刚需盘看房人增多但还观望,年底促销价略有回调 济南楼市阳春还得再等等

编者按

最近一段时间,济南的房地产市场占据话题讨论C位,关注热度居高不下。关于楼市回暖、房价暴涨的消息在朋友圈层出不穷,以房产中介和置业顾问为首的信息源不断刺激着购房者的神经:济南房价即将大涨,抓紧买房,不买将后悔一年；南京惊现3000人看房团,横扫72家楼盘；多城市限购松绑,房价即将暴涨……不少购房者开始恐慌:房价真的要上涨吗?2019年,房价将会有怎样大的变化?现在买房合适不合适?如果买房,哪里的房子比较靠谱……为了紧抓市场变化动态和热点,为百姓置业解疑答惑,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者兵分四路走访10个典型楼盘,实地调查,深入业内；调查济南70多个楼盘,专业分析济南2019楼市供应量……重磅推出“楼市真相·开局”系列报道,通过图文、视频等多种方式还原真实的房地产市场。

最近,不少人的朋友圈被济南楼市的信息刷屏。记者梳理后发现,主要是两种声音。一边是楼市的彻底回暖和火爆:济南市场彻底回暖了,2016年的抢房大战即将再次上演；一边是各类招聘广告的霸屏:招聘售楼处充场人员,天天招人,每天工资100元……两类截然不同的现象,让不少市民迷惑不解:济南的楼市到底是啥样?近日,齐鲁晚报·齐鲁壹点记者兵分4路,走访10个代表性楼盘,还原真实的济南房地产市场。

本报记者喻雯刘万新谷婉宁赵夏晔孙慧丽李庆斌

节后俩周末看10个楼盘

虽是刚需但不会冲动买

今年28岁的杨冬(化名)去年夏天入职重汽集团研发中心,作为婚房刚需一族,购房目标明确:110平米左右,总价150万。

“春节前不少楼盘都在打折促销,开发商比较着急卖房,我就不那么急了。”杨冬说,节前基本在四处打听和网上看房。节后,之前的置业顾问不断发微信对他轰炸:没几套房子了,如果不抓紧,都卖完了。类似的信息让他有些着急,节后连着两个周末都在实地考察。

杨冬说,两个周末看了十个楼盘,虽然不着急买,但是看到看房的人这么多,心里也有一丝丝的恐慌,“感觉现在看房的人确实比去年多了,我去了万达城、春江彼岸几个靠东的楼盘,看房人都不少。”杨冬说,虽然看房的人比较多,但是通过置业顾问了解到,每个楼盘的剩余房源也有不少,而且开盘加推的计划都有,房源应该没有那么紧缺。“但是这几个楼盘置业顾问说辞比较一致:三月份都要涨价。”杨冬说,他要贷款90万左右,还贷压力很大,最近看不少地方银行贷款利率都有下调,他想再等等看看银行政策,再加快步伐多去多看几个楼盘。

像杨冬一样虽然着急但又观望的刚需族也有不少。24日,记者在中海华山珑城遇到一对年轻夫妻,他们也是来看婚房,节后入市的房源多了,想着先多实地看看。“现在置业顾问和网上消息太多,有的说涨价,有的说降价,真真假假也不好分辨。买房是大事,自己先多看看再决定。”

记者随机采访多名购房者发现,虽然他们的购房诉求比较明确,但是普遍反映,不会冲动购房。“先多看,买不买再观望看看。”

刚需楼盘看房人增多

年底促销价略有回调

23日上午,记者以来到了中海华山珑城售楼处,正值周末,来售楼处看房的人一波接一波,多是年轻人。记者登记完信息之后,等了大约五分钟左右,才有置业顾问过来接待。据置业顾问介绍说,年前推的中海珑玺现在只剩三套房源了,年后新推出了中海珑岸的10号楼。“开年后来看房子的人一直都挺多的,我们年后推出的10号楼90多套房源,现在已经成交了一半。”置业顾问说。谈到价格,中海华山珑城的置业顾问告诉记者,他们现在总价比年前高了2万元左右。“年底各大开发商都在冲任务,所以价格会稍稍下调一点,现在单价优惠完在1.5万到1.65万之间,都是精装修房。”

