安家购房的多了，炒铺开店的少了 城区住宅商铺，冰火两重天

本报记者满广宇

随着全市棚户区改造工程的顺利推进，济宁市楼市也从去年上半年到今年3月份呈递增涨势。一些在建项目的加速推进使得住宅交易市场逐渐回温，而另一方面，写字楼、商铺市场则稍显暗淡。相关数据显示，近几年写字楼市场租金跌幅加剧，一些低质量、位置差、口碑差的写字楼空置率逐年增加，部分写字楼售价甚至与开盘价格一样。与之对比的中高端写字楼势头良好，空置率虽然出现下降，租金仍保持高位水平。

住宅

棚改政策给力，刚需购房者增加

“从去年3月份至今年3月份，城区各房企主动分析来自棚改区的客户群体，发现有多数客户来自棚改区选房置业。因此，各房企陆续开展了棚改用户购房政策。”城区一家房企营销总监朱先生说，棚户区改造，原来的居住居民已成为销售楼盘主要服务对象，棚改释放出的购房需求量及购买力度，在一定时间内有效缓解了开发商的资金链。

“其实，棚改区释放出的信号对近几年的楼市而言是最大的利好政策，而且已经显现了出来，同时也带动了一些不住在棚户区、又有刚性需求的群体，在一定程度上加速了他们的购房的进程。”城区某房产企业副总王新告诉记者，和去年同期相比，一些观望的购房群体现在也加快了购房进程，其中包括有刚性需求的年轻群体以及城区周边的返乡务工人群，二居室及小三居室颇受欢迎。

此外，近几年房地产行业进入深度调整后，降准、降息、降首付以及全面放开二孩等一系列房地产利好政策频频发布，在这些利好政策推动下，全市房地产市场摆脱走势低迷状态逐步回暖升温。

商铺

炒房变为炒铺，租售进退两难

“从目前经济环境来看，济宁市商铺房租并没有大幅度下降，只有部分新建区域、老旧写字楼出租率较低，导致租金下降。比如，城区新建的一些农贸市场类门面房、繁华地段写字楼等，大多都是以前跟房东达成的租房协议，签订了合同，约定租金每年固定上浮3%至5%。”某社区物业负责人说，受电商或商铺存量过大等影响，不少商铺面临出租难的情况，房东不得不降低租金来对外出租。可实际上，开着店的或者已出租成功的门面房是没有降价的，整体价格较为平稳。

在某些商场里面，一些经营不善的综合体，铺面长期租不出去，现在也主动降租、降价销售。已出租且签订合同的商铺，部分店主因近几年生意不好做，到最后只能退租。“2006、2008年前后，济宁市一些有眼光的商人逐渐由住宅投资转向商铺投资，由‘炒房人\’摇身变成了‘炒铺人\’，大量的资金用来购买铺面期房。目前铺面均已交房，但由于实际需求并没有那么高，大量的铺面都闲置下来，现在只能‘降低姿态\’，靠低价格来吸引人们进来开店。”业内人士分析说。

中介

部分区域开盘价售卖无人问津

俗话说，“一铺养三代”，在繁华地段租间店面，做点小生意，是不少人的生存之道。如今，受经济大环境以及电商等因素影响，传统实体商铺正在承受极大的挑战。不少地段商铺房租已降价，或低价出售，但仍然无人问津。

“置城国际这套房子是我2012年前买的，当时购买价格为2500元左右/平米，面积是90平方米，现在我急用钱，只想着26万元售卖，但是已经挂出去20多天了，问的人多，买的人却寥寥无几。”金宇东路的王先生说，当初购房时就是觉得增值空间大，不会贬值，而且一年租金大约有1万元左右，但现在却卖不出去。

记者了解到，像王先生这样的情况在写字楼、商铺市场占有一定比例，即使零转让费、减租金也少有人问津，而且每年还要承担高额的物业费。“供需失衡、电商挤压是造成写字楼、商铺租赁市场下滑的主要原因。再加上大经济环境的不景气，高闲置率的商铺将经历一个漫长的成长过程，而新兴商业物业首当其冲受到影响。”城区某物业经理说。

业内分析

有效需求不足、难以消化成商业地产空置主因

“与住宅不同，商业地产的景气程度和经济形势密切相关。电商业务的迅速发展，也在一定程度上对零售商业带来冲击。”业内人士表示，相比住宅，商业地产对选址、投资和运营等的专业化要求更高，操作难度更大。一旦经营不善，很容易出现招商困难、空置率高的现象。就零售商铺而言，首先，有效需求不足，无法支撑消费；其次，商业地产运营中出现大量同质化竞争现象，产品竞争力不足。

“10年前，济宁市的商业地产相比普通住宅尚处起步阶段，回报率也相对更高，因而吸引了不少开发商的关注，部分区域投资商业地产的回报率比住宅等高2至2.5倍。随着繁华地段逐渐扩大，商圈数量的增加，大量的商铺一时无法被市场经济消化，所以才会导致商铺、写字楼空置率普遍偏高。”从事物业管理多年的朱先生表示，与住宅相比，商业地产面对的消费人群不一样，因此在规划时要充分考虑其规模、配套、定位和周边环境。商业地产开发商不仅要有雄厚的经济实力，更需要独到的眼光和对项目后期运行管理能力。如果供应量超过市场消化能力，必然导致商业地产滞销，进而导致开发商的资金链断裂。

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