济南楼市一季度成交量同比降两成，区域供求不平衡明显历城成交量最大，西城无新房可卖

2018年济南楼市开局怎样？4日，济南房地产协会依托网签数据公布的调查结果显示：房地产市场成交量下滑较大，同比下降23.67%，区域供需不平衡现象突出。

从市场运行情况来看，2018年一季度济南房地产市场投资和施工面积保持平稳增长，但受房地产调控及环保政策、春节假期等一系列因素影响，一季度市场成交量下滑较大，同比下降23.67%，市场活跃度不高。同时，供应量仍然呈现阶段性不足特点，价格上行压力较大，价格涨幅明显。但从2017年成交土地形成的新项目入市计划来看，90%以上的项目会在2018年下半年或年底入市，届时供求矛盾和价格增长势头会得到逐步缓解和遏制。从成交的区域结构来看，区域供求不平衡现象依然存在。历城区供应量、成交量均远高于其他区域，占全市供求量三分之一；槐荫区的供求矛盾较为突出；历下区的价格最高且涨幅最快。“槐荫区供求矛盾突出，与西北部的拆迁有关。”去年以来，济南国际医学科学中心启动征收拆迁，项目一期的村民已经拿到几百万不等的拆迁款，这一部分拆迁款很快进入买房市场，不少村民甚至一买就是两三套，目前西客站片区已几乎无新房可卖。

从市场存量来看，截至2018年一季度末，济南新建商品住宅可售存量约4.52万套，591万平方米，可售面积去化周期为8.7个月，基本回归到合理区间，但商务办公和商业用房存量较大，去化周期仍然较长，未来加快发展租赁市场，加快商办类库存去化将是重要的研究方向，逐步建立“住宅调控+商办去库存+产业发展”多重驱动的调控政策体系。

●专家分析

济南楼市短期继续从严从紧调控

未来济南楼市将怎么走？济南房地产协会秘书长李刚认为，保持房地产市场政策的连续性和稳定性，有效化解房地产市场风险的调控思路不会变，“满足刚需、支持改善、遏制投机”的差别化调控措施会继续严格执行。

李刚分析，从两次调控政策对比来看，本轮调控政策力度更强、覆盖范围更大、调控效果显著，市场成交量下滑幅度明显，价格快速上涨势头得到了有效遏制，但短期内供求矛盾没有得到根本改善，价格上行的压力依然较大，因此短期内从严从紧的调控政策不会发生改变。 （记者何涛）

【关键词·限价】禁超1.2万/m ，3年内不得涨价高新区第二宗限价房地块将开拍

继高新区创新谷济南首宗限房价地块出让后，5月17日，高新区孙村片区又一宗限价房将迎来交易。该宗地块需提供24万平方米住宅房源，优先销售给高新区教师和入区企业职工，房源套型面积不大于120平方米，售价不高于12000元/平方米，且3年内不得涨价。

今年2月，位于长清区创新谷的济南首宗限房价地块开拍，最终竞价35轮后由济高控股摘得，将来宗地上房源面向引进专家和高端人才销售，售价不高于11000元/平方米。第二宗限房价地块位于孙村片区飞跃大道北侧、春秀路西侧，该宗地附近飞跃大道虽与绕城高速以西飞跃大道之间留有“豁口”，但两段道路打通已列入计划，并且西段历下界至韩仓河西路的5公里路段已开工改造。而且，该宗地与轨交R2线彭家庄站相距不远，未来飞跃大道打通后将可直达彭家庄站。

第二宗限价房地块出让面积133532平方米，约200.3亩，最大容积率2.5，也就是说该宗地块上最大建筑面积为33万平方米左右。根据挂牌文件，为补足高新区教育短板，引进优秀教师人才，促进高新区产城融合、职住平衡，土地竞得人需提供24万平方米住宅房源，优先销售给高新区教师和入区企业职工。也就是说，该宗地绝大部分房源要面向高新区教师和入区企业职工销售。该房源套型面积不大于120平方米，销售价格不高于12000元/平方米，且办理预售证后3年内不得涨价；3年后如有剩余房源，方可对社会销售。购房者须在高新区签订正式劳动合同，并提供连续24个月以上社会保险缴费证明。

【关键词·供地】下半年六大巨头角逐CBD盛福一宗住地领跑热点片区

时隔两个多月后，4日济南主城区再次开闸供地，共推出14宗土地。其中，8宗商务、居住用地在中央商务区（CBD）范围内，另有两宗居住用地分别在历下区盛福片区和长清区小柿子园村。

自今年2月底兴隆土拍后，济南供地多在高新区，中心城区范围尚未集中推地。此次挂牌出让的8宗土地中以商业商务地块为主，仅有一宗居住、商业混合地块，共折合土地面积约214亩。7宗商业商务地块规划建设7座100-200米高层，一宗居住、商业混合地块配建建筑面积不小于1000平方米的社区综合服务设施用房。

CBD在2017年大规模供地，既有地下空间出让，如中央公园地下空间、“北入口”地下空间，均被济南城投集团下属公司摘得，又有地上超高层地块和其他商业商务地块出让，如平安、华润、复星、中信相继摘得4座超高层。目前，CBD内在售住宅项目只有绿地IFC中央公馆，但下半年平安地块、华润地块住宅或商业产品将入市，形成万科、龙湖、仁恒、招商蛇口、华润与绿地六大开发商逐鹿局面。

历下区盛福片区供应一宗居住用地，面积90亩左右。去年万科在该片区摘得原机床四厂地块，成交价达26亿元，另建政府储备性安置房面积75187平方米，拿地成本相当高。这次土拍将于6月6日开拍，最终结果将检验此前市场预期。（首席记者罗晓飞）

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