买房纠纷逐年攀升济南一年审结上千件 “房赖”咋判

经典案例

一房两卖必须赔钱拒绝交房被判违约

权威说法

坐地涨价直接违约属于重大失信行为

昨日上午，济南市中级人民法院就去年以来房屋买卖审判工作情况进行通报，并发布了2018年审理的十大房屋买卖典型案件。记者从通报会了解到，去年以来，济南法院关于房屋买卖合同纠纷案件数量大幅攀升，且呈现出申诉理由多样化、涉诉人数多、群体性诉讼比重大等新特点。随着房价的不断上升，一些卖方在合同签订后会选择“坐地涨价”或直接违约，法院也将更为积极地打击这种违约行为。济南中院副院长孙永一介绍，2017年，济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1469件；2018年（截至9月30日）济南中院共新收房屋买卖合同纠纷案件1246件，审结1117件。济南中院2016年房屋买卖合同纠纷案件收案910件。记者王晓迪

一房二卖

【基本案情】张某某与未某某系夫妻关系。张某某与济南某置业公司于2014年达成307号房屋认购意向，约定认购房屋面积为70.48平方米，总价为2013712元，并确定首付款为1013712元，贷款1000000元。后未某某向济南某置业公司付款1013712元。济南某置业公司主张向张某某邮寄了《签约邀请函》和《解除优先购买权通知函》，在要求张某某签署正式商品房买卖合同无果后，通知张某某解除其优先购买权。张某某主张济南某置业公司并未按照其留存的地址邮寄，并主张从未收到济南某置业公司邮寄的上述材料。现济南某置业公司将涉案房屋另行出售，张某某要求返还已付购房款、利息并赔偿损失1013712元。

【法院判令】法院经审理认为，张某某与济南某置业公司虽未签订商品房买卖合同，但双方对于当事人名称、商品房的基本状况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式等进行了确认，济南某置业公司亦按照双方约定收取购房款，故张某某与济南某置业公司之间成立商品房买卖合同关系。济南某置业公司明确认可涉案房屋已另行出售，无法继续履行合同，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，判令济南某置业公司应返还张某某已支付的购房款、购房款利息并赔偿不超过已付购房款一倍的损失。

无产权房

【基本案情】据了解，徐某某与王某甲签订《购房合同》一份，徐某某购买由王某甲、王某乙开发的济南市仲宫镇某花园小区房屋一套。济南市仲宫镇某花园小区系王某甲与王某乙共同开发，上述房产无规划手续，所占土地为村集体土地。徐某某主张双方签订的购房合同涉及房产无合法手续，应为无效合同。

【法院判令】法院经审理认为，本案涉及房产系集体土地上自然人开发建设，未取得规划及建设手续，故徐某某与王某甲签订的购房合同系无效。对于该案的典型意义，本案涉及的是无产权房的问题。无产权房产的典型表现形式为小产权房，小产权房一般是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用。济南中院民五庭庭长褚飞介绍说，“小产权房不是法律概念，其买卖合同的效力一般否定性评价。购买小产权房存在巨大的法律风险，一旦出现纠纷，购房人的权益很难得到维护，应谨慎购买。”

直接违约

【基本案情】据了解，梁某以侯某某的名义与曹某签订房屋买卖合同，将侯某某名下房屋出售给曹某，约定付款方式为产权过户当日前，曹某将首付房款685000元存入指定账户，剩余房款1550000元采取商业贷款方式，约定曹某在合同签订之日支付定金5万元。双方就违约责任约定2016年6月20日去办理涉案房屋产权变更手续；如任一方未按本协议约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的另一方支付本合同总房款3‰的违约金，或违约方承担合同总房价30%的违约金。曹某依约支付了50000元定金，及首付款635000元。之后侯某某将曹某的购房首付款685000元退回。曹某于2016年5月份实际接收涉案房屋并居住至今。侯某某未配合办理涉案房屋的解押、完税、过户手续。曹某主张继续履行合同，侯某某配合解除涉案房屋的抵押手续，并协助办理过户手续。

【法院判令】法院经审理认为，曹某在履约过程中，已根据合同约定支付定金及首付款，侯某某以退回已收到的首付款及违约金的行为表明其不再继续履行合同，且侯某某未按合同约定解除涉案房屋的抵押手续，存在违约行为。曹某要求侯某某继续履行房屋买卖合同，并协助其办理涉案房屋解押、过户登记的诉讼请求，应予支持。涉案合同约定了双方的违约责任，侯某某在履约过程中存在违约行为，应承担违约金。故判决涉案合同继续履行，侯某某协助办理涉案房屋的抵押登记解除手续及过户手续，并根据合同承担违约责任。济南中院民五庭法官李静介绍说，自2016年下半年，济南二手房房价飙升，出卖方找多种借口不履行合同，不再出售房屋。“对此，法院认为，应保护守约方的利益，保护交易安全和稳定性，不能轻易否定合同效力。对于想借违约行为获得高额收益的违约方，在判决继续履行合同的同时，违约方仍应承担违约责任。”

专家说法

坐地涨价直接违约属于重大失信行为

济南中院副院长孙永一表示，商品房买卖纠纷的类型复杂多样，常见的为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿等，其中逾期办证、逾期交房而引发的纠纷仍占商品房买卖合同纠纷的绝大部分，但同时涉及到各种各样的惩罚性赔偿纠纷案件也呈增加态势。按揭贷款购买商品房中因未及时偿还贷款引发的纠纷也有所增加，商品房买卖纠纷引发的原因由传统的逾期交房和办证等向更广泛的领域扩展。

其次是涉诉人数多、群体性诉讼比重大。在商品房买卖纠纷中，如果开发商出现逾期交房、逾期办理房产证等行为，可能会引发业主人数为几十甚至上百人的群体性诉讼。除此外，案件审理难度大，审理周期长。房地产行业涉及多部门，其部门规章纷繁复杂，权限或相互交叉，为法院裁判带来了一定难度，且该类案件的一审服判息诉率较低。

房屋买卖交易价款动辄几百万元，甚至上千万元，加上房屋价格大幅上涨，导致标的数额大成为房屋买卖合同纠纷案件的首要特点。另外，众所周知，房产是大多数家庭的主要财产，房产矛盾纠纷直接影响家庭财产的安全，影响房屋交易市场的正常秩序。因此，房屋买卖合同纠纷对家庭、社会的和谐稳定有着重要影响。随着房价的不断上升，卖房人的违约成本降低；加之受利益驱动，为寻求个人利益最大化，一些卖方在合同签订后会选择“坐地涨价”或者直接违约，这种交易中不诚信的行为属于重大失信行为。记者王晓迪

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