兰州市拟出台物业管理条例解决物业经营不规范及代人受过等问题

兰州晚报讯（记者方言）昨日下午，市十五届人大常委会第二十五次会议听取了市政府关于《兰州市物业管理条例（草案）》的说明，并对该《条例（草案）》进行了分组审议。市委常委、副市长何向东介绍了该《条例（草案）》的起草情况和主要内容。据介绍，兰州市物业管理工作起源于上世纪90年代，经过十几年的发展，兰州市已有物业服务企业673家。近年来，随着法制建设的不断深化，业主的维权意识明显提高，但兰州市物业管理行业现代服务意识和体系的建立则稍显迟滞。目前，兰州市物业管理行业已进入转型期，矛盾纠纷增多，部分矛盾甚至升级为局部性的群体性事件。何向东说，为解决兰州市物业管理行业的突出问题，应尽快制定出台一部完善的物业管理地方性法规，以弥补兰州市物业管理方面的法律空白。

长期以来，兰州市物业管理存在监管力量薄弱、不能形成合力的问题。《条例（草案）》明确规定了市房地产行政主管部门、市直相关部门、各县（区）物业行政主管部门的职责，为建立健全“两级政府、四级监管”的物业管理新机制提供了法律基础。

《物权法》、《物业管理条例》对于业主大会形成有效决议的要求较高，但现实中业主出席业主大会行使表决权的比例一般比较低，因此很难形成有效决议，遇到紧急事件，容易造成巨大损失。为解决这一问题，《条例（草案）》引入了物业管理委员会制度，作为对业主大会制度的有效补充，该规定能有效解决日常监管中的重大矛盾。同时，《条例（草案）》对业主委员会滥用职权、违反法律法规规定、严重影响社区秩序和社会稳定的情形进行了规范。

《条例（草案）》规定，不具备成立业主大会条件的住宅小区，可以成立物业管理委员会代行业主大会、业主委员会职责；业主委员会不履行职责达一年以上、无法正常开展工作的，也可以成立物业管理委员会。兰州市住宅室内装饰装修长期存在不规范问题，垄断装修材料、随意改变建筑承重结构的问题也比较突出。针对这些问题，《条例（草案）》以物业企业为突破口，对协助垄断装饰装修材料、随意改变住宅用途等问题做了明确规定，并设置了相应的罚则。

《条例（草案）》规定，物业服务企业不得在物业管理区域内，擅自改变物业共用部位、共用设施设备的规划用途，不得擅自许可他人利用公用部位进行广告宣传，不得擅自设置营业摊点，不得向业主、物业使用人指定装饰装修企业或者强行推销装饰装修材料，也不得擅自提高公共车位停车费标准。

在物业管理实际中，有物业公司擅自甩管物业项目的现象。针对这一问题，《条例（草案）》规定，物业服务企业终止或者解除物业服务合同，应当依据合同履行告知义务。物业公司未办理退出交接手续擅自撤离物业管理区域、停止物业服务的，由县级人民政府物业行政主管部门责令限期改正，逾期不改正的，处一万元以上三万元以下罚款。

此外，为解决物业企业代人受过的问题，《条例（草案）》根据上位法的相关规定，明确了供水、供电、供暖、供气的职责，理清了物业管理与上述专营单位的职责界限。

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