7月二手房终结5连涨微降0.2%调控发力房贷收紧，部分高端楼盘“全款优先选房”

8月18日上午，国家统计局公布7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况。在15个一线和热点二线城市中，济南新建商品住宅价格环比微涨0.1%，与6月相比，新建商品住宅价格环比、同比涨幅均有所下降。而二手房价格方面，今年在连涨5个月后，首次环比下降，微跌0.2%。

新房价格五连涨但涨幅趋缓

统计显示，济南自2016年9月底开始出台楼市调控政策后，限购持续发力。2016年12月结束了新建住宅价格和新建商品住宅价格环比连续16个月的增长，2016年12月、2017年1月连续两月下跌，今年2月份环比持平，3月份房价开始抬头上涨0.6%，但4月19日济南出台了最严楼市调控政策后，4月份环比涨幅为0.4%，5月份新房价格环比涨0.5%，6月份环比涨幅缩小到0.2%。截至7月份，已连续5个月上涨。从4月以来，可以看出新建商品住宅价格涨幅明显缩小，调控成果显现。

具体到济南楼市成交量方面，7月商品房共计成交11220套，其中住宅成交4653套，环比上月减少1210套，下降20.64%。对此，济南业内人士认为，目前地价和房价都已处于摸高盘整阶段，新一波拍卖土地经过消化，将来住宅项目入市就基本达到当前房价的高点。

开发商挑客全款优先成潜规则

楼市进入今年下半场后，从开盘项目来看，7月济南有十余个项目加推新房源，进入8月后则小步快跑，目前已有10个住宅项目入市，多数集中在东部区域。去化方面，均价1万～1.5万元区间的刚需盘比较抢手，多个项目开盘即售罄，如龙湖春江悦茗、中海华山珑玺，开盘价不高于1.5万元，开盘全部售罄。而均价2万元左右的楼盘去化较为吃力，7月中旬位于东部的两个楼盘先后开盘，均价在1.9万到2.1万元之间，去化率都比较低；7月底南部一项目入市，均价2.1万元，去化率也不高，显示出2万元以上的高房价市场接受度不高。刚需楼盘热卖，随之而来的是刚需族买房大不易。由于现在房贷整体在收紧，不仅首套房贷款大多恢复基准，放贷时间也在加长，而对于开发商来说，全款买房可加快资金流转速度，因此上半年东部一些高端楼盘全款优先选房的做法，在下半年开始传导到个别刚需楼盘。此外，有的楼盘即使不要求全款优先，也要求首付六成优先。

二手房价五连涨后首降市场开始观望

统计显示，济南二手房7月环比微跌0.2%，这是自今年1月以来首次下跌，也是今年4月楼市最严调控政策出台后首次下跌。不要小瞧这0.2%，要知道6月份时济南二手房价格还比较坚挺，环比上涨0.8%。据统计，今年1月济南二手房价环比跌0.2%，此后一路上扬，连涨5个月，其中3月二手房价涨幅为1.3%，此后出台最严楼市调控政策后涨幅趋缓。

不过，记者从部分二手房中介处了解到，个别区域二手房价格微涨或保持稳定。据工人新村附近一链家中介说，该区域二手房均价微涨，在1.4万-1.5万元之间，7月份成交以小户型居多，总共成交了六七单。不过，七里山附近一连锁房产中介表示现在房价比较稳定，但房主报价虚高，导致成交量不高。某房产网站数据显示，济南7月二手房挂牌均价1.71万元，相比6月挂牌均价有所上涨。

业内人士认为，目前济南二手房房价保持稳定，之所以统计数据与实际情况有所出入，或与成交量下降、低价位房产交易居多有关。在他看来，二手房价格涨跌容易受新房价格、贷款利率影响，目前济南新房价格在高位盘整，房贷整体收紧，“在这两股力量作用下，二手房价格保持平稳，开始出现观望情绪。”（记者罗晓飞）

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