商品房交付标准与合同约定不一致,业主如何维权?

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读者求助:近期,济南某小区业主乔某称:2015年3月份,乔某与某开发商公司签署了商品房买卖合同,成为其所开发的楼盘业主。本来合同约定的装饰、设备标准为:楼盘外墙一至五层采用外挂石材,六层至二十四层采用外墙砖,设置安装东芝电梯。但现状是三层至顶层只是作了粉刷,没有贴外层墙砖,只有一层和二层有外挂石材,两座楼盘共12部电梯全部安装的是西门子电梯。其次,合同约定的交房条件是须经设计、勘察、施工、监理、质监五大主体验收合格,但该条件一直未具备。房子交房验收足足迟延了5个月时,同时乔某发现房子与合同约定的不一样。为此,业主乔某将该公司起诉到法院,请求判令该公司更换电梯及外墙材料,并且支付逾期交房违约金2万元。

对此,开发商公司辩称:公司不存在逾期交房,不应当支付违约金,安装的电梯规格和价格均高于约定的电梯。使用的外墙材料,也不影响业主的正常使用。

律师分析:乔某与该公司签订了《商品房买卖合同》,合同合法有效。合同约定:达不到约定标准的,乔某有权要求该公司赔偿双倍装饰、设备差价。但该公司更换的电梯单价均比合同约定电梯高,超出了合同标准；更换的氟碳漆,该公司根据专家的论证和外墙保温的相关规程,也更加科学,更加安全,此外,氟碳漆也不低于贴外墙砖价格,没有影响其功能和效果,也没有给业主造成损失。按合同约定,交房时间为2015年10月15日,该公司于2016年3月15日将该房交付给乔某,此项已构成违约,应承担违约责任。该公司应按日向乔某支付已交付房价款万分之一的违约金。法院遂依法作出上述判决。

记者提示:本案中,双方争议的焦点是房地产开发商是否违约。实践中,由于房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致造成房屋买卖的纠纷时有发生。

如果房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致,但并不低于合同约定的标准,不影响商品房的使用功能和效果,并且使竣工的商品房整体上更加安全,也没有给业主造成损失,宜认为开发商不构成违约。

一方面提醒房地产开发商应规范商品房验收行为,另一方面也提醒业主在维权时应注意相关规定的变化,合法维权,以更好地维护自身权益。

记者杜壮

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