济南去年商品房成交超20万套 楼市政策或将差异化调整

昨天，济南市房地产协会公布2018年度济南房地产市场销售排行榜，并对今年济南房地产市场走势进行预判。去年，济南商品房成交20余万套，融创地产、绿地山东、中海三家驻济房企销量占据前三甲。预计2019年市场供应量会保持在一定的规模，全年市场整体应该会延续稳定态势。记者史尚静

济南卖了200709套商品房大户型住宅依旧受宠

2018年济南房地产市场在持续推进调控政策落实、强化市场管控的情况下，住宅市场成交量与2017年基本持平，价格同比增速放缓，强化周期回归合理区间，房地产市场实现平稳回调。2018年济南共成交商品房1751.74亿、200709套、1467.85万平方米，成交商品住宅1216亿、76426套、935.36万平方米，均价13003元/平方米。济南市房地产协会发言人孙大海博士分析称，从济南新建商品住宅可售存量来看，库存量正逐渐增加，去化周期回调趋势明显，基本回归可控的合理区间。截至去年年底，济南市区新建商品住宅可售存量约800万平方米，去化周期约为10个月，可售存量较2017年末增加了约300万平方米，去化周期增加了3.5个月。

与2017年相比，济南2018年商品住宅大户型继续受宠，改善型需求继续稳定增长。商品住宅套均面积122.39平方米，120-160平方米户型面积段成交套数占总成交套数比例接近4成，较2017年提高2.4%，100平方米以下户型面积段成交套数较2017年下降4.77%。“根据我们预判，2019年刚需小户型供应可能不足，一些房企因高价拿地，想开发豪宅或大户型以图抬高售价，这样的思路可以有所调整。房企可尝试开发小户型房源，降低总价以吸引购买力，同时也增强自身抗风险能力。”

四家驻济房企销售百亿TOP10占市场成交量近一半

2018年度济南房地产市场销售排行榜中，融创地产通过并购优势，以149.56亿的销售额，超出第二名30亿的成绩稳坐榜首。绿地山东、中海、龙湖的商品房销售额均达百亿量级，分列二、三、四位。商品房销售金额排名前十位的其他房企分别是万科地产、华润置地、世茂地产、山东中建、鲁能集团、恒大地产。

孙大海认为，房企商品房销售TOP10中，企业的梯队分布出现了明显变化，由倒T形变为沙漏形格局，企业格局分化明显，竞争日趋激烈。此外，2018年度房地产开发企业商品房销售金额和销售面积进榜门槛较同期有大幅上升，TOP10企业销售金额和面积进榜门槛分别为50.51亿、35.16万平方米，较2017年分别上升了16.01亿元、4.08万平方米。此外，市场集中度继续提升，TOP10驻济房企在济南市场成交占有率就已近一半。

去年下半年市场增速放缓部分购房需求呈现疲软

值得一提的是，去年下半年，不少人注意到济南楼市降温的信号。企业业绩增速开始放缓，在“金九银十”这种传统的营销节点企业的去化表现也没达到预期水平。市场预期走低，企业拿地愈加谨慎，超过八成的土地为底价成交，流拍率也较去年有大幅上升。新建商品房市场主要反映为部分项目开始出现降价促销的现象，购房者观望情绪明显。

对此，济南市房地产业协会秘书长李刚分析，由于政策端调控和预期走低的叠加效应显现，供应端多个新增项目、持销项目供应量持续增加，市场货量充足，竞争压力较大，加之面对年终业绩指标，需要通过降价促销以加大回款力度。而从需求端来看，由于部分市场需求从2016年市场过热时的提前过度消耗到目前呈现疲态，观望情绪浓厚。

市场整体将延续稳定态势政策或将差异化调整

当前济南的房地产市场状态会持续多久？会否影响今年的购房环境？政策还会有所调整吗？李刚对2019年房地产市场进行了预判。从今年的土地成交和新增供应来看，全年的供应量会保持在一定的规模，市场萎缩和持续下行的情况不会出现。而且，济南房地产市场一直是以刚性需求、改善需求为主，这两部分需求保持在80%以上，对稳定市场规模的支撑力短期内也不会发生改变。“2019年全年市场整体应该会延续稳定态势。”李刚说。

而从政策层面来看，坚持“房住不炒”定位不会变，着力建立和完善房地产市场平稳健康发展的长效机制，改善住房供应结构，支持合理自住需求，坚决遏制投机炒房继续保持调控政策的连续性稳定性，是未来很长一段时间的工作重点和方向。“此前济南出台的420政策可以说是一步到位，效果明显，因此2018年只是针对全款购房、公积金、毛坯房等进行了政策微调。”李刚说，“下一步，政策实施将更加精细化和精准化，针对刚需和改善、投资和投机等购房行为做出差异化的调整。”

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