公示小区“共用经营收益” 物业不可“打折扣”

物业利用小区的电梯、楼道等公共部位进行经营，在高层住宅小区尤为普遍，其中尤为让业主吐槽的是经营的收入去哪了。

去年7月开始实施的《山东省物业服务收费管理办法》(以下简称《 办法》)，首次明确规定小区“共用经营收益”归全体业主所有，并规定物业要单独列账，独立核算，按季度公示收支明细。

《办法》实施一年来，是否让广大业主吃上了“定心丸”？近日记者走访调查发现，一些小区的物业公司并未按规定及时向业主公示收支明细，目前省城济南市正在街道和居委会成立新的两级物业管理机构，或将补齐监管“短板”。

物业公示“躲猫猫”，业主很无奈

家住槐荫区的刘女士刚搬到新小区不足2年，小区里电梯内、道路上遍布广告牌，但是她从来没看到过有关收益公示。

近日，家住历下区万科城的王女士告诉记者，小区电梯里有各式各样的广告牌，还定期更换，但是没有留意过物业公示收支明细。随后王女士在业主 QQ 群中提及此事，一位邻居表示，前几天物业人员上门说近期将公示。王女士随即拨打了物业管家电话，管家则给出答案：“在季度服务报告里有”，季度服务报告可以从前台查看。“我们几乎从来不去前台。”王女士告诉记者。

今年5月9日，槐荫区中建锦绣兰庭的孙先生在一楼大厅的物业公示栏看到一张写有“中建锦绣兰庭2018年物业公共部分经营收益收支明细表-包干制”的通知。因为着急上班，孙先生匆匆用手机拍了一张照片，没想到几天后这张通知就“不翼而飞”了。

孙先生向记者出示图片：多种经营收入为43000元，多种经营支出为 62551.6元，其中支出包括 8985.6元的经营服务成本，50814元的共用维修部分和更新、维修改造支出，本期结余“—19551.6元”，落款时间为2019年2月。面对如此的“收支不平衡”，孙先生等业主质疑物业在审计方面存在“猫腻”。至于2019 年有关公示明细，物业客服则表示还不到时候。

公示收益有明确规定，物业不应“打折扣”

记者了解到，《办法》明确规定：物业服务企业代为收取的物业共用部位、共用设施设备经营收入和车位场地使用费等收益资金，应当单独列账，独立核算，按季度将收支明细在物业管理区域的显著位置予以公示。公示时间不得少于一个月。

济南市房管局物业管理处 2018年10月下发《关于进一步加强物业服务事项公开公示工作的通知》，要求各物业服务企业要在小区显著位置悬挂《办法》规定的公示内容。

虽然省市多个部门下发文件要求物业执行规定，但是仍有小区物业干脆不公示，例如天桥区某小区物业回应称“还不到时候”；即便公示的小区也存在诸多不合规的“漏洞”，以槐荫区孙先生的小区为例，季度公示变成了年度公示，公示时间不足一个月。万科城的王女士在接受采访后，特地到物业前台要求查看公示明细，物业客服则给出了一份“物业服务财务收支情况表(包干制)” ，“ 公共经营收益” 仅作为其中一条，并未单独列账、独立核算。

针对物业的违规操作，《办法》有明确处罚规定：第四十五条规定，物业服务企业未按规定公示物业共用部位、共用设施设备收益资金和车位场地使用费的，由县级以上人民政府价格主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五千元以上一万元以下罚款。

谁来监管物业？物管会或将发挥重要作用

虽然《办法》明确规定，小区收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未作决定的，主要用于补充专项维修资金，也可以作为业主委员会、业主大会的活动经费或者折抵物业公共服务费。

记者调查发现，像孙先生所在的小区已经入驻3年，并没有成立业主委员会。据悉，目前济南小区有几千个，但是成立业委会的小区不到300个，所占比例不足10% ，业主委员会的职能和作用很难实现，业主们关心的小区公共收益、维修资金使用等问题一直难以解决。

如何解决这一难题？今年济南市所有街道和居委会正在设置新的两级物业管理机构，或将发挥这一作用。6月21日，记者采访孙先生所在小区时，该小区的居委会人员表示近期正在筹划成立环境和物业管理委员会。“今后委员会将定期召开联席会议，就业主提出的问题与物业面对面协商解决。”

据悉，环境和物业管理委员会职责之一就是负责指导社区网格员监督物业服务企业依法开展服务、对小区内有违章违规现象及时劝阻、制止并报告有关部门。对不具备成立业主委员会条件、或业主委员会不能正常履行职责的，委员会根据社区的安排代行业主委员会职责。

今年济南市住建委在回复人大代表意见时，提出将严格管理小区公共收益：发挥街道办事处和社区环境和物业管理委员会的作用，由街道办事处负责监督物业管理资金及小区公共收益的收支情况及账户管理。环境和物业管理委员会指导监督业主委员会建立完善的财务制度，规范管理小区公共收益，明确小区公共收益的使用范围，每季度向全体业主公示一次小区公共收益的收支情况，每年聘请第三方机构进行审计。

本报记者高文超

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