区域的价值预期得到一定程度的提升，距离市中心越远，这种价值提升的幅度则越大。

首先楼市片区价值将得到提升。地铁的开通则让新兴城区的土地投资价值凸显。十几公里路，对于实行一票制的地铁而言，不过是几分钟的时间而已。但这几个地方的土地价值，可能会有几倍的差别，这对于开发商而言，无疑是个很好的机会。

由于轨道交通本身“速度快、容量大、时间准”的特点因素，它最大的作用是把整个居住的概念、家的概念延伸到了郊区。所以，从这方面讲，轻轨改变更多的是郊区楼市。一些中、低收入购房者会因郊区“居住成本”低而改变观念，从城市“飞向”郊区。可以说，轻轨成了促进更多购房者“住在郊区”理念形成的催化剂，未来郊区很有可能成为人们的第一居所。

但是轻轨的施工建设过程较长，建成交付之后到效应的显现还是有一段比较长的时间，至少是5-10年的时间。沿线轻轨楼盘虽然从长远来看，有着颇好的发展前景，但是目前来讲，还仅仅是配套匮乏的郊区楼盘而已。

虽说如此，但从长远来看，今后人们置业的主要参考标准，除了房价之外，距离轨道交通站点的远近将是最重要的参考指标。就兰州而言，如果购房者无力、无心在市中心买房，就可以选择地铁沿线的郊区房，地铁开通后，即使不买私家车，也能享受快捷方便的出行。

地铁对房价影响几何

地铁对房价的影响可以从空间、时间、结构等三方面来分析:

1. 价格变动的空间特征：已发展成熟的城市中心区由于原有区位条件已相当优越，在用地强度或性质未改变时，修建地铁对房地产价格的影响不是很明显;而接近城市的边缘地区，由于区位条件的改善幅度很大，土地集聚利用比较显著，故房地产价值的增长受地铁的影响非常明显。所以越是交通不成熟的区域，地铁投资对周边地区产生的效益越大，房地产价格的升幅也越大。

2. 价格变动的时间特征:一般来说，城市中心区，由于其商业氛围已经形成，其增值的周期很短;而新开发区，增值周期则较长。地铁对房地产产生的增值可视为开通前预期心理的增值和事后实质效益两部分的合计。由于预期心理的增值容易受市场等因素感染，所以，地铁开通前是开发商炒作房地产价值的最佳时期。但在此时入市的个人投资者，往往容易被套牢。所以对投资者而言，要警惕在前期过多透支地铁对房价的影响。

3. 价格变动的结构特征决定房地产的价值有多方面的因素，除交通条件外，还有市场、政策、规划水平、周边环境和配套水平等。房地产的升值不能单靠地铁来拉动，最终还要看楼盘自身质素、周边配套、人文、环境等因素。可见，地铁只会给高品质的楼盘“锦上添花”，而不会给品质低下的产品“雪中送炭”。

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