24日,记者来到绿地新里城、万科山望。还没走到楼盘区域,记者就被骑电动车的“小红帽”拦截下来。记者首先来到绿地新里城,售楼处的人比较少,沙盘区域没有购房者看房,只在落座区域看到三组购房者在与置业顾问沟通,后来沙盘区来了一组客户,现场还有蛋糕甜点、手工制作的暖场活动。

随后,记者又来到万科山望楼盘,沙盘处至少有三组购房者在咨询,座椅也全部坐满。据万科山望的置业顾问介绍,目前售楼处处于开盘状态,均价在20500元/,是精装修房源,“我们现在房源不多了,卖的速度还是很快的,平均一天卖10套到20套之间,南边楼盘比较少,所以看房者也相对集中。”置业顾问告诉记者,相比年前来说,万科山望部分楼座价格有所上调。记者选择了8号楼10层的111三室两厅一卫的房源,价格是20173元/,置业顾问介绍到,“现在我们有优惠政策,经过计算,这个房源最终的单价是19078元/。”

济南一业内人士算了一笔账,万科山望去年9月开盘,价格是21800元/,去年十一开始了降价,调整后价格为19500元/。对比来看,春节后价格跟之前变化不大,基本持平。

记者在“小红帽”带领下,来到天鸿世纪大道和新城香溢华庭。记者在天鸿世纪大道售楼处看到,来看房客户增加了一些。价钱基本在12000元/—13000元/左右,小高层在14500元/。下一步将整栋楼为单位加推,房源充足,价格变化不大。

观望较重,同比成交减少

新房成交与节前基本持平

刚需楼盘,看房人数明显增多,这样可以说是市场回暖吗?

“看房的人多了,并不是说成交量多。这是两个概念。”山东省房地产业发展研究中心特约评论员许珊说,从数字来看,春节回来每周,全市新房的网签量在800套左右,跟春节前差别不大,基本持平。

业内人士透露,济南东部一大盘上周末一天卖出了60套房,成交1.5亿,在刚需盘里面算是销售比较乐观的案例。即使如此,该楼盘房源依然比较充足,有上千套的剩余供应量,并未出来一房难求的行情。和前两年市场火爆时候开盘即清盘,甚至多人盯一套房的行情截然不同。此外,雪山片区的一刚需楼盘,今年将提供大量的市场供应,目前价格也比较稳定,小高层在13000元左右,和去年的价格没什么变化。随着供应量增加,未来入市的高层有可能更低。

省城一家一线房企相关负责人坦言,年后的市场情况不容乐观,观望情绪较重,成交量与去年同期比明显减少。针对年前的一些降价情况,该负责人说,一些楼盘确实搞了所谓的“促销”出行降价行为,但是降价并没有换来量。对于一些相对高端楼盘来讲,客户并不希望降价,希望保值,越是保有越是稳定,中高端客户越是认可。

合富辉煌(中国)山东公司副总经理许传明表示,春节过后,房企所有的考核期,出钱的节点都过去了。这样一来,开发企业促销的力度普遍都会下调。伴随春季置业高峰,会再有一波。但是,3月份之前这是一波促销力度比较淡的时间。

许传明说,刚需客户在春节过后这段时间,相对来说是比较活跃的,因为刚需时间上比较紧迫,买房的时间不太容易拖,兑现的紧迫感比较强,另外一方面,现在有一批新房源出现,尤其是一万以内的房源,章丘个别项目不到9000,这些房源的出现对于刚需客户来说应该是很及时,刚需的客户不需要太多等待,正常购买就可以了。此外,受价格影响,改善型客户和一些高端置业的客户,这段时间依然有比较强烈的观望心态,目前济南的住宅供应,改善型产品、高端产品占的比重高,所以这部分客户的购房过程相对来说会比较慢,一方面产品多,一方面改善型客户有房住,可能今年挑挑选选的想法会比较多一些。

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