“画家村”野别墅调查 拆不动的103户

上图：金鸡岭的东南面山体几乎被别墅占据；下图：在卧虎山水库北岸的画家村，建有多栋“无证”别墅。 首席记者王锋 摄

22日，百米高空俯瞰金鸡岭别墅区。 首席记者王锋 摄

5月22日，是市中区委副书记、区长韩永军在《作风监督面对面》上明确表态，时机成熟就马上拆除金鸡岭别墅群的第二天。位于别墅群内百替路路侧的一处独栋别墅还是一片忙碌景象，工人们正在砸砖头修缮房顶，替代了此前宠物医院的老年托老所将于下月在此营业。工人们并未听闻区长的上述表态，只说这里有手续，拆不了。

金鸡岭别墅群形成近28年，已是附近居民的一块心病。尤其近几年，他们盼望这片“面积大、影响恶劣、伤害环境的违章建筑”早日整治，使金鸡岭显露出来。目前，别墅区内固定长居者已是很少，租户换了一茬又一茬，有的别墅空置已久。100多栋别墅中，仅有少部分有房产证，但也无法正常过户交易。要拆违的消息已在别墅群的业主中传开，22日上午，不少业主联系小区管理办公室问询，工作人员则不断以“没事儿”安抚。

100多栋别墅“遮山挡绿”

各地商会、会所、私房菜馆、幼儿园、传媒公司、书画院和培训机构……22日上午，前往金鸡岭别墅区一家公司应聘的刘丽一度在别墅群中迷路，她在百替路上不停地兜圈子，甚至爬到了半山腰。

百替路是一条南北向道路，与旅游路平行，路边多为商业店铺，少有住家。这里的经营者，多是租房，一套别墅按面积不等，月租金约两三万元。

“开饭店和会所的最多，再就是公司。饭店不指望路边客流，一般有固定人脉和客源，都是熟客。”附近一知情人士告诉记者，但凡有足够的人脉资源，在金鸡岭别墅区内经营的餐饮店铺生意都很红火。

消费指南网站显示，百替路和金鸡岭别墅区内至少有10多家餐饮店，人均消费最低近200元。

如今，这些店铺的员工也多少听说了拆违，有人看到22日早晨有人到别墅区内比比划划，“应该是拆地下室和阳光房之类的加盖违建吧。”一名饭店员工说。目前，几乎所有店铺仍正常营业。

不临街的别墅也没闲着。文化公司、广告公司、电影公司、玉石协会和私人会所也占了一批别墅。记者粗略统计，整个金鸡岭别墅区内，外墙挂有广告牌匾的商用房屋就有30多家，还有一些商用房屋没有挂牌。

此外，别墅区内至少有3家幼儿园，距离其中一家幼儿园不远，即为正在装修收尾的托老所，“这是自己的地方，有土地使用证和宅基地证，不会拆掉。”装修现场的一名男子说。

总计100多栋的金鸡岭别墅群在旅游路上看来“遮山挡绿”明显，它们从百替路一路延伸，甚至延伸到金鸡岭东坡的山脚之下。别墅群约2公里长，呈半圆形，从两层至五层不等。顶部的几座别墅造型类似美国白宫，林间隐藏着木制小屋。整片别墅群导致金鸡岭东南面山体植被树木均遭到严重破坏。

历史遗留问题

除用于商业，别墅区少部分为个人居住。听闻5月21日的消息，有的别墅业主已沉不住气，致电金鸡岭小区管理办公室问询，办公室一男子不断以“没事儿”安抚，“这些人都慌慌了。人家说的那句话是，在某个合适的机会下拆迁，不是说给你定性成拆违拆临，也没给你定性成违建。你说你的有证，当时拿了契税，（有）市政府、国土局的章，怕什么？能查到，放心吧。”该男子称，有的别墅有证。

