价格上行动力不足

孙大海

山东财经大学,

山东省房地产业发展研究中心副主任

2017年是政策密集调控的一年,从全国来看,在中央强调住房居住属性背景下,各地调控政策虽然存在一定差异,但均呈现出政策范围不断扩大、着力抑制投资投机性需求、限购限贷力度及各项监管措施频频加码的态势。从国家统计局公布的70个大中城市商品房月度销售数据的变化能够清楚地看到,市场格局发生了较大变化,部分一线城市和热点的二线城市的成交量下滑趋势明显,尤其是三、四季度以来,随着调控政策叠加效应的不断显现,房价快速上涨的势头也得到了有效遏制。

济南房地产市场多年来保持平稳健康发展,市场空间和规模不断扩大。2015年住宅成交量首次突破1000万㎡,2016年住宅成交金额突破1000亿元,成为济南房地产市场发展的两个里程碑。随着城市首位度和城市吸引、辐射能力的不断提升,济南房地产市场迎来了新的发展契机,进入加速腾飞阶段。但与此同时,土地市场竞拍激烈,住宅市场增速加快,局部区域过热,价格涨幅过快、市场预期看涨的问题也相继出现。针对房地产市场的过热现象,济南市自2016年9月先后四次出台限贷、限购、限地价等调控措施,市场的预期已经从过热逐渐回归理性。

2017山东省和济南市政府相继出台了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》、《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》,将从供应端给市场以有效的补充,缓解供需矛盾,盘活存量房源,完善住房供应结构。同时,还能引导理性的市场预期,鼓励部分市民通过租赁住房的渠道解决住房问题,而不是全部涌入购房市场。这不但是推进公共服务均等化的重要举措,也是完善社会主义住房制度和体系,探索建立保持房地产市场稳定发展的长效机制的重要内容。

但目前发展住房租赁市场的主要目标首先是民生兜底,是我国住房保障模式的重大转变。2015年以来随着我国大规模保障房建设接近尾声,住房保障模式从之前的“补砖头(建保障房)”为主向“补人头(住房补贴)”为主转变,完全依靠租赁住房改善生活环境和居住品质的要求短时间内还无法完成,住房租赁市场的制度建设以及落地执行过程中的诸多政策的细化和问题的解决也需要长期持续的研究、探讨和调整。

2018年,济南房地产市场预计会继续保持量价双稳的发展态势。受调控政策以及环境治理政策的影响,今年上半年市场供应阶段性偏紧的情况仍然存在,但也不排除部分企业迫于回笼资金的压力会加快推盘节奏,因此年中或下半年的供应量会保持在一定规模。在“房住不炒”的背景下,2018年济南市场的成交规模会保持平稳状态。而且随着存量和去化周期逐步回到健康状态,供求矛盾得到一定程度的缓解,价格上行的动力不足,市场整体价格也不会出现大的波动,平稳是主基调。对企业而言,拿地成本增加、信贷及资金压力攀升的问题还会持续存在,对企业的融资能力、风险控制能力和资源整合能力都提出了更高的要求。因此开发企业需要在行业变革和市场格局的洗牌中不断探索和谋求战略调整和业务布局变化,才能寻求新的利润增长点。因此像长租公寓、产业地产等会成为接下来企业投资的新风向和抢占市场份额的战略选择。

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