鸡年大吉2017年港城楼市依然健康 2016年，港城楼市之好超过预期

（一）

“我没有想到今年的楼市会这么好！”——这是日照市某知名房地产企业老总在2016年底内部会议上讲的一句话。

这句话信息量极大。

它一方面透露出，开发商又一次赚到盆满钵盈的那种兴奋劲；另一方面，它也流露出，这一年因误判形势而没建成足够多可售楼盘的些些悔意。

相信这绝不仅仅是一家开发商的想法，它极有可能说出了港城大多数开发商的心声。

让我们回到一年前。

受2015年楼市跌宕起伏的影响，业内人士对2016年的港城楼市走势普遍不看好。

不看好的理由，总结起来主要有这么几条：

一是港城楼市总体上已经供过于求。日照市房地产管理局网站统计数据显示，2015年底，日照市未签约商品房14310套，面积为151.21万平方米，加上在建的市直三区项目和数量众多的城中村改造项目，去库存压力之大，前所未有。而调查发现，港城有购房能力的主力人群基本上都有房了，有的人甚至已经有了好几套房，海景房、学区房、养老房应有尽有。

二是人口红利减少，经济增速放缓。由于长期奉行计划生育这一基本国策，日照和全国各地一样，持续享受了三十多年的“人口红利”，就要告一段落了。

而新常态下，各行各业的日子也大不如前。雪上加霜的是，为了防控风险，银行惜贷，更让企业苦不堪言。转型期经济增速放缓，已是人所共知的事实。这意味着人们的收入，短期内没有大幅上涨的可能。

三是人们有一种普遍心理，买涨不买跌。2015年日照房价连续七个月下跌，7月份的环比跌幅更是一跃成为全国第一，单价累计下跌了将近1000元。

正常情况下，楼市一旦下行，人们一般都会采取观望策略，避免成为不幸的“接盘侠”。

平心而论，这些不看好的理由都是有道理的。2016年港城楼市去库存依然是主旋律的说法并没有错。

然而，2016年港城楼市表现之好却足以出乎业内人士之料。

市房地产管理局网站统计数据显示，截至2016年最后一天，市区商品房全年网签量共计23813套，环比上涨47.7%！成交面积高达288.31万平方米。

不比不知道，一比吓一跳。

与年初的未签约商品房数量相对比，我们不难发现，实际销售的房子几乎超出库存房一倍！这显然不仅仅是去库存了，分明可以用“销售形势一片大好”来形容这一年的楼市表现。

难怪开篇提到的那位房地产老总会有爱恨交加的情绪呢。（二）

那么，问题来了：为什么2016年港城楼市会这么火爆？

首先，楼市就是政策市。

日照以前不是，现在不是，将来也不是楼市的孤岛。它有自己独特的特点，但是在更大程度上，它和全国的楼市走向保持一致，全国冷它会冷，全国热它会热。

2016年初，中央为了去库存，发出了降准、降息、减税、信贷放松等诸多普惠式政策，导致这一年一二线城市楼市突然暴涨。连济南这样的城市，房价也出现了九连涨，政府不得不破天荒地出台了史上最严厉的限购政策。

受到这些利好消息刺激，港城楼市也跟着快速升温。

其次，经过2015年的一路下跌，港城楼市已无太大下跌空间。

据日照置业网统计数据，2016年新建商品房均价约为5900元。这个价格是高是低，消费者心中自有一本大账。不过，据业内人士分析，日照在建高层住宅成本价已经超过5000元，除非拿地价格特别低，否则，现在这价格已经没有多少下跌空间。

第三，刚需一直是有的，就算楼市已经供过于求，刚需依然客观存在。

什么是刚需？很多人可能并不具备买房条件，但是，因为个人要结婚，因为孩子要上学，因为非用不可，借钱也要买房，这就是刚需。结婚用房、学区房和改善性用房都是刚需。

统计数据显示，未来五年，改善型购房者集中的人群，即3550岁的人口，占总人口的比例，将持续保持在20%以上的高位。这意味着未来一段时间，小房换大房的人将大有人在。

再加上“全面二胎”政策的实施，很多人未雨绸缪，孩子还没生，已经提前着手换大房了。

2017年，港城楼市依然健康（一）

对于楼市的走向，始终有两种不同的声音。

一种是悲观的声音，市面上有这么多房子，开发商卖给谁？楼市崩盘绝对是迟早的事。他们认为，谁买房谁是傻瓜。

一种是乐观的声音，只要我们的城市还向前发展，那么楼市就没有理由不被看好，所以稳中有涨是大势所趋。他们认为，现在买房仍是好时机。

这两种声音争吵了不是一年两年了，甚至不是十年八年了。那么，到底哪种声音对呢？

通过对2016年港城楼市的分析，我们不难得出如下结论：

第一，从基本面上看，日照的楼房已经供过于求。

日照市房地产管理局网站统计数据显示，2016年底，市区尚有未签约住宅15271套，未签约住宅面积166.6万平方米。

这个数据表明，消费者即使买现房，可挑选的余地也非常大，根本无须担心买不到房子。

第二，国家的宏观调控政策已经悄然发生变化。

与2016年国家急于去库存不同，2017年楼市调控政策悄然变脸。随着一二线城市限购卷土重来，业内人士普遍认为，政策调控或将偏紧。

第三，港城楼市成交量仍然以刚需为主。

随着城市化进程加快，越来越多的乡下青年选择在城市里安居乐业。他们有着旺盛的购房需求，已经成为一支楼市刚需的生力军，带动了楼市的健康发展。

学区房仍然是消费者购房时的首选，尤其是准备买第二套房的港城市民。特别是准备生二胎的港城市民，学区房是他们的不二选择。港城的学区房仍然是一房难求，2017年还会继续热销。

而一批先富起来的港城市民，他们将手中的资金用来投资房产，一方面是为了让自己的资产保值增值，一方面也为了提升个人的生活品质。2017年，改善型购房者同样是港城楼市的主力军，他们是一支不可小觑的力量。（二）

结论是，港城楼市在短期内不会发生大的变化，既不会大涨，更不会大跌，2017年港城楼市依然健康。

因此，现在仍然是入市好时机。

一方面，现在买房仍然是成本最低的时候。

目前的房贷利率已经创下十年新低，毫无疑问，现在买房比任何时候成本都要低。

消费者并非傻瓜，该出手时就出手，其实大家都精着呢！

另一方面，现在市面上的房子可挑选余地大，选择一套中意的房子的机会多。

每个人都希望拥有一套好房子，所谓的好房子，不是价格越高的就是越好的，而是适合自己的才是最好的。

只要是自己中意的房子，价格反倒不是最重要的。毕竟房子是用来住的，不是用来炒的，价格高点也好，低点也罢，只要自己能承受得了，就是物有所值。

当然，很多消费者也十分关心，现在入市，自己会不会花了冤枉钱。

对于这个问题，我们要理性看待。

毕竟同样是房子，也是良莠不齐的，虽然说好房子是不会降价的，而便宜的房子则一定有它便宜的道理，但是具体到某一楼盘，也有可能出现冷热不均的现象。

因此，我们在选房时，还要睁大眼睛，确保自己没有看走眼！

鸡年大吉。趁着新春时节，让我们都许下一个愿望，早日买上适合自己的、称心如意的好房子！

（本文仅代表作者个人观点，与本刊立场无关） 

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