加速推进整治改造让老旧小区群众拥有更多获得感

历下区燕子山小区整修一新的小巷道天桥区毕家洼西社区广场历城区桑园南社区 历下区佛山苑小区

规划滞后、配套不足、设施老化、服务短板，随着建成年限的不断延伸，城镇和国有工矿区内的老旧住宅小区（含楼房院落和单栋楼宇，下同）设施不配套、环境脏乱差、居住质量低等问题日益凸显，群众改善生活环境、提升居住品质的愿望十分迫切。

2015年以来，济南市以中央城市工作会议精神为指引，坚持以人民为中心的发展思想，顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待，在下大力气实施城市有机更新和综合治理过程中，用足用好中央、部、省相关政策，将老旧小区整治改造作为“打造四个中心、建设现代泉城”的一项重要内容和政府为民办实事承诺之一，不断加以推进。近3年来，在市住房保障和房产管理局（市城市更新局）统筹推进下，全市已有126个、653万平方米老旧小区完成整治改造，惠及群众超过18万户。

超18万户居民已受益

基础设施严重老化，下水道经常堵塞，屋顶与外墙渗漏问题时有发生，居民日常生活受到严重影响；楼院大门、单元门、楼道窗户、下水道井盖破损、缺失，消防、监控设施不完善，没有物业安保巡查，居民缺乏安全感；停车难问题日益突出，占用消防通道、公共绿化空间现象屡屡发生；一些业户、居民为一己私利私搭乱建、乱堆乱放，加剧小区脏乱差……在全国各地，类似这样因为规划滞后、配套不足、设施老化、服务短板等原因出现一系列问题的老旧小区，不在少数。摸底调查显示，仅山东省1995年以前建成的老旧小区，就有约1.5亿平方米。其中济南约2500万平方米，约占全省总量的17%。这些小区，既达不到棚户区改造标准，群众又有尽快整治改造的强烈愿望。

在加快城镇棚户区、城中村和危房改造的同时，有序推进老旧住宅小区综合整治，可以有效提升城市环境质量、群众生活质量，让城市居民生活更方便、更舒心、更美好，这既是做好城市修补、完善城市管理服务，有效化解“城市病”的重要内容，也是顺应城市工作新形势、改革发展新要求、人民群众新期待的重要体现。

为将老旧小区整治改造这项民生工程抓实抓好，早在2015年，市住房保障和房产管理局（市城市更新局）就启动老旧小区整治改造工作，计划利用5年时间，对1995年前建成的老旧小区和1996-2000年间建成的各类配套设施较差、居民改善生活环境意愿强烈的部分小区进行全面整治。整治改造内容包括完善治安防控和消防设施、清理违章和配齐环卫设施、改善小区环境设施和立面出新、改造小区基础配套设施和弱电线路落地、改造水电暖专业经营设施、其他专项改造等6大类、37项。

经过近3年的探索创新，老旧小区整治取得了明显的成效。截至目前，全市已有126个、653万平方米老旧小区完成整治改造，受益群众达181593户。在历下区明湖小区，通过立面美化、违建拆除、道路整治、危房解危等措施，整治成了“传承历史文化、彰显老城特色、提升生活品质”的特色小区，顺利实现“破旧立新、一步一景”的华美蝶变。其他完成整治改造的老旧小区，配套设施同样得到了完善、老旧住宅安全隐患消除了、小区环境改善了，群众生活质量、幸福指数均大幅提升，居民纷纷点赞。

“政策包”助力有机更新

近年来，随着新型城镇化的不断推进，尤其是全国第三个、全省首个城市更新专门机构设立以来，济南城市建设管理理念正在革新：传统的拆旧建新观念逐渐被摈弃，在充分尊重群众意见基础上，不再一味强调整体拆除，而是因地制宜，应拆则拆，宜留则留，做好“拆、改、留”有机更新文章，更加注重传承城市文脉。

有序推进老旧住宅小区综合整治，正是有机更新理念的重要体现。为将这一涉及广大老旧小区居民最关心、最直接、最现实的利益问题解决好，在整治过程中，济南市充分考虑老旧小区居民的诉求，小区整治改造内容、设计施工方案以及选聘服务单位工作方案等均广泛征求群众意见；对整治方案进行公示，再次征求居民意见和建议，按照居民意愿修改设计方案。在整治过程中严格按照方案推进，全程接受群众监督。整治完成后，由居民代表参加工程竣工验收，听取居民对整治改造效果的意见，问效于民。

要确保整治改造工作的有序推进，离不开政策的保障和引领。从试点之初到今年，济南市先后制定了《关于老旧住宅小区整治改造和建立长效管理机制试点工作的意见》、《济南市老旧住宅小区整治改造和建立长效管理机制工作意见》、《济南市老旧住宅小区整治改造工作考核办法》、《济南市2017年老旧住宅小区整治工作实施方案》，以规范、指导整治改造工作，及时化解整治改造工作中暴露的各类问题，确保整治改造工作扎实有效推进。

为避免重复建设、造成资源浪费，把对居民的出行和生活影响降到最低，济南市还整合“政策包”，将老旧小区整治改造与其他相关工作，如拆违拆临、杆线整治、既有建筑节能改造、海绵城市建设试点、既有住宅楼增设电梯试点，以及水电气暖管线设施和通讯、有线电视设施设备的改造升级等整合起来，统筹谋划，抓好结合，同步推进，实现了一次整治，多重成效。

推进建立长效管理机制

小区完成整治改造，并不意味着工作就已结束。要确保整治改造成果得以长期维持和延续，建立一套行之有效的后期管理机制，十分必要。

在试点工作启动后，市住房保障和房产管理局（市城市更新局）就着眼于老旧小区整治改造后的长效管理问题，在多个政策文件中，明确由街道办事处具体负责小区综合管理工作，建立由街道办事处牵头的小区管委会和联席会议制度，负责小区具体事务管理工作，调处小区各类矛盾纠纷。

同时，在各县区选择基础条件较好的街道或社区，择优引入骨干物业企业，为整治改造后的小区提供物业服务，由县区财政按每月0.3－0.4元/平方米的标准，对接管企业给予专项补助；条件不成熟的小区，则由社区居委会组织暂时实行准物业管理（保安、保洁），让群众住得起、住得好。

目前老旧小区整治改造实施对象限定于国有土地上的老旧小区，且倾向于没有实施物业管理的开放式小区或机关企事业单位宿舍（楼院）。下一步，除了继续推进国有土地上老旧小区整治改造外，济南市将通过完善政策，逐步扩大老旧小区的整治范围，让更多群众从这项惠民举措中受益。

在建立长效管理机制方面，市有关部门也将继续推进相关工作，以尽快建立城管（环卫）、城管执法、园林绿化、市政、房管、公安等部门的齐抓共管机制，完善业主委员会制度，积极引导业主开展社区自治。

随着整治改造任务量加大，老旧小区长效管理机制建立后物业补助资金的增加，区、县财政负担日益加重，个别财政收入不高的区县当年无法顺利落实资金配套而“寅吃卯粮”。市住房保障和房产管理局（市城市更新局）有关负责人表示，针对这一问题，济南市已向住建部提出建议，希望国家通过转移支付，以奖补方式加大对各地老旧小区整治改造和物业管理工作的资金支持力度，并对财政紧张的地区重点予以倾斜。(本报记者 刘文忠)

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