济南市物业管理征意见 首次明确物业管理区域划分车位只售不租最高可罚款25万元

2021年1月1日起，《民法典》正式施行，关于“住”的方面，这部法典安排得明明白白。1月4日，济南市住建局对《济南市物业管理条例（征求意见稿）》（以下简称意见稿）公开征求意见。新房交付后出现质量问题业主该如何维权？物业催交物业费的正确“姿势”又是啥？……意见稿都安排得更加细致了。

首次明确物业管理区域划分：不按规定明示拟最高罚5万元

新时报记者注意到，意见稿首次明确了物业管理区域的划分标准：应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，并考虑建筑物规模、共用设施设备、社区建设等因素。分期开发建设或者两个以上建设单位开发建设的物业，其配套设施设备是共用的，应当划定为一个物业管理区域；配套设施设备能够分割并独立使用的，可以划定为不同的物业管理区域。

开发企业在办理商品房预售许可证或者商品房现售备案前，应当持建设用地规划许可证、建设用地使用权证书、项目规划设计方案和地名核准文件等资料，向所在区县住房和城乡建设主管部门申请划分物业管理区域。划分登记后，开发企业应当将划定的物业管理区域向物业买受人明示。

现实生活中，物业服务用房存在不够用的情况。对此，意见稿提出，物业管理区域内应当配置物业服务用房，由开发企业无偿提供，属于全体业主共有。在物业服务用房的配置上，建筑面积按照建设工程项目总建筑面积的千分之三至千分之五配置，最少不低于一百平方米；具备水、电、采光、通风等正常使用功能。业主委员会办公用房从物业服务用房中安排，其建筑面积不低于二十平方米。

对于未按规定申请物业管理区域划分，或未向物业买受人明示划分情况的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处三万元以上五万元以下的罚款。

卖完房子别想一走了之：新规拟要求开发商设售后服务中心

卖完房子，开发商别想一走了之！意见稿提出，开发企业要在小区设物业售后维修服务体系，并在小区内设立房屋售后服务中心，处理建设遗留问题、接受业主报修。

近年来，新建楼盘在交付后，不管有没有出保修期，一些常见质量病让业主苦不堪言。对此，意见稿中，部分条款专门涉及房屋质量和维修问题。比如，第二十三条拟规定，建设单位将不符合交付条件的物业交付使用，或者物业服务人擅自承接未经查验的物业，因房屋质量、物业共有部位、共有设施设备缺陷给业主造成损害的，应当依法承担赔偿责任。新建物业建设单位还应当完善商品房“两书”内容，指导购房人合理使用房屋。

建设单位应当建立健全新建物业售后维修服务体系，按照国家和省、市有关规定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，并在小区内设立房屋售后服务中心，处理建设遗留问题、接受业主报修。对于建设单位未在小区内设立房屋售后服务中心的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期不改的，处三万元以上十万元以下罚款。

面对长期拖欠物业费业主：禁止用断水断电等方式催收物业费

面对长期拖欠物业费的业主，如何催收物业费？意见稿给出了正确的“姿势”。

意见稿提出，物业服务人应当按照合同约定提供服务，不得减少物业服务内容、降低物业服务标准；采取中断供水、供电、供气、供热等方式催收物业服务费；擅自增加收费项目、提高收费标准，超期收取费用；擅自撤离或者拒不退出物业管理区域；终止服务撤离时，拒不移交属于业主的档案资料、物品、资金等。

业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准，按时足额交纳物业服务费。业主逾期不交纳的，业主委员会应当督促其交纳；拒不交纳的，物业服务人可以依法提起诉讼或者申请仲裁。业主拒不执行人民法院生效法律文书的，人民法院可以依法对业主作出限制消费令、纳入失信被执行人名单。

物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，不得以业主欠交物业服务费用，或者对业主大会、业委会以及行政主管部门的决定有异议等为由拒绝办理交接。对拒不退出物业管理区域的，意见稿拟规定由物业所在地街道办责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。物业服务人强行接管物业管理区域的，由物业所在地街道办（镇政府）责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。

再有这种现象将等着挨罚：车位只售不租的最高拟罚25万元

小区停车位日益紧张，想租个车位却被开发商以只售不租为由拒绝。以后再有这种现象将等着挨罚！意见稿规定，对业主要求承租的车位（库）只售不租的，由区县住建主管部门责令限期改正；逾期未改正的，处五万元以上二十五万元以下罚款。

意见稿提出，物业管理区域内规划用于停放机动车的车位（库），应当首先满足业主的需要。业主、物业使用人要求承租建设单位未出售或未附赠车位（库）的，建设单位不得以只售不租为由拒绝。在满足业主、物业使用人需要后，建设单位将车位（库）出租给物业管理区域外的单位和个人的，其每次租赁合同期限最长不得超过六个月。

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位（库）应当优先投入使用；车位（库）尚未充分利用的，不得在物业管理区域内占用业主共有的道路或者其他场地设置规划以外的车位。占用物业管理区域内业主共有的道路或者其他场地用于停放机动车，以及相关收费和管理事项，由业主共同决定。

（新时报记者罗晓飞）

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