融百年盛世汇一埠繁华融汇济南老商埠泉城中部崛起第一峰

张采丞故居重现当年风彩。 融汇济南老商埠项目一期全貌。

一百多年前，济南自开商埠，一座新城拔地而起。恰如清末惊雷，济南开创了近代内陆城市对外开放的先河！

而百年之后，济南愈高愈大，曾经的新城变老城。就在老商埠区，一个泉城新坐标正在崛起，它便是融汇济南老商埠！

老商埠月底重现“芳容”

老商埠区之变始于2013年。这一年9月，融汇老商埠项目正式开工。在过去的1300多天里，这座见证济南历史的老城每天都在变化着，被时光尘封的荣耀不断释放。就在2017年6月底，老商埠区即将以全新姿态迎来第二次“开埠”——融汇济南老商埠29日全新亮相。

融汇济南老商埠位于济南商埠风貌带核心区，北起经一路，南至经四路，东邻纬二路，西至小纬六路，总占地671亩，规划地上总建筑面积142万平方米，项目建成后，将成为具有“老商埠”人文历史特色的城市综合体、核心商业街、泉城新坐标、城市新名片。

而即将亮相的是融汇济南老商埠项目一期，它位于中山公园东侧，占地29亩，总建筑面积8万多平方米，共有15栋建筑。以三层为主，局部二层、四层，整体风格高低搭配、错落有致。项目一期打造的是“轻休闲、慢生活、随手买、微度假”的人文特色城市核心复合体。

接下来，在融汇济南老商埠，你可以看到餐饮、休闲、运动、儿童教育、零售等五大商业业态。其中包括济南最美的书店——季风书园，济南最具创新意识的文化储值空间——大都美术馆，济南最具空间设计感的餐厅——一路花田，济南档次最高的射箭馆——琅琊射箭俱乐部……

在这里，还有面积达8000平方米的运动公园——UPPARK，济南最具建筑特色的星巴克，融多个创新健身项目于一体的英睿健身，华夏良子全国第一个足疗SPA新品牌后舍等。

延续“老商埠”风情风貌

正如山东融汇老商埠商业运营管理有限公司、山东融汇创意文化产业有限公司总经理鲍科佳所言，融汇济南老商埠就是“为复兴超越而来”。所以，即将开埠的这15栋建筑基本都是原貌复原，修旧如旧。设计策略便是，应保尽保、风貌延续、活力复兴、文化传承，严格保护项目内的文物、风貌建筑和古树，保留原有街巷肌理和格局。

为了延续老商埠区特色，重现老商埠区整体风貌，山东融汇邀请国内著名建筑设计专家清华大学建筑学院教授张杰先生给出了建筑设计方案，邀请山东建筑大学古建筑保护专家为项目制订了详细的古建筑保护及修复方案。另外，还采纳了多位文化名人及专家学者的意见和建议，力求最大化地保护及修复古建筑。

比如，项目中的2号建筑是张采丞故居，张采丞是济南近现代著名的民族企业家。在土方开挖时就进行了区域加固，山东融汇牺牲了地下容积率，对其建筑主体及室外小院的下土方并未挖掘，还保留了故居中原有的两棵百年老槐树。为了保持老建筑风格，修缮故居的建材都是从曲阜的旧民居上拆下来的。

再如6号建筑，原为胜利旅馆，在项目开发之初就已倒塌，山东融汇在调取大量文献资料后，在建筑倒塌原址进行了原样复原，包括门窗的式样及室内的楼梯设置，都是按照原建筑进行1:1的还原。7号纯德式的尖顶建筑经专家考证原为宝隆洋行济南分行经理住宅，和2号张采丞故居情况类似，在没修建前建筑已松散破旧。为了保持原貌，修建加固时将瓦片一个个编号后，再一层层贴回。

“当初，把7号建筑向东平移了几十米，采用‘先加固，再顶升，后施工\’的技术保留建筑加固工艺，付出了数倍于‘推倒重建\’的成本！”鲍科佳介绍，为了保持原汁原味的老建筑风格，单是对7号建筑的外立面墙就进行了多次处理，以体现其历史斑驳感。

打响片区改造“第一枪”

可以说，整个项目都在以最大努力延续和保存老商埠的风情风貌，力图给泉城人民最正宗、最原汁原味的老商埠建筑体验。因为，融汇济南老商埠项目一期就位于中山公园东侧，是整个济南商埠风貌区“三经四纬、一园六坊”核心严控区中首个启动的实施项目。这也就意味着，山东融汇是济南老商埠片区改造的“第一个吃螃蟹的人”，融汇济南老商埠项目将会成为一个标杆性存在。

实际上，这个尝鲜者并不好当。还得从济南开埠说起！开埠前，济南“只能算一个三流的商业城市”（有出处，可这样表述）；但在开埠后，济南一跃成为“山东内陆第一大商贸中心”。数不清的银行、洋行、老字号及商场纷纷在商埠区扎堆，济南工商业在国内城市中的地位扶摇直上。据统计，1927年，济南城关及商埠两地区的商户已达6700多家，成为清末城市“自我发展”的典范。

但随着时代的变迁，济南老商埠区不断面临各种问题，例如，区域风貌日趋平淡，经济遭遇“中间塌陷”，文化活力日渐衰退，以及历史建筑的保护与利用亟待引导等。于是，济南在2013年公布了老商埠区的规划细节，即完整保护商埠风貌区的经纬格局和街区风貌，重点保护浓缩商埠区精华的“三经四纬、一园六坊”，外围则集中开发商务办公、商业功能。

