高价房拆分合同闯关网签？不行了！楼盘须按实际售价备案房价统计数据挤“水分”

上周末，一则“广州解除价格限制”的小道消息被千里之外的济南某些地产从业者曲解，在个人微信朋友圈里散布“风从南来，解除限价不远”的不实言论。为加强住房城乡建设领域社会信用体系建设，住建部近日起草了系列管理办法并已结束征求意见，房地产市场上通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的房地产企业、个人将被联合惩戒。

楼市下行

济南地产圈屡传托市谣言

“银十”过半，尽管近期新项目不断入市，但济南楼市透着凉意，不仅表现在实际销售上，就连渠道电销专员打促销电话邀约看房也明显底气不足，只要客户一表示“没有时间”“等等看”就会迅速挂上电话。刚刚过去的“金九”，虽然统计数据还在涨，但购房人更愿相信“体感”：房子不那么好卖了。

在此背景下，靠卖楼吃饭的销售人员也就不淡定了，想法制造“利好”：10月15日，央行实施今年第四次定向降准，在济南房地产圈内，有从业人员迅即发朋友圈动态称“利好楼市”；20日，广州房地产业内广泛流传“主管部门将全面取消市内楼盘价格限制”，在济南房地产圈内又被某些销售人员解读为“广州要取消限价”，并附上楼盘售楼处人潮涌动的视频佐证……

然而，这个所谓的“广州解除价格限制”，真相是广州市住建委对“新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化，严禁开发企业拆分价格报备”，并称将继续保持调控政策连续性和稳定性，坚决执行现行各项调控措施不动摇，继续严格对新建商品住房开展价格指导。

事实上，自今年下半年济南楼市切换风向以来，网谣托市已不是第一次了。就在9月份，微信朋友圈热传“最强停工令”，称“10月1日后开发商拿不到预售证”，实际上建设主管部门正常核发楼盘预售证，网谣不攻自破。

规范市场

济南不再允许拆分网签价格

回到“广州解除价格限价”的误读上来，广州楼市有一点确与济南存在共性，即市场上的“拆分合同”现象。广州市住建委在最新通知中严禁开发企业拆分价格报备，采用真实成交价备案，实则杜绝“双合同”现象。

本轮调控升级以来，有的城市除了对高价楼盘限价，还对销售单价过高的项目实行网签套数限制。因此，为了绕开价格限制，快速网签，一些开发商与购房者以备案价签订购房合同，再将高出备案价的部分以装修合同的形式签订。简单地说，一套商品房的真实成交价，网签价格是其中一部分，还有一部分则以“装修价”或“设计费”等形式体现。由于装修合同不能申请商贷或公积金贷款，装修价部分需要一次性付清，购房者实际支付的首付比例大大提高，开发商则达到回笼资金的目的。当然，也有不采取“拆分合同”的楼盘，不利影响便是房子销售后网签滞后，购房者无法贷款，开发商则回笼资金慢。

另一方面，今年上半年，济南一些楼盘纷纷借“毛坯改装修”追求高溢价，进而快速网签，“拆分合同”成为“明规则”。但随着楼市下行，特别是楼盘推出降价促销活动，“拆分合同”却成为引发纠纷的“地雷”。

今年国庆期间，济南东部一楼盘以特价房方式促销，由于特价房比前期正常销售房源总价低了10万至二三十万元，引发老业主不满，集中到售楼处表达“维权”诉求，甚至要求退房。据“维权”业主反映，此前该楼盘在签订购房合同时，对精装房的实际售价拆分为网签价，以及包含“装修、设计、品牌价值、服务等综合价值”的另一部分价格。该楼盘公示装修价格为3000元，业主质疑合同里的“设计、品牌价值、服务等综合价值”并不透明。

对于易引起纠纷的“拆分合同”现象，从国庆节后济南市建设主管部门已不再允许开发商拆分价格网签，存在“拆分合同”的楼盘都要按实际售价进行网签备案。记者从济南CBD 一家房企相关人士处证实，他们已收到不再拆分网签的口头通知，前期积压未网签的商品房均按真实价格网签，对目前销售的商品房按实际价格网签。业内人士认为，地方主管部门对“拆分合同”说不，实则使得房价统计数据更具参考性。

围剿失信

恶意炒作、哄抬房价将被联合惩戒

楼市调控敏感期，在自媒体传播渠道日益多样化的当下，类似“广州解除价格限价”的网谣不时泛起，影响购房者群体心理预期，扰乱房地产市场秩序。像郑州、厦门等地警方相继查处“郑州房价要失控”“厦门楼市调控政策放宽”的网谣事件；今年7月，济南警方查处了在微信公众号散布“先行区大桥镇（现为大桥街道）拆迁补偿标准曝光”的网民。

为加强住房城乡建设领域社会信用体系建设，近日住建部起草了《住房城乡建设领域信用信息管理暂行办法》《住房城乡建设领域失信联合惩戒对象名单管理暂行办法》《住房城乡建设领域守信联合激励对象名单管理暂行办法》，于10月19日结束对社会征集意见。通过这三部暂行管理办法，住建部将建立全国统一的住房城乡建设领域信用信息共享平台，并与全国信用信息共享平台互联互通，信用主体信息档案自生成之日起保存至少5年；在信用主体管理上，对失信者联合惩戒、守信者予以激励。

记者注意到，对通过捏造或者散布涨价信息等方式恶意炒作、哄抬房价的，或存在捂盘惜售、无证预售、以不正当手段取得预售许可证、拒绝买房人使用公积金贷款且拒不整改等行为，拟被列入失信联合惩戒对象名单。此外，存在销售商品房不明码标价、未将预售资金打入监管账户等行为，也将被列入重点关注对象名单。一旦房地产开发企业被纳入失信联合惩戒对象名单，将被采取行政性、市场性和行业性约束和惩戒。

而在楼市调控密集的2017年，住建部等31个部门、单位签署了房地产领域失信责任主体联合惩戒备忘录，对失信房地产企业、个人在拿地、取得预售许可、股市监管、纳税、求职等方面采取惩戒措施。 （首席记者罗晓飞）

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