上半年房地产市场迎来小高潮50家房企拿地破万亿

本轮调控自2016年9月开启，已持续22个月有余，“房住不炒”的明确定位、金融降杠杆的决心、售租并举的住房制度，无一不让此前癫狂的房地产市场逐渐平稳。但随着时间推移，对频繁调控产生抗体的中国楼市再度躁动，2018年上半年的房地产市场迎来了行业小高潮。

业内人士表示，受政策边际效应递减影响，2018年上半年市场有所反弹。但在下半年监管大幅强化，调控持续收紧，同时房企资金链紧张、房地产税推进等众多因素影响下，房地产市场的不确定性增强。

上半年房地产市场量价齐升

国家统计局数据显示，今年1-6月商品房销售面积77143万平方米，同比增长3.3%，增速比1-5月份提高0.4个百分点。商品房销售额66945亿元，增长13.2%，增速提高1.4个百分点。从6月单月来看，中原地产的数据显示，全国商品房销售面积超2亿平方米、销售额1.8万亿元，均刷新年内最高纪录。

中原地产首席分析师张大伟表示，以2015年6月为本轮楼市爆发的起点，截至2018年6月，本轮房地产市场上涨已有37个月，刷新了我国房地产历史上涨周期最长纪录。

从价格来看，今年6月份，70大中城市超过一半以上环比涨幅超1%。上海易居房地产研究院研究员沈昕表示，2018年6月70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅为1.1%，比5月份的0.8%进一步扩大，是近21个月的最高值。

新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别为3.2%、3.3%、3.6%、3.9%。

2017年以来，在调控紧锁一二线城市的背景下，一些三四线城市却吸引投资和投机人群蜂拥而来，甚至将周边五六线城市的楼市行情带火起来，价格半年翻倍不鲜见。据统计，截至2018年4月份，全国有62个城市房价破万，其中三四线城市占比达三分之一。

上海易居房地产研究院近日发布的国内80城房价收入比偏离度研究报告显示，2017年，全国83个典型城市中，有44个城市呈现不同程度的房价透支状况。其中，大连、宜昌偏离度增幅扩幅最大，分别为23.8和21.9个百分点。另外，北海、日照、沈阳、岳阳等4城扩大速度均在10个百分点以上。

上海易居房地产研究院研究员詹毅凡说，在市场轮动下，非都市圈三四线城市成为此轮上涨的重点，但从后续来看，随着整体信贷环境的收紧以及棚改力度的减弱，预计非都市圈三四线城市偏离度上升趋势将出现放缓。

50家房企拿地破万亿

2018年房地产行业资金链明显收紧，但房企拿地金额不降反升。中原地产研究中心对50家房企招拍挂市场的权益拿地金额进行了统计，截至7月23日，50家房企拿地金额破万亿，合计达10940亿元。

其中碧桂园拿地366宗，权益总价1086.03亿元；万科拿地124宗，权益总额838.7亿元；保利71宗土地，权益总额635亿元。龙湖、中海、华润购地金额也都超过400亿元。

“上半年拿地金额超过200亿元的房企就多达19家，房企拼规模趋势加剧。”张大伟说，热点城市成交量环比明显上行。同时，各线城市去库存几近完成，房企开启补库存阶段。在这种大趋势下，大量的中型标杆房企积极抢地，特别是从500亿元冲刺1000亿元、1000亿元冲刺2000亿元的第二梯队房企，成为此次抢地的主体。

在房企强烈的购地意愿下，卖地收入也创历史新高。中原地产研究中心统计数据显示，截至7月18日，全国热点城市土地市场成交集中，50个热点城市卖地超过2万亿元，同比上涨35.3%。其中，最高的是杭州，卖地金额达1987.3亿元，同比上涨149%；重庆943亿元，同比上涨27%。此外，苏州、北京、郑州、济南、佛山、宁波、广州、天津、武汉、成都等11个城市单城卖地金额也纷纷超过500亿元。

“50个热点卖地最多的城市中，有25个城市是三四线城市，刷新历史纪录。”张大伟说。

数据显示，2018年上半年，全国300个城市共推出各类用地10.8亿平方米，同比增长34.2%，其中住宅用地推出5.0亿平方米，同比增长30.4%。分级别来看，其中一二线城市推出量同比分别增长12.6%、29.5%，三四线城市共推出2.9亿平方米，同比增长32.9%，增幅最大。

下半年市场不确定性增加

事实上，众多房企资金压力陡增。华夏幸福转让股权融资、中弘股份出售项目，部分中小房企更是出现亏损的迹象。

在此背景下，激进拿地已不现实。作为房地产市场先行标杆的杭州土地市场，7月份以来，地价开始理性回调。例如南星单元地块和滨江中心单元两宗热门地块，前者此次成交楼面价36086元/平方米，此前保利滨江·上品拿地的楼面价则为44460元/平方米；后者温州时代以楼面价32638元/平方米拿下，且无配建要求，但两周前绿城在该地块成交楼面价为33625元/平方米，需配建一个18班幼儿园。

除了资金紧缩，作为去库存工具的棚改资金也将减缓，包括棚改货币化在内的房地产去库存政策或逐步退出。

此外，调控收紧趋势不改。国家统计局新闻发言人毛盛勇近日表示，房地产下一步一方面是加强和完善宏观调控，另一方面，则是从供给侧进一步发力，加快推进房地产税相关政策举措，实现多主体供给、多渠道保障，加快推进租售同权等一系列配套政策的落实。

有业内人士认为房地产税推出将加速。因此，在内外多重不确定因素影响下，2018年下半年房地产市场不确定性再度增加。   梁倩

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