钱变成房子容易，但房子变成钱却难

本报讯易居研究院8月29日发布的最新数据显示，在其监测的80座城市中，至少有30个三四线城市的库存商品房可供销售周期不足12个月。数据还显示，截至7月底，三四线城市新房库存量为1.35亿平米，同比减少11.1%。而在更关键的住宅库存方面，同比更是大减20%。可见，围绕在三四线城市上楼的房地产难题已经不再是高库存，而是供需如何平衡。

去库存

到目前是否已经过头了

对比过去几年的数据我们发现，三四线城市商品房库存水平甚至已经低于2012年的水平。

自2015年开始的这轮去库存，本质上是为三四线城市准备的，但从实际轨迹来看，一二线城市反而率先爆发。而后在2016年之后开始修正策略，提出“因城施策”，重点发力三四线城市，所采取的措施就是“挤压”，管住一二线城市的供需，让资金流向三四线城市。随之而来的就是环一线的三四线城市爆发，由此辐射到区域性城市群中心。

今年，终于迎来了三四线城市的大规模爆发，但总体来说算是赶了个晚集。不过随着一二线城市的强力抑制，三四线城市总算是抢到了一波红利。总体来看，目前三四线城市去库存明显发力过猛，已经出现了一些新的问题。首先是三四线城市房价被人为地拉高了，这种拉高除了便于出售库存商品房，即使是针对投资客来说也是如此，他们买了房子却找不到下家。从这个角度来说，三四线城市当前去库存所取得的成绩其实是非常虚的，因为只是将库存的主人换掉了，以前由开发商拿着，现在则是由购房者拿着。

值得注意的是，去库存到目前可以说，已经算是过头了。目前房子卖得最好的大多数是人口净流出城市。这从逻辑上是说不通的，人都跑了，房子还在大卖，谁来住？要知道后续还有更多的房子被造出来的。上半年业绩井喷的开发商们已经在三四线城市完成了补货，这些都是负担，成本更高的负担。

赶晚集

很难有所收获

最后一点，就是三四线的房价恐怕还会继续拉高。虽然我们不愿意看到这个结果，但没办法，房地产有其惯性。本轮楼市已经接近尾声，一二线楼市基本上定型了，楼市不会有什么大的风浪，而且随着租房市场的快速发展，一二线楼市会愈发平稳。但三四线楼市属于后起的那一波，人家想迎头赶上，分食最后的红利。

再来看棚改货币补偿的比例，2015年不足30%，但今年相当多的城市已经提高到了85%以上。也就是说你的老房子拆了，不会给你盖新房子，你得自己去市场上买房子。这样做虽然从一定程度上满足了居民的个性化需求。但货币补偿实际上就是杠杆，因为这笔钱也是从国开行、农发行借来的。拿到补偿的居民自然可以直接去买房，但那些没有补偿的人呢，他们作为购房者，实际上是被“剪了羊毛”。

有人说赶晚集可以砍价还价，容易占便宜。但房子不同于普通商品，因为土地供应是严格限制的，而且政策的是有周期性的。这主要表现在房产增值性上，历史已经摆在眼前，在济宁于2010年初至2013年末购置房产，如今增值的少有（不包括单位福利房），原因就是那时候的房价处在高峰期。这个原理同样适用于当下，不少市民购入的房产已经高达每平米六七千元甚至更高，若后续再没有学区房、行政中心、商业配套等加持，五年之内再次出手很难有所增值，这就是常说的“有价无市”。

（万德龙报道）

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