济南发布住房租赁市场新规，个人出租房屋可减税、落实租购同权承租者子女可享“相对就近入学”服务

“采取盘活闲置存量住房、改建非居住存量房屋、新建租赁住房等方式，每年新增租赁住房120万平方米，实现3年新增360万平方米；同时重点培育2家国有住房租赁企业和10家以上专业化、规模化民营住房租赁企业。”这是济南市近日发布的《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》中提出的目标，通过3年试点工作，2021年底前基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，实现居民住有所居目标。

广增房源：

新增租赁住房用地供应改造“城中村”存量住房

为多渠道增加租赁房源，济南将允许直管公房以及市、区两级投融资平台将剩余安置住房、闲置的单位公有住房按照装修建设规范等相关要求盘活为租赁住房。规范个人出租房屋行为，鼓励将个人闲置自有住房长期委托专业住房租赁企业出租，并纳入济南市住房租赁综合监管服务平台统一管理。

在目前土地招拍挂中，居住用地规划用途为建设商品住宅，为增加租赁房源，济南将完善供地方式，新增租赁住房用地供给。具体而言，在商业商务集聚区、轨道交通站点、科研、产业园区等生产生活便利、租赁住房需求集中的区域新增租赁住房用地供应。通过公开招标或公开挂牌出让方式供地，合理控制土地价格，明确土地出让合同中的地块建设、运营管理等相关要求。在商品住房中配建租赁住房。土地溢价率超过一定比例后，试行由“竞价”转为“竞自持租赁面积”，并在出让方案和合同中明确规定竞得人持有租赁住房年限等内容。配建租赁住房全部公开对外出租，不得“以租代售”。

结合济南市“城中村”“城边村”改造，积极新增租赁住房房源。对此，济南将鼓励住房租赁企业和产权所有人改造“城中村”“城边村”现有存量住房、保障房作为租赁住房对外出租。

济南还将积极申报国家集体土地建设租赁住房试点城市，在符合土地利用总体规划和城乡规划的前提下，根据不同区域产业、人口、资源等条件，合理统筹全市利用集体建设用地建设租赁住房总量和布局。以集体经济组织为主体建设“只租不售”的租赁住房，需先行编制村庄规划，产生的收益用于村民生产生活保障。

租购同权：

承租人可享有落户、教育、医保等权益

近年来，国内多地发展租赁市场，均以推进“租购同权”为突破口构建长效机制。本次济南发布的《关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》提出，落实租购同权相关政策，对符合条件的承租人可享有落户、教育、社保、医保等公共服务权益。承租人依法办理济南市居住证后，可提供住房租赁合同登记备案证明、户籍证明、务工证明材料，按照“以流入地政府为主、以公办学校（含政府支持的民办学校）为主”的原则，依据量化赋分积分入学政策，享有子女相对就近入学的义务教育服务，具体实施细则由市教育部门制定。

出租减税：

个人出租住房所得收入减按10%税率征收个税

根据《山东省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》精神，对依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人按规定实行税收优惠政策。

具体来说，落实营改增关于住房租赁的有关政策，对个人出租住房的，由按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税，个人出租住房月收入不超过10万元的，2021年年底前可按规定免征增值税；对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务的，适用6%的增值税税率；对一般纳税人出租在实施营改增试点前取得的不动产，允许适用简易计税办法，按照5%的征收率缴纳增值税。对个人出租住房所得收入，减按10%税率征收个人所得税；对个人承租住房的租金支出，结合个人所得税改革，按国家规定扣除相关费用。

财政奖补：

新建租赁项目最高奖1000元/平方米

新政提出，济南市支持国有企业开展住房租赁业务。鼓励市级投融资平台、国有企业参加租赁住房建设，重点培育济南轨道交通集团有限公司、济南城市建设集团有限公司2家国有龙头企业开展规模化住房租赁业务。

济南将鼓励有条件的房地产开发企业在新建商品房项目中自持部分房源用于市场租赁。选择10家拥有租赁住房1000套（间）或面积达到3万平方米以上的住房租赁企业作为盘活闲置存量住房、改建非居住存量房屋的重点扶持对象。

