地下车库变商场住户房开起纠纷 地下车库的所有权到底归谁？

兴宾区综合执法局城规大队对来宾东方华府地下改造情况实地勘察，并要求现场拆除在建的电扶梯。

核心提示

来宾东方华府是来宾市东糖仁德房地产开发有限公司开发的商住一体楼，因其地理位置上优越，吸引众多购房者前来购买。近期，两百多名业主因开发商把地下车库改成商业用途一事发生了争执。业主称地下车库的产权属于全体业主所有，开发商无权更改用途；房开公司称开发商拥有地下车库所有权和处置权。地下车库到底归谁所有？

住户业主：

地下车库改建商场不合理

住户业主代表何女士介绍，今年9月，该小区的开发商来宾市东糖仁德房地产开发有限公司（下称“仁德房开公司”）发布公告，告知住户业主，市住建委审批，将位于小区楼下商场前开设一个上下电扶梯，将地下车库一楼改建成下沉式广场（即地下商场）。为使地下商场能加快投入使用，在未完全取得市住建委全部审批之前，仁德房开公司就已开工建设。

12月5日，记者在来宾东方华府楼下商场看到，地下停车场开了一个“天窗”，两台巨大的电扶梯堆放在旁边，随时准备安装。“地下车库的产权属于全体业主所有，怎么能由开发商来改变用途呢？要改，也要经过业主委员会的同意吧。”何女士希望相关部门能出面制止，维护住户业主的利益。

目前，兴宾区综合执法局城规大队对相关情况进行实地勘察。经核查，该小区的改建项目并未完全通过审批，该大队责令其立即停止项目所有的施工行为，恢复原貌，并现场拆除在建的电扶梯。

房开公司：

开发商拥有地下车库所有权

当日，记者在现场见到了仁德房开公司相关负责人。房开公司代表说，该小区住户业主跟该公司签订的《商品房买卖合同》中相关条款中注明，地下车库并未在分摊公用面积当中，开发商拥有地下车库所有权和收益权，改造地下车库是他们在合情合理合法的情况下做出规划，他们已经将改造相关图纸提交到相关部门审批，目前只是有一些审批手续尚未通过，也是在商户业主的催促下才动工改造，开发商法律顾问会就地下车库归属问题向住户业主解释，希望住户业主理解。

当日，仁德房开公司相关负责人和住户业主代表在未达成共识的情况下，仁德房开公司相关负责人表示将配合兴宾区综合执法局的执法行动，暂停地下车库的改造工程，等待市住建委的审批。

地下车库的所有权到底归谁所有？

为了解相关情况，记者走访了市住建委。相关科室工作人员介绍，根据1997年1月1日施行的《中华人民共和国防空法》第二十二条规定，城市新建民用建筑，按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室。从此以后，人防验收便成为民用建筑法定验收项目之一。我国各城市的住宅小区基本都修建有人防工程地下室，并作为停车场使用。关于城市住宅小区人防工程地下停车场的归属问题，业界存在两种不同的看法：一是归小区开发商所有；二是归小区全体业主所有。

工作人员解释，我国目前的法律规定并未明确小区人防工程地下停车场的所有权归属，现在对小区人防工程地下停车场归属权的代替谈法是收益权。

根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定：商品住宅价格由下列项目构成：（一）成本。住宅小区基础设施建设费和住宅小区级非营业性配套公共建筑的建设费。因此，一般情况下，小区人防工程地下停车场作为小区的基础设施与配套公共建筑，其投资即建设成本已经纳入住宅销售价格之中，由小区业主实际承担并成为投资者。由此，在小区房产全部出售后，人防工程地下停车场的收益权人也应该由开发商变为小区全体业主。

当然，如果开发商在房屋销售过程中明确约定小区人防工程地下停车场的建设成本没有纳入住宅销售价格，其建设成本也由开发商承担，则人防工程地下停车场的收益权自然就归开发商所有。

■晚刊记者 唐毓钦 文/图 通讯员 何龙

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