来宾大地景苑小区业主状告业委会和物业公司事件有反转11名业主被判败诉 二审认可物业合同有效

今报记者黄必成

备受来宾市民关注的大地景苑小区业主状告业委会和物业公司，要求解除物业服务合同事件发生反转：在兴宾区法院一审判决11名原告业主获胜后（今报2016年12月16日06版曾作报道），近日来宾市中级法院二审判决11名业主败诉。二审法院认为，业委会未召开业主大会即与物业公司续订物业服务合同，在程序上有瑕疵。但在合同签订后，大部分业主向物业交了物业费，应认定为对合同的追认。

一审法院支持业主诉求

大地景苑是来宾一个比较大的住宅小区，共有业主1490户。2016年7月，由于对小区的物业管理不满，认为物业不作为或乱作为，导致小区管理混乱，盗窃现象严重，收取物业费用账目混乱等问题，该小区的11名业主联名向兴宾区法院递交诉状，起诉业委会和柳州致上物业服务有限公司来宾分公司。

业主起诉的理由是，业委会没有按照法定程序召开业主大会，在第一次签订的物业服务合同到期后，于2014年12月13日，私下与物业公司续签了为期3年的物业服务合同，严重侵犯了原告和广大业主的合法权益，请求法院确认该份合同无效，以此解除小区与物业公司的合同关系。

2016年12月15日，兴宾区法院对该案作出一审宣判，以未经业主大会同意或小区半数以上业主追认为由，判处业委会与物业公司续签的物业合同无效。

法院认为，业委会相当于代理人的角色，是否有代表签约权则要看其是否获得业主大会的授权，或者获得小区专有部分占建筑物总面积过半数，且占人数半数以上的业主追认同意。取得代表签约权后，其与物业公司签订的物业合同才具备生效要件。从本案看，业委会并没有召开业主大会获得授权，也没有获得半数以上的业主追认同意。因此，其与物业公司续订的物业服务合同无效。

二审认为交费即为认可物业合同

一审判决后，被告物业公司不服而上诉。物业公司上诉认为，自己跟业委会续订的物业服务合同有效。11名业主并不能代表广大业主，不具备起诉主体资格。

近日，来宾市中级法院对该案作出二审判决，判决业主败诉，认定业委会未召开业主大会便与物业公司续订物业服务合同有效，撤销一审判决。法院认为，由于业主是物业服务合同的最终权利义务的承受人，是合同利害关系人，11名业主有权以原告身份起诉。

法院认为，根据有关法律规定，选聘物业公司应当由业主大会决定，且应由小区半数业主以上同意，然后再授权业委会去签订和续订物业服务合同。从本案看，业委会没有召开业主大会，即与物业公司续订物业服务合同，在程序上有瑕疵。但在合同签订后，大部分业主向物业交了物业费，应认定为对合同的追认。

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