2019年7月，住房和城乡建设部网站公示了2019年中央财政支持住房租赁市场发展试点入围城市名单，济南成为16个试点城市之一。中央财政对确定的示范城市给予奖补资金支持，其中省会城市每年8亿元。

试点期间，济南市安排中央财政专项资金24亿元、地方财政资金9亿元作为住房租赁市场发展试点奖补资金。盘活闲置存量住房项目的住房租赁企业，在通过资格认定且项目达到交付使用条件后可申领奖补资金；改建非居住存量房屋项目和新建租赁住房项目的住房租赁企业，按照工程进度节点申领奖补资金。奖补资金按照盘活闲置存量住房项目最高180元/平方米、改建非居住存量房屋项目最高600元/平方米、新建租赁住房项目最高1000元/平方米的标准，本着前期就高，后期根据实际情况适当调整的原则发放。

自2020年起，对纳入济南市住房租赁综合监管服务平台的住房租赁企业（或个人）给予一定运营补贴，具体办法另行制定。

打造平台：

建设租赁监管服务平台新增房源统一发布

租房如何避免“黑中介”机构？在试点工作期间，济南将多渠道筹集的租赁住房统一纳入住房租赁综合监管服务平台监管，并对房源信息发布、核验以及租赁合同网上签约备案等环节实施全流程监管。强化住房租赁信用管理，定期公布住房租赁经营主体信用等信息，实现部门信息共享。

据了解，该平台可为住房租赁企业、出租人、承租人提供网上“一站式”服务，利用网页、微信公众平台、APP等多种交互方式，为租赁双方提供房源产权信息核验、租赁信息发布、线上实景选房、网上签约、信用记录查询等全程服务，实现租赁房源全覆盖、租赁环节全打通、公共服务全纳入。定期公布租赁住房指导价格，引导市场合理定价。制定、推广住房租赁合同和住房租赁经纪服务合同示范文本。将试点项目纳入住房租赁综合监管服务平台，并对各环节实施动态监管。

《意见》明确，济南将建立部门联合监管机制，及时发现处理违法违规行为。健全住房租赁企业信用管理体系，对以租代售、未到合同约定期限擅自售房等行为依法依规采取限期整改、追缴奖补资金、限制网签、吊销营业执照等惩处措施，严厉打击发布虚假信息、垄断房源、哄抬租金等违法违规行为，情节严重的移送相关部门处理。重点打击住房租赁“黑中介”，规范市场秩序，保持住房租赁市场平稳健康发展。 （新时报记者罗晓飞）

●延伸阅读

租房落户入学尚无细则关键还要看学区学位

1月2日，济南市人民政府办公厅印发《济南市人民政府办公厅关于培育和发展住房租赁市场试点工作的实施意见》。其中提出要落实租购同权相关政策，承租人可依据量化赋分积分入学政策，享有子女相对就近入学的义务教育服务，也就是说符合条件的承租人也可以享有落户、教育、社保、医保等公共服务权益。

不过，记者了解到，租房落户入学尚无细则出台，而且，能否就近入学关键还要看学区学位。如果租房落户可以解决入学问题，必然会带动租房价格上涨，但在实际实施中，关键还是要看学区内学校的学位情况，假如学位充足，就可选择在落户学区内入学，如果学位紧张，可能还要协调入学。

2017年9月初，济南市有了“租房落户”第一人，但记者了解到，目前通过租房落户入学因为没有细则出台，所以租房子很难享受到“学区房”待遇。一家房产中介工作人员李先生告诉记者，每年新学期开学后学校周边的房租都会涨价，但并不是因为受到新政影响。

按照政策要求，租房落户并非能“随心所欲”，也并非“想落哪就落哪”。有房主表示，一般不愿意给承租人落户，因为这可能会涉及双方权利问题，如果只是为“占有”房主权利，比如孩子入学等方面的便利条件，就可能引起房租上涨，为了避免双方在享受住房权利中产生纠纷，需要有相关的政策细则保护双方的权益。 （新时报记者柴颖颖）

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