今年1月，金鸡岭小区管理办公室的另一女性工作人员称，最早的一批别墅系1989年建成，由七贤一开发公司开发，现在小区办公室的管理范围也仅限开发公司建成的别墅，不管村里自建的。“它开发了八九十套，现在住人加办公的是七十多套。当年统一办过房产证，有的房主没证是因为不愿意交办证的钱。这个地方要不是政府行为，早就被拆了。”她表示，没证也无需担心。

公开资料显示，金鸡岭东坡处在城市规划区范围内，市政府1996年将此处确定为千佛山风景区用地范围。1992年以前，太平村村委会作为宅基地零星划拨给本村村民自建住宅；1992年以后，当时的市中区七贤镇政府以招商引资、引进人才的名义，由其下属单位济南市市中区城建开发公司七贤分公司(现济南市市中鲁贤房地产开发中心)分三批与太平村签订土地出让协议，开始在此建房出售或直接出售土地。

此前有报道称，截至2005年的13年间，金鸡岭东坡陆续建成各类房屋153栋，其中96栋为当时的七贤镇政府出售房屋或出售土地形成。有关部门当时调查发现，金鸡岭东坡土地、房屋发证情况非常复杂，仅63栋别墅已取得集体土地使用证和房产证且主管部门均有登记，有56栋别墅既无土地证也无房产证。同时，由于金鸡岭东坡别墅区违法建设问题时间跨度长，中间变化大，购房及居住人员情况复杂，要想彻底解决这一历史遗留问题，尚需进一步研究。

对房产证持有情况复杂的现状，金鸡岭别墅区的开发商济南市市中鲁贤房地产开发中心工作人员说，土地属于太平庄，当年都有手续，开发公司也协助业主办了房产证。“可能少数人嫌麻烦，觉得办不办无所谓，自己决定不办的。”其表示，上世纪90年代的公司负责人和工作人员早已离开。

在别墅群墙边的花坛里，还能看到太平庄的村碑，村碑落款为七贤镇太平庄村委会。据称，其村民大多已搬迁到附近其他小区，别墅区内几乎没有本村村民居住。

等待具体操作规程

22日上午，在距离小区管理办公室不远的一处别墅屋顶，仍有工人在施工，新加的屋顶尚未刷漆。据小区管理办公室称，这栋别墅因漏水施工，施工前已向相关部门报批。

在今年1月接受采访时，金鸡岭别墅区所属的舜耕街道办事处城管科工作人员表示，他们已对别墅区进行持续严控，防止新增违建。

按照现有法规，金鸡岭别墅区缺乏合法的规划手续，即建设规划许可证。“没有建设规划许可证，就属于违章建筑。”济南市规划局工作人员输入“金鸡岭”和“市中鲁贤房地产开发”两个关键词，均查不到该许可证。

上述城管科工作人员称，现在还会接到对金鸡岭别墅区违章建筑的投诉，但他们只能解释，这处20多年前建成的别墅区属于历史遗留问题。5月21日，市中区委副书记、区长韩永军表态明确，金鸡岭违建属于历史遗留问题产生的违建，对此，市中区将采取零容忍的态度，在前期排查摸底的基础上，按照市里分类处置的原则，时机成熟马上拆除。

此前，一名有多年执法经验的城管人员曾就此表示，以招商引资名义建成的这批别墅符合当年政策，但与现行政策相悖，“没法拿现在的法规追溯过去的事情，建议由政府部门出台相应的法规和具体操作规程来彻底解决。”

市国土资源局市中分局在今年1月也曾给出类似答复。工作人员查询资料后回复，该别墅区土地性质为集体土地，部分房屋取得了国土部门规定的合法用地手续，即土地使用证。“该别墅区形成的时间很久，前些年市政府作为一个专题对这个事调查过。近几年新建设行为不多，肯定会严控。”

