买房收租33年回本，值得吗

点击查看原图本报讯近两年来，受刚需释放、去库存等因素的影响，济南市楼市“回暖”声不断。然而房价的上扬、区域功能的细化及政策差异的放大，令不少打算买房、卖房的市民陷入了迷茫。随着一线城市租售并举的出现，买房还是租房？趁房价走高套现还是收租金？成为城区部分市民“头疼”的问题所在。记者调查发现，济南市租售比大概为1：400（月），相较北京、上海、成都等一二线城市更低。在房价和租金成比例变化的情况下，济南市居民买房收租，需要33年才能收回成本。在合理的“租售比”以下，买房合算；超过合理的“租售比”，自然就是租比买合算。

现状：城区商铺租售比为1:333，回报率更高今年济南市城区住宅区域分布大概为5500元、6000元、7200元至11000元/㎡不等，而每月的租金与房屋价格成正比，但平均租金大概为13.5元/月/㎡，城区住房租售比为1:400。也就是说，在不考虑其他因素的情况下，在城区买房出租，大概需要400个月即33年才能收回成本。此外，商铺方面年成交均价为15000元/㎡，而当月的平均租金为1.5元/日/㎡，城区商铺租售比为1:333。在不考虑其他因素的情况下，在城区买铺出租，大概需要27年才能收回成本。

从分布的区域来看，城区和曲阜市、嘉祥县部分楼盘的租售比相比其他县市更高，投资回报率也相对更高。数据显示，济南市仅有十余个楼盘租售比在1:200至1:300个月之间。其中，万达、翠都等商住综合体的租售比名列前茅。房租的增长比例实际较为缓慢，以城区中心地区为例，2012年100余平米的套二房租价格在1000元左右，而今年的价格在1200元左右，增长200元左右，但5年的物价却增长了很多。而在物价增长的同时，房屋销售价格也在增长，同地段100余平米的房屋在2012年每平米售价4530元左右，2017年售价却增长至6150元。“三线城市房屋价格的增长也算是市场产物，更是不动资产的‘附加值\’。”业内人士说。

调查：同房不同价，周边配套设施很重要每个楼盘每户因朝向、装修品质、屋内设施等不同，租金也有高低之分。2014 年，市民吴女士在洸府河附近购买了一套105平米的小户型，她将房子租给一家公司用作办公，租金为每月1650 元，租售比为1:312，远高于周边附近房屋价格。而与她的房子户型、面积相同的另一套房子租金每月仅1300 元，租售比为1:416。也就是说，在不考虑其他因素的情况下，同一栋楼，吴女士26年能收回成本，而另一套房子的业主则需34年。

对此，该楼盘物业相关负责人告诉记者，除了运气，这与业主的装修情况甚至业主本人的性格都有关系。“如果房子在期房时进行购买，房屋价格会很低，而且房子主要用于出租，房东也不会在意租客会把房子‘收拾\’成啥样，只要通过物业验收就可以。同时，将房屋租赁给小型公司，房屋内装修风格都是特定的模式，办公家具家电齐全，基本上第二次、第三次租赁的租客都可以拎包办公。”该物业负责人说。

此外，房租的价格还与位置、周边环境、物业等配套设施息息相关。“这里有不少在十几年前甚至是二十年前就拿到地的楼盘，它们离主城区近，原有的配套设施还不错，因此，目前的租金水平都不错。”某二手中介表示，这些楼盘有不少开发商都“叫不上名字”，有的甚至已“退出江湖”，一旦小区物业陆续进入维修高峰期，没有好的物业管理的话，后续的物业保养就会很成问题，房屋价值也会相应走低。

分析：买房需综合考虑，租售比非唯一标准“根据国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比1:200至1:300来说，在一个房产运行情况良好的区域，应该可以在200至300个月内完全回收投资，即17年至25年。把房子拿去出租，如果少于17年就能收回投资，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高；如果一个地区需要高于25 年才能回收投资，则说明该地区有潜在的投资风险，房产投资价值相对变小，房产呈现不理性的成分。”业内人士表示，与房价不同，租金一般是由收入来决定的，房价可能有投资炒作成分，但租金反映的是市场真实的需求，因为一般不会有开发商去炒作租金水平。因此，将租售比视为房价是否理性的标准也不为过，但不应将其作为衡量购房的唯一标准。“租售比无法完全考量房产的价值，济南市的住宅价格不能光看租售比，因为住宅还有很多其他因素在里面。”高新区某楼盘销售负责人告诉记者。今年国家出台的《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》在租金、租期、承租人居住权利保障等方面作了规定，对住房租赁合同中未约定租金调整次数和幅度的，出租人不得单方面提高租金；鼓励签订长期租赁合同等。“前段时间，北京、上海、广州、南京、合肥等20多个城市出台租售同权、商住同权政策，也正是逐渐改善购房一族居住环境。”该负责人说。

多读一点租售比反映项目投资价值租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。其计算公式为：租售比=每平方米使用面积的月租金/每平方米建筑面积的房价。通过租售比，可以看出租金与房价之间的差距是否合理，也是衡量一个地区楼市运行是否良好的数据。因为买房可能是为了投资，而租房通常是出于居住需求，两者之间的价格联系，可反映房产运行状况。从一定程度上，租售比反映了项目的投资价值，并且能够判断是否有房产泡沫的显现迹象。

国际上界定一个区域房地产运行状况良好的租售比界定在1:200到1:300之间，如果租售比低于1:300，这意味着房产投资价值相对变小，房产泡沫已经显现；而如果高于1:200，表明这一区域房产投资潜力相对较大，租金回报率较高。(满广宇报道)

制图/张体儒

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