2017济南土地市场落实调控政策高压下渐趋理性

2017年度，济南土地市场的表现可以归纳为加大供应、优化调整和回归理性三个关键词。在政策引导下，济南土地市场加大供给力度，积极响应号召优化土地结构，通过采取“结合土地出让溢价率提高项目预售条件”和“限地价、竞配建拆迁安置房面积”出让方式等政策，从而引导房企合理竞价，使得土拍市场逐步回归理性。A 竞争激烈，住宅用地是“大头”

住宅用地是房企争抢的重点，也是2017年度济南土拍市场的重头戏。据济南市国土资源局统计显示，2017年济南土地市场全年共推出242块土地，其中居住用地99块，工业用地42块，商务金融用地41块，其他商服用地24块，商业居住用地10块，批发零售用地7块，仓储用地5块，文体娱乐用地4块，公共设施用地5块，住宿餐饮用地3块，科教用地1块，医卫慈善用地1块。

供地区域中，章丘共供地67块，占总数的27.68%，其中住宅用地25块，占住宅总数的25.25%。历下区供地62宗，其中住宅用地21宗，商务金融用地24宗，主要是CBD片区土地捆绑出让。历城区供地49宗，其中住宅21宗，历城区供地前期主要集中在唐冶片区和新东站片区。B 市场趋稳，政策高压下回归理性

从政策看来，“4.19”限地价后，2017年5月15日长清首先试水，进行了“历史最严土拍”，最终有三宗土地溢价率超过150%，将全部进行现房销售。6月12日章丘土拍，济南再次出台土拍新政，居住用地设“最高限价”，控制溢价率，这也是“最高限价”在济南土地市场上首次出现。8月份，唐冶土拍之前，济南土拍再出新规，达到最高限价后分三种情况竞价，达到最高限价时，网上交易系统自动转为轨道设施建设资金、配建政府储备性安置房面积或市政建设项目竞价方式。8月份以后济南土地市场逐渐稳定，出现了底价成交的情况。

而从2017年年底几次拍地来看，济南市出台的《支持社会民生服务设施建设若干措施的通知》进一步得到明确，也就是说，今后开发商拿地，在卖房的同时，相应的教育、医疗、养老等设施建设须一应俱全，否则，建设工程规划许可证、项目综合验收备案手续和不动产登记手续都将受限。参考2017年12月31日土拍收官之战，段店、CBD地块的挂牌要求中都对拿地企业资质明确要求，门槛越来越高。根据济南市国土资源局统计数据，2017年，有招商蛇口、旭辉、正荣、复星、仁恒等企业通过招拍挂形式入济，金地、金茂、阳光城、越秀等企业也都曾参与过济南土地市场竞价。

“结合房地产市场的主旋律和全国政策走向，2018年济南土地市场或将继续深化落实调控政策，以保障其平稳运行。供给侧将积极响应结构性改革，旨在为多层次住房供应打下基础；将落实购租并举住房政策，或效仿热点城市打造共有产权、租赁试点等。”业内人士认为，随着调控的不断深入，金融监管加强，房企未来拿地或将归于理性，土地成交溢价率将会有所下滑，但对于热点区域的优质地块，仍会引起房企的争相竞夺。（本刊特约记者林雨）

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