市国土资源局不动产登记中心工作人员则称，集体土地只能过户给本村村民，无法对外交易。

5月22日，当夜幕降临，旅游路西侧、金鸡岭东坡别墅区的10多家甲鱼馆、私房菜馆和餐饮会所又霓虹亮起，金鸡岭山色隐没。 （记者杜林）

有些别墅建到了水里

首席记者王锋 摄画家三村的别墅 记者王汗冰 摄

卧虎山“虎头”下方，一处山脚径直切入卧虎山水库，远看好似非洲好望角，背部依山，三面环水。这块“好望角”占了1公里湖岸线，是整个水库的1/15。穿过仅有的一条羊肠小道直达水岸，两侧是密密麻麻30多栋别墅。这片别墅区有一个特别的名字——“画家村”。

1988年前后，六七位画家在此落脚开发建房；1993年前后，考虑到水库水质要求，“画家村”曾有过拆除动议，但随后不了了之。如今，在全市拆违拆临大背景下，确凿没有正规建设手续的“画家村”也似乎走到了尽头……

水库管理处束手无策

为保护饮用水源，卧虎山水库15公里的湖岸线管理森严，除“画家村”再难觅厂区或人烟。紧邻“画家村”，就是负责水源保护的卧虎山水库管理处。11日，其负责人绪正瑞话到急处，端起一本厚厚的法典翻到《水污染防治法》第二十条，几乎背出了所有内容：“禁止在饮用水水源一级保护区内新建、改建、扩建与供水设施和保护水源无关的建设项目；已建成的与供水设施和保护水源无关的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或者关闭。”

由于没执法权，卧虎山水库管理处这个正处级事业单位，不能罚款、不能扣人。对“画家村”的排污问题，同样束手无策。

除此之外，水库管理处还面临管辖范围的尴尬。水库管理处管辖的是水库周围海拔129.5米等高线以内的范围，为了进行界定，水库周围拉了围网。但到了“画家村”围网就断开了。“别墅建到了水里，安不安装已没意义了。”绪正瑞介绍，除了水库里的别墅，“水库周围山坡上的建筑，位于当地村集体土地上，想管理也束手无策。”

根据2012年省环保厅《关于济南市饮用水源保护区划定方案的复函》，卧虎山水库环湖路以内被圈定为水源一级保护区。2016年，国家水利部再次下发通知，将卧虎山水库纳入供水人口20万以上、年供水2000万立方米以上的全国重要饮用水源地名录。

“‘画家村\’不管是不是违建，但现在环湖路以内已成了水源地，‘画家村\’就得搬走。”绪正瑞称。

拆不动的别墅村

所谓的“画家村”，并不是自然村，它没有村委会、没有村民，也没有农田。

据水库管理处和仲宫街办介绍，1988年前后，六七位画家在水库边协调获地出钱盖房。盖房的主要是一些全国知名画家，在此写生休养。附近村民说，这里慢慢就叫成了“画家村”。绪正瑞介绍，“画家村”在随后20年间，从画家一村扩展出了画家二村，而后又衍生出了画家三村。在合法性上，水库管理处和仲宫街办均表示，并未见过“画家村”有带红头的政府批文，也没正规开发建设手续或房产证。

早在24年前，有关部门就曾讨论过拆除“画家村”。“1993年前后，水库已为城市供水多年，考虑到水质要求，市里曾有想法拆‘画家村\’，但随后不了了之。”绪正瑞介绍。

今年5月，网友“猖狂画家村”向12345举报“画家村”房屋无手续。辖区仲宫街办回应，此处2015年多次整治停工，但违建利用夜间建成，已上报执法局备案，下一步水库周边综合整治时统一治理。但“画家村”再次避开了2015年的综合整治。沿卧虎山水库环湖路跑一圈，看到水库南岸已被清理，曾经的农家乐仅残留部分水泥立柱。然而水库北岸的“画家村”，形态各异的别墅以及里外两层院墙完好无损。

据卧虎山水库管理处称，水库蓄水量最大时，水位会上抬3米，“画家村”部分亲水别墅会有7户被淹。“我们劝他们，不从水源保护角度考虑，也得为自身安全着想吧。”绪正瑞称，但被淹别墅主人回应，“进水不要紧，把水抽走就是了，我自己花钱加固岸堤，也不会拆房子。”“画家村”背后的交易