正是在这一年的5月，山东融汇摘得了融汇济南老商埠项目一期土地。同年9月，项目正式开工。经过三年多的精雕细琢，山东融汇复兴着百年前商埠区的历史风貌和繁荣景象，打造着兼具文化传承、旅游观光、商业功能的百年商埠风情商街。好在几年来，济南市、市中区、大观园街道办事处的工作人员曾无数次来到这里，全力支持将融汇老商埠打造为彰显济南形象的重要名片。

挺起曾经的“经济高地”

之所以说这个尝鲜者不好当，还因为融汇济南老商埠没有可以对标的项目，只能一步步摸索着前行。“每个地方的历史文化积淀不同，建筑特点也各有特色，所以尽管前期考察了国内多个历史文化街区，但依然是摸着石头过河。”鲍科佳说，在招商过程中，就得凭借着极强的专业能力，把市场环境与物业条件相结合。

融汇济南老商埠项目一期面积为8万多平方米，共有15栋物业情况各异的建筑。从体量来看，面积并不算大；从物业条件来看，招商时也会有诸多受限。但山东融汇自2011年成立后，便在不断吸引各路人才加盟，这支专业的“铁军”团队正把济南人对老商埠的深情期待变为现实。

在大型商业综合体相对过剩的时代，融汇济南老商埠项目一期恰顺应了另一个趋势：网格化商业布局，这也是鲍科佳所认同的。在他看来，商业综合体的过剩只是相对的，因为城市边沿本身也在不断外扩。城市在长高长大的过程中，住宅和商业就得递次前进。“在交通状况复杂的当下，市场呼唤5万至8万平方米的项目，体量不大，合理布局，就能满足市民的购物需求。”

以融汇济南老商埠一期项目为中心往四方探寻，东侧有万达广场、振华商厦，往西侧有纬十二路新“金街”，往北则有名泉广场，但整个老商埠区却没有一个像样的商场。虽然地处市中心，消费力却不足，矮旧的居民楼更添落后气息。实际上，这个曾经的经济高地已经“塌陷”了。而融汇济南老商埠一期就是要满足周围5平方公里内居民的消费需求，让“老”商埠区“不老”。文化植入传承“老文脉”

让“老”商埠区“不老”，除了要挺起经济脊梁，还要还原文化内涵。融汇济南老商埠项目位于济南商埠风貌区核心区，这个区域承载着济南开埠以后百年来厚重的历史文化。文化是老商埠的灵魂和血脉，是项目承载的情怀所在。而融汇地产本就是文化地产运营引领者，融汇济南老商埠的定位便是人文特色城市核心复合体。

省委副书记、市委书记王文涛到市中区调研时就曾专门提出，中西文化在老商埠区交汇，形成了独一无二的特色街区。老商埠区是济南的宝贵历史文化资源，要按照总体规划、分步实施的思路，抓好片区整体保护工作，保护好老街巷的肌理，保护好街区内的老建筑，把老商埠区打造成为兼具中西文化特点的特色街区。

而文化二字，从项目规划伊始，便贯穿始终。融汇济南老商埠项目一期就坚持以文化为导向的综合复兴发展策略，通过打造“两带八区”功能格局，将文化、商务、商业、旅游与开埠文化的深度融合，形成集精品购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、会展、创意产业、金融服务等多位一体，充满活力的新都市主题旅游目的地和城市精英休闲购物聚集地，使项目成为济南首席文化地标和精致生活坐标。

项目在设计上高标准、严要求，以中西融合、新旧结合为基调，将济南传统的商埠区建筑与充满现代感的商业融为一体，成为领略济南历史文化和现代生活形态的最佳场所，将成为济南旧城完整历史风貌与文脉的重要组成部分。

保护和开发并驾齐驱

毫无疑问的是，融汇济南老商埠开工之初，便备受各界关注。因为这里曾经记取过老济南的光荣与梦想，因为这里曾阅尽济南沧桑百年。而多数人的期待便是，希望这张城市形象名片能够被“保护”和“开发”两双手擦亮，把老城记忆、文化味道、繁华商业做实、做浓，使这里真正成为展示济南文化的又一个闪亮的窗口。

著名作家苏葵是土生土长的老济南，她曾撰文称，为保护而保护，只留下建筑而不使其发挥作用，是无法延续其生命的。“对于济南老商埠区的保护性开发，真心希望能够更多借鉴欧洲的经验，既保存下来一些承载历史的重要建筑，又使其发挥作用。让我们的城市，留下点值得缅怀的纪念。”

山东建筑大学齐鲁建筑文化研究中心主任姜波则直言，老商埠项目不能一味地让建筑为区域建设让步，应当组织专门力量对商埠区内的历史建筑进行全面科学的普查，搞清楚每一座历史建筑的渊源，充分挖掘建筑背后的人文故事及商业价值，这才会让老商埠重新焕发光彩，超越复兴。

而鲍科佳本人既是一位老济南，又是一位老商管人。他感叹于，不少济南人竟然对老商埠区已鲜有记忆，更遑论外地人。作为山东融汇商业管理有限公司总经理，鲍科佳说，他希望项目在城市风貌改变上和消费升级引领上都能树起一个标杆，而这个项目只是一个起点，山东融汇还会继续在泉城“崛起成峰”中讲好济南故事！

文/本报记者 焦小超图/本报记者 范良

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