全款优先、精装涨价都叫停了 2019楼市调控政策仍将继续,差别化调控更精准

2018年,济南楼市调控仍然稳步推进。在原有的调控政策基础之下,济南也连续发布多项新政,维护市场秩序,保障购房者合法权益。进入2019年,楼市调控预计仍将从严,仍将施行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,防范化解房地产市场风险。

本报记者刘万新

保刚需促公平

全款优先明令禁止

针对房地产市场热度不减、房价上涨压力较大的实际情况,济南市继2016年9月底、10月初、12月底、2017年4月四次出台涉及限购、限价、限贷、限售调控政策,尤其2017年4月出台的“420政策”,政策全面一次到位,针对性强,力度大,基本达到了政策预期。

进入2018年之后,济南楼市大的调控政策已经基本到位,限购、限价等政策持续下,市场逐渐回归平稳。不过纵观这一年,政府部门也在根据市场实际情况,出台相关政策,更好地保证市场平稳运行,维护购房者的合法权利。

其中,针对市场乱象,济南市建委于2018年4月和7月,分别针对全款购房、拒绝使用商贷或公积金贷款以及“毛坯变装修”变相涨价等问题,进行了规范。

2018年4月26日,济南市城乡建设委员会发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》。《通知》要求,销售商品房时,应优先满足无住房记录的刚性购房者需求。不得要求购房人一次性付款或一次性付款优先选房,不得拒绝购房人正常使用住房公积金或商业个人贷款购房,不得要求住宅销售捆绑车位及地下室。这一政策出台,是因为上半年全款优先几乎成为开发商销售的潜规则。购房门槛的人为提高,让不少刚需客被挡在了门外,严重影响了市场公平。

因此,济南首次对全款买房和全款优先作出明确规定,让三成首付、六成首付和全款购房者都在同一起跑线上。对保障购房者合法权益起到了积极的租用。

精装修也规范

变相涨价叫停

而针对上半年市场毛坯改精装变相涨价的情况,济南政府也及时出台了新政,对开发商这一行为进行规范,保障市场正常运行。

2018年7月9日,济南市建委发布《关于规范带装修商品房预售管理的通知》,首次对济南楼市开发商通过精装修变相涨价的现象进行规范和监管。《通知》里称,带装修销售的商品房应明示装修价格。

《通知》里明确,带装修销售的商品房申请商品房预售许可时,预售方案中需包括带装修施工图审查合格书及装修标准的价格构成,商品房毛坯价格应与装修价格分离。装修价格应依据商品房装修配置标准、材料选型、品牌档次、施工品质等条件合理定价。

从2017年开始,济南不少开发商就采取了“精装修”的方式销售,精装房也日益流行。特别是进入2018年,入市的精装修楼盘越来越多,甚至不少楼盘前期是毛坯,后期加推又改成了精装修。

“这种行为存在变相涨价的嫌疑,有的楼盘装修拆分价格过高,对市场调控是不利的,也容易引发维权事件。”济南建设部门相关负责人解释说。

精装修新政主要针对济南市房地产市场出现的部分商品房采取‘毛坯变装修’变相涨价销售等问题,进一步加强商品房预售监管,维护购房者合法权益。通知中也明确表示,“商品房买卖合同中应明确毛坯单价及装修单价,不得违背购房人意愿,通过提高装修价格,变相抬高房价。”

调控政策不会退出

差异化调整更精准

虽然2018年政策走向平稳,不过调控政策并没有松绑的迹象。2019年中央经济工作会议明确提出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

近期,我国部分城市对此前的房地产调控政策做出微调,引发市场对楼市调控“放松”的猜测。此次住建部会议再次强调“稳地价、稳房价、稳预期”,也为新一年的调控政策定下“稳”的基调。

济南城市建设部门相关负责人表示,2019年调控政策仍以“稳”为主。未来,济南还将继续严格执行“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,防范化解房地产市场风险。

“由于供需矛盾仍然存在,区域的存量和去化周期分化明显,调控效果并不巩固,房价仍然存在波动和上行的可能性,所以短期内调控政策不会退出市场。”孙大海表示。

因此,2019年限购松绑的可能性不大。虽然当前市场处于相对稳定阶段,但相关部门依然在密切关注市场走势。一方面保证调控政策的稳定性、连续性,延续“限购、限贷、限价”的调控方式；另一方面要保护刚需和首次置业,以稳定市场规模。

住建部会议也强调明确:“继续保持调控政策的连续性、稳定性,加强房地产市场双向调节,改善住房供应结构,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房,强化舆论引导和预期管理,确保市场稳定。”

不过,针对今年楼市可能会出现的一些新的情况,调控政策也将更加精准。“下一步的政策实施将更加精细化和精准化,针对刚需和改善、投资和投机等购房行为做出差异化的调整。”山东财经大学山东省房地产业发展研究中心副主任孙大海说。

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