楼市调控下房价不跌反涨的原因

■易观楼市

■易宪容

1月16日，国家统计局公布了2018年12月国内70个大中城市房价变化的数据。总体上说，70大中城市新建商品住宅价格指数按年升9.7%，连升39个月，为17个月来最高；按月升0.8%，连升44个月，升幅较前月略收窄。也就是说，3年多来的房地产调控，全国的房价越调控越高，而且这种情况已经持续了十几年。

按照城市来看，12月份西安新建商品住宅价格同比上涨22.4%，涨幅排名第一。同比涨幅排名前十的城市，在西安之后有海口、呼和浩特、贵阳、大理、徐州、秦皇岛、丹东、昆明、济南，上涨幅度都超过15%。其中，海口新房价格同比上涨22.1%；呼和浩特新房价格同比涨 21%；贵阳及大理则上涨18.8%。在这70个大中城市中，只有厦门是唯一一个新房价格同比下跌的城市。厦门新房价格同比下跌了0.4%。

即使是说房地产调控政策为史上最严厉的一线城市，这些城市的房价也没有因为严厉的调控政策而下跌。比如，广州的新房价格按年升8.3%，北京、上海及深圳分别按年升2.3%、0.4%及0.1%。环比来看，一线城市新建住宅的价格上涨了1.3%，升幅比前一个月扩大了1个百分点，广州、北京、上海、深圳分别为3%、1%、0.6%及0.4%。

至于二手房市场，一线城市二手住宅价格按月下降0.3%，是连续3个月下跌。二、三线城市升幅分别收窄至0.1%及0.3%。二手住宅价格下跌的城市由11月的17个扩大到12月的22个。

就个别城市而言，二手住宅市场的价格同比涨幅前十的城市为呼和浩特、济宁、昆明、西安、大理、乌鲁木齐、三亚、海口、青岛、宜昌，涨幅均超过11%。其中，呼和浩特二手房价格同比上涨17.9%，排名第一。厦门、上海、北京、福州四城的二手房价格同比下跌。其中，厦门二手房价格同比下降 5.6%，上海二手房价格同比下降 2.7%，北京二手房价格同比下跌 1.9%，福州同比下降 0.3%。

这些数据说明了什么呢？说明了中国的房地产市场经过3年多的调控，其房价基本上是保持上涨，其格局一直没有变化。无论是新建住宅，还是二手住房都是如此。这是全国各城市的一个基本态势。这种情况，最有体会的是许多当地民众，看到自己所在的城市房价近几年来都在快速上涨。

二是少数城市的二手住宅价格下跌，说明不了当前国内房地产市场的大势。因为一则二手住宅房价下跌的城市十分少，二则房价下跌的幅度基本上都很小。试想，这些城市房价在上涨时都在一年内百分之几十，比如这次西安的房价一年内上涨20%，那么未来每年下跌零点几，要让这个城市的房价回归理性水平根本就不可能。可是，就目前国际上不少城市的房地产市场价格调控来看，至少都下跌了几个百分点。比如2018年加拿大的房价总体上下跌了5%，香港也是如此。

那么为何国内房地产调控让房价补跌反涨呢？其实这与政府的房地产调控政策目标有关，与政府千方百计地用行政性的方式来调控有关。这几年来，政府的房地产调控政策目标，即使是早几年，就是既要遏制房价快速上涨，不能够把房地产泡沫吹大，也要保证房地产市场价格稳定，稳定房价是房地产调控政策的终极目标。但对于一个以投机炒作为主导的住房市场，如果政府的房地产调控政策目标是稳定房价、稳定市场预期，这就会明确地告诉市场，房价上涨的预期不会改变。既然房价上涨预期不会改变，那么对于波动的房价不也只有价格上涨一条路吗？这就是为何几年来政府出台几百次的房地产市场调控政策，但各城市的房价一直上涨的关键所在。

2019年政府的房地产调控政策目标是稳地价、稳房价、稳市场、稳预期，而且让房地产政策调整的权力完全下放到地方政府，让地方政府承担主体责任。这样的政策取向立即使得不少城市迫不急待地松绑本地的房地产调控政策。这就意味着2019年房地产的政策环境肯定会比前几年宽松。既然前几年所谓较紧房地产调控政策都会让房价一直上涨，那么今年房地产政策松绑更是会为房价上涨创造机会。结果如何，投资者都在拭目以待。

（易宪容，原中国社科院金融发展室主任）

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