商店开进居民楼 被投诉后竟阻路这份“任性”还能持续多久？

槐荫区的赵女士最近很烦恼。“这里是小区，为啥开餐馆却没人管？”赵女士家住槐荫区经四路一小区内，从去年起，小区内这家餐馆经营过程中产生的油烟、噪音就对业主的生活带来了很多不便，而且屡次协商都没有结果。不得已之下，赵女士选择去槐荫区五里沟工商所反映此事，要求取缔该餐馆。餐馆商家在得知有居民去政府部门投诉自己后，竟然将三轮车放置在小区主干道上叫嚣，与小区居民之间矛盾升级。赵女士要求有关部门能够严查这种住改商扰民现象，还小区整洁安静的环境。

市中区的姜女士也反映，自己所在的小区属于居住性用房，但楼上却开设了一个教育培训机构，每天不定时有培训课程，讲课的声音很大，严重影响了自己和家人休息，要求尽快查处相关违规行为。

除了餐馆、培训机构，把住宅房屋改造为商用房进行各类经营的现象并不少见，小超市、洗衣店、小公司等，在方便了小区居民购物的同时更是带来了一些困扰，如噪音扰民、油烟味道，甚至是潜在安全隐患，成为了商户与其他业主之间的矛盾点。

对于这种“住改商”现象，我国《物权法》等相关法律条文有着严格的限制规定，但由于种种原因，这类商家还是能够在小区里出现。记者从济南12345市民服务热线大数据平台了解到，今年9月份以来，有关住改商问题的投诉、建议、咨询有1344件。

“住改商”现象的普遍存在，成为制约城市管理水平提升、经济社会发展与社会和谐稳定的重要因素。为了解决这种乱象，今年7月，市住房和城乡建设局就规范“住宅商用”管理工作提出实施意见，明确指出，业主不得违反法律、法规和管理规约、临时管理规约，将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房。业主因特殊情况需要将住宅、车库或者其他附属设施改变为经营性用房的，必须按照《中华人民共和国物权法》（除法律法规和市以上人民政府文件规定外）的规定，说明情况提交书面申请，并经全体有利害关系的业主书面同意后，依法向有关部门办理相关手续。

商户进小区好吗？事实是困扰多于便利

对于商户来说，选择居民区作为经营场所，无非是基于两点。首先是租金更划算，而且水电费、物业费等都比商区要便宜；对于小超市、洗衣店等经营者来说，将店铺开在小区里，既能节省房租成本，一定程度上也保证了客源。

而对于业主来说，抵制“住改商”现象，也有几点原因。经营时间上不规律影响到居民休息，像上面提到的姜女士的遭遇；经营过程中产生的噪音、油烟等影响居民生活，也就是赵女士所反映的问题；与此同时，出入人员多且杂，对小区的治安环境造成一定的影响，且占用了一定的小区配套资源，比如说车位、电梯负荷等等。

市民武先生家住高新区舜华街道一个小区内，他反映小区的一个地上车库被改造为“蜂鸟配送”，门口每天都停放着大量电动车，占用了小区公共面积，给居民通行带来不便的同时，还存在安全隐患。

市民张先生反映，自己所在的市中区白马山南路某小区原本属于封闭式小区，自从一位业主将房租给租户开设“小饭桌”以来，小区内人员出入比较复杂，张先生认为这给小区的治安环境埋下了隐患，对于封闭式小区能否开设“小饭桌”，是否应该先征求业主的意见提出了疑问。

市民王女士所在的王官庄某小区车辆进出频繁，自从小区内开办了一家少儿培训学校后，经常看到小孩从培训学校里突然跑出来，王女士认为存在安全隐患，对于居民小区内是否允许开办培训学校存疑惑。

章丘区圣井街道塔女士表示，自己所居住的小区一住户在房子里开设服装加工点，每天从早到晚使用电动缝纫机和纽扣机，机器运行过程中产生明显噪音，而且附近有棉絮到处飞，不利于呼吸，附近居民普遍对其表示不满，要求尽快关闭该加工点。

想改就能改？业主合法权益受法律明文保护

在很多城市，“住改商”现象都普遍存在。10月25日，湖南长沙一小区经过初步清算，105套住宅中存在42户“住改商”。业主们对此表示不满，社区对部分商家进行约谈，并邀请业主代表拟定了《自治公约》。对居民影响较大的商户，相关部门上门进行了执法。

在上述案例的处理中，有些是以商家做出减少噪音、油烟污染等尽量不扰民的保证，问题往往没有得到彻底解决。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持；将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。第十一条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为《物权法》第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

从《物权法》和司法解释的有关规定均可以看出，我国对“住改商”这一行为有着严格的限制。因为其中存在的种种问题，对小区居民的生活带来的弊端和隐患不容忽视，因此要求“住改商”这一行为必须要经过有相关利害关系的业主一致同意才可以，为的就是保障居民的权益。

长期营业扰民？济南新规不允许

从全国范围来看，各地对“住改商”的相关法规大致方向相同，同时也存在差异。比如说在哈尔滨，“住改商”商户在办理登记注册时应提交住所（经营场所）所在地街道办事处或乡、镇人民政府出具的有利害关系的业主同意将住宅改变为经营性用房的证明文件；将法律法规规定禁止在居民区开展经营的行业或经营范围列入住宅登记为市场主体住所（经营场所）负面清单并公示，涉及清单所列内容的，街道办事处或乡、镇人民政府不予出具相关证明文件；同时，申请人应当向街道办事处或乡、镇人民政府签署《承诺书》，承诺不会对附近居民生活带来不良影响。

“不是说住宅商用要经过全体业主同意吗？那已经长期营业的这种应该怎么处理？不能任由他们一直这样扰民下去吧？”被小区内“小饭桌”经营扰民所困扰的张先生对现存非法“住改商”个体如何处理提出了疑问。7月26日，市住房和城乡建设局对《关于规范“住宅商用”管理工作的实施意见》公开征求意见。这是继去年11月份后第二次公开征求意见。除了明确“住改商”要征得全体有利害关系业主同意之外，对于未征得全体有利害关系业主同意擅自“住宅商用”的，区县政府要依法查处、取缔，对于以往非法存在的“住改商”个体，要进行全面梳理排查，摸清底数，建档成册，并制定专项治理方案，实行销号处理，对存量非法“住宅商用”限期退出。 （本报记者 王飞）

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