“画家村”主人都是谁？水库管理处及仲宫街办负责人均表示，多次约见未能谋面。他们只是能确定，这些神秘的别墅主人不见得都是画家。

2015年济南市中院的一份判决书中，曾简要描述了法院对“画家村”的调查结果：“1997年10月8日，甲方山东画院与乙方翟某签订协议书一份，协议约定：甲方同意接纳乙方为画家村特别成员，将三区4排第西属1户用地，有偿划归乙方使用；乙方同意按甲方规定，交给土地使用费3500元，配套费5万元。该处房产未办理房产证。”

与此同时，2014年两份历城区法院的判决书同样提及“画家村”。2013年，“济南月亮湾旅游开发有限公司”曾尝试在卧虎山水库旁开发“月亮湾太阳岛画家村”，将原本的农村建设用地，以每亩20万元的价格对外出售。最终，项目未开工，法院以农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设为由，判决该公司退还购房人所有房款。

近日，山东画院相关负责人回应，该院目前在职人员没有在“画家村”有房子的，有房子的也都转卖出去了。该负责人称，上世纪八九十年代，画院的老院长主持过“画家村”的事情，当年10万块就能建别墅。2011年开始，山东画院从虚体画院（挂名于省文化厅办公室之下）改成实体画院，之前所有的账务都已与独立后的画院无关。

看守森严与污染明显

画家一村、二村和三村，每个村都单独成院。除各自铁大门和标识村名的牌匾，每个院大门旁都盖着一简陋的小平房。小平房是给看门人住的，每个院子都雇了一名当地村民。记者曾几次尝试进入，屡被“画家村”看门人拒绝。与此同时，不大的院子遍布监控。

“王老先生之前每年这个时候来这里画画，没了两三年了，女儿生孩子也出国了，房子就一直空着。”画家二村负责看门的六旬老太介绍她的雇主情况时说。最终她允许记者入院查看。她负责照看院内的5栋别墅已6年多，院内几家人凑钱给她开工资，每月八九百元。老太介绍，“画家村”前不着村后不着店，买菜只能去仲宫。目前吃水都是每家每户自己打井，电都是邻村的临时电，污水粪水都靠自家的化粪池，定期由化粪车来抽走。

画家三村的看门人回应类似，别墅靠自己打井取水，污水没有地下管网。小区里平时基本没人住。“院里二三十栋别墅，不让外人进，有一次我让一个参观的进去了，有的楼主紧接着就给我打电话，让我撵人走。”画家一村管理更严格，直接不允许外人进大门。

画家一村一别墅直接亲临水面，大片垃圾紧邻水岸已然腐臭。盖到水中的外墙，一根排污管径直伸向水面。仅能通过别墅进入的羊肠小道直达水岸，岸边残留酒瓶子、方便面盒子等生活垃圾，一片刚烧过的篝火堆在一旁。

●进展

“肯定要拆除

正研究对策”

卧虎山水库位于仲宫街办辖区，拆违拆临大形势下，“画家村”别墅区尚没出现在前三批名单中。

仲宫街办相关负责人称，该别墅区工作难度不小。目前可以确定，“画家村”有103户。与此同时，街办严格制止2008年后的违建，“不少冒头再建的别墅都被强拆了。”之所以参照2008年，是因为当年《中华人民共和国城市规划法》出台，开始界定违建。“‘画家村\’的别墅建成时间基本都早于规划法出台。”该负责人称，想要定性其为违建较难。

“‘画家村\’别墅确实都没正规建设手续。”该负责人称，目前已上报南山管委会研究，拆除决定下达后，街办会全力配合。

近日，南山管委会工作人员表态，对“画家村”确实已作了考察了解，肯定要拆除，目前正在研究具体对策。 （记者李永明）

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