开发商未按照合同约定交房，该怎么办？

日前，象州县的彭先生致电本报称，他于2015年10月与象州县石龙镇某商品房开发商签订购房合同，购买了一套商品房，并约定在当年12月交房。该商品房购房合同还约定了房屋交付通知的方式：出卖人在《来宾日报》刊登的交房公告为有效书面通知方式。

然而，到了合同约定的交房日期，彭先生并没有收到交房通知。他说，当初自己买房子的时候楼已建好，外墙装修也已做好，墙外的脚手架也全部拆除，而他正是看中这点才买的房。合同签订不久，他就开始还房贷，然而却迟迟拿不到房子，这一拖就是一年多。经过多次沟通交涉，开发商最终承诺在今年4月交房。

彭先生表示，今年4月他接到开发商方面的电话称可以交房，接着对方又给他发了一条短信，要求其携带购房合同、身份证、彩色照片以及约1700元现金（一年的物业费）到售楼部办理交房手续。此时，他并未在《来宾日报》上看到开发商刊登的交房公告。此外，开发商方面也没有出具加盖公章的书面交房通知。在他看来，如果开发商没有按照合同约定在指定的报纸上刊登交房公告，就不符合交房条件。同时，他认为开发商要求先交一年的物业费，而物业公司并没有提供相应的物业收费标准，这是不合理的。

此外，当彭先生接到通知后去看房时还发现房子存在一些问题。他说，这些问题包括房屋楼道出现多处裂缝和窟窿、室内消防栓里没有安装消防水带、没有安装消防应急灯以及安全出口指示牌等，就连电梯也是刚通电不久。

同时，开发商也没有提供相关部门验收合格的有效证明和房屋面积实测表。因此，他拒绝了开发商的交房要求，在该楼盘因同样的问题拒绝收房的业主还有不少。后来在业主的强烈反映下，开发商将消防应急灯、安全出口指示牌等安装上，但不清楚是否通过验收。彭先生说，他自己就是从事建筑安全相关工作的，深知消防验收的重要性，“必须得解决这个问题，要不然办不了不动产证，我们怎么办？”

而开发商解释这些设施以后会继续完善，并声称交房通知已发出视为正式交房，业主不收房产生的责任由业主承担。彭先生表示，除了每个月都要还2000多元房贷外，他们家为了这套房子已经花了11万元左右，加上小孩还在上学，自己的经济压力很大，不希望交房的事情一拖再拖。此外，他还希望开发商能够支付延期交房的违约金，以弥补自己的损失。

那么，像彭先生这样的业主应当如何维护自己的合法权益呢？记者为此咨询了广西华尚律师事务所的曾祥伟律师。

曾祥伟律师认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

商品房购房合同，对开发商和购房者来说，都应当严格按照住建部规定的标准来签订，对于违约责任方面，买卖双方都应当事先在合同中约定。

一般来说，商品房买卖合同对逾期交房，应当设定两个期限区分对待。对于逾期交房的情形，如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，应负下列其中之一的逾期交房责任：

1.合同继续履行期限：在期限内，按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按购房人已交付房价款总数的百分之几支付违约金(具体数额由双方在合同中约定)；

2.可以解除合同的期限：按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起，按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息，并按双方在合同中约定的数额支付违约金。

交房按合同约定的日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，也可以继续履行合同，不管采取何种方式，开发商均应承担合同约定的违约责任。

此外，房屋的交付，前提条件是验收合格以后才能交付，如果没有合同约定的经相关部门验收合格后就交付，购房者可以拒绝接受。

如果合同中约定有其他违约责任，开发商也应一并承担，开发商拒不履行合同约定的违约责任，购房人可与开发商以平等主体身份协商解决，协商不成，可以向人民法院提起诉讼，以维护自己的合法权益。■晚刊记者 付华周

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