议事制如何才能不成“一纸空文” 除了“磨破嘴”还需技术和政策支持,低层住户盼获相应补偿

青后小区一栋居民楼已经加装了电梯。青后小区北区一栋单元楼,老人被搀扶着艰难上楼梯。文/片本报记者王杰

技术层面

电梯知识欠缺

需技术服务团队

作为千佛山东路2号院加装电梯项目的发起人,张女士从2018年初便一直在张罗着协调业主意见、联系电梯公司等筹备工作。如今,她已说服整栋楼业主同意,却卡在联系电梯公司这一环节上。

张女士坦言,由于缺少专业的电梯知识、精力有限等原因,难以选择一家有公信力的电梯公司。“除了协调高低层业主意见统一,希望老楼加装电梯议事平台能提供电梯技术层面上的专业服务,比如,提供一批有公信力的厂家名单供选择。”

“如果物业公司或由政府主导组织的服务团队参与进来,居民觉得省心省事了,加装通过率也会提高。”结合自己单元楼加装电梯的经验,张女士认为,由于缺乏专业电梯、房产知识,业主个人办理申报手续时,往往耗时费力。此外,在采访中,记者也发现:有的小区业主因电梯知识缺乏,无法选择电梯品牌,电梯加装项目因此搁浅。

“虽然我们有专业知识,但人员毕竟有限,单是统一单元楼业主的意见,对于我们来讲就耗时费力。”济南市一物业公司经理透露,对于老楼加装电梯,物业公司往往有心无力,“物业公司可以进行具体操作,但电梯公司招投标的监督、加装电梯资金如何管理等工作,还需要政府部门参与进来。”

济南市重华机电有限公司技术顾问、房产专家牟青国认为:从房地产经验、电梯专业知识、组织管理经验、个人积极性等角度考虑,业主个人办理申报手续时,往往耗时耗力；电梯公司受限于人员、利润等因素,又难有精力挨家入户调查。

“有物业的小区应该是物业公司,开放式小区则是居委会；业主可以拿出电梯总造价某部分用作补贴小区物业或者居委会作为技术管理费用。”牟青国称,议事平台有效运营,还需要街道办、社区居委会联合小区物业公司、电梯公司等专业技术人才,成立老楼加装电梯综合咨询服务团队。“向社区居民宣讲老楼加装电梯的惠民政策,加梯整个过程,常见的设计方案等等,这样往往会让业主协调工作时事半功倍。”

政策层面

遭遇漫天要价

需第三方机构评估

议事制能让高低层业主有一个充分沟通交流的平台,但加装电梯不可避免地会对一楼业主产生采光、噪音等实际生活困扰。“如果只是向低层业主灌输远亲不如近邻、尊老敬老等高风亮节的道德理念,协调效果并不明显。”参与过多次老楼加装电梯的协调会,电梯公司经理汤修贵发现,因为涉及到个人利益、个人价值观念等问题,社区协商往往有些力不从心。

“关于利益补偿等敏感问题,协调会上大伙儿往往都避而不谈,或者一谈就崩。”同样的看法得到了牟青国的认可。

“协商遇到了难度,可以采用给一楼补贴的方法来进行协商谈判。”牟青国认为,老楼加装电梯议事制想要长久、有效地运营,相关的补偿标准、补偿原则必不可少。“一楼可以给补贴,二楼不拿钱也不领补贴,三楼以上应按比例拿钱。至于一楼补贴资金,可按照总造价的比例拿出一部分钱给一楼。至于如何分配,主要还是邻里之间的协调。”

不过,针对少数低层业主以“安装后,房屋贬值”为由漫天要价的做法,牟青国也指出,虽然安装电梯后,高层房屋会升值,但是具体升值多少还有待于市场观察。“毕竟不是新建住宅,具体升值多少不好定论；加装电梯后,一楼房屋可能相对贬值,但整栋楼其实共同升值,并不存在实际贬值。求同存异,联合制定合情合理的补偿方案。”

“张口就十多万,不答应就不同意。这样即便有议事制,作用也不大。”面对低层业主的漫天要价,不少业主呼吁在推议事制的同时,制定加装电梯的补偿参考标准。

“政府可以引进权威的第三方机构对损失进行评估,补偿的范围限定在几楼以下,补偿金额如何与房价进行挂钩,高层业主如何分摊补偿资金……”牟青国建议,关于补偿方案,业主可自主协商、联合制定,但也离不开权威部门的参与。

法律层面

加装电梯属民事行为

政府不宜干预过多

“如果业主执意维护自身权益,那么协调会开多少次也没用。”济南市中区某街道办事处张主任坦言,根据目前济南老楼加装电梯相关文件,老楼加装电梯属于居民自发组织的行为,并非政府行为。“从法律上,政府不宜干预过多。”

虽然参加过多次协调会,但其坦言,协调会往往成功率很低。“如果采光、噪音问题,协调几次能成功；但牵扯到资金赔偿、低层老年人住户对电梯的心理抵触等原因,往往协调不会成功。”对于老楼加装电梯议事制如何有效开展,他认为还需要结合社区居委会基层工作经验,充分讨论。

“纠纷的关键,在于利益的重新分配。买房时,低层的房子比高楼层的贵；加装电梯之后,高层房价比低层的贵。对于低层业主来说,他们买房的成本高,而现实的收益低,必定难以接受。”山东大学法律专家、北京大成律师事务所(济南分部)律师李友震认为,与社区保洁绿化、保温墙安装等普惠性工程不同,老楼加装电梯实质上打破了单元楼高低层业主之间关于噪音、采光、房屋价值、公共空间使用等一系列利益的平衡。“类似经济纠纷属于民事领域,按照我国法律精神,应尽量由利益相关方自行协商,政府可以规定协商规则,并进行必要的指导,但本着公平公正的原则,不应过深地参与其中。”

此前,不少小区老楼加装电梯,低层业主原本同意但临开工却又反悔。“法院大多数情况下会支持低层业主的诉求,在没有达成赔偿协议的情况下,旧楼维持原状、不加装电梯。”李友震称,出于维护社会稳定的考虑,没有人利益受损总比有人得益、有人吃亏的情况好,所以不加装电梯合情合理。

“要解决这个问题,除了多谈几次没有别的办法。”对于议事制,李友震认为,它可以为高低层业主提供一个交流沟通平台,但其协调效果还需要日后实际的检验,“加装电梯议事制的初衷是促进高低层业主达成一致意见,协调成功与否,跟居民素质、法律意识、邻里关系等因素相关,但从法律层面上,低层业主的合法权益也必须重视。”

新闻推荐

对“高铁座霸”这次我不苛责人肉曝光

□本报评论员小鱼儿“高铁座霸”一定没想到，一次耍赖会让他付出如此惨重的代价。21日，济南开往北京的高铁列车上，男...

济南新闻，新鲜有料。可以走尽是天涯，难以品尽是故乡。距离济南再远也不是问题。世界很大，期待在此相遇。