土地市场火力全开 看楼市资本大片的“套”与“路”

点击查看原图全国各地都在上演着土地大片，济南也不甘示弱。经过一年多的销售回暖，2016年六月的土地市场火力全开。据统计数据显示，截至6月28日，全国50大城市合计土地出让金已经达到了9655.9亿元，比去年同期大幅飙升了38.5%。而仅隔一天，济南唐冶2016-G021住宅用地以竞价936轮溢价289.79%刷曝地产圈。

显然，每当一轮楼市回暖至某个阶段，必定出现地王潮，然后拉升房价，高位调整，销售遇冷，再反应到土地市场出现底价成交甚至流拍频现。而当我们试图从这规律中找寻路径，就会发现事情远没有那么简单。正如否定之否定所言，这种好似循环的发展并非直线前进，而是呈螺旋式上升，在一定程度上说，它更像是个套路，充满未知的曲折与变数。

土地频现“高溢价”背后

截至今年上半年，全国土地市场一片火热。高单价、高总价成常态，而频频刷新高点的溢价率尤其惹眼。土地市场频现“高溢价”值得关注，其原因何在？未来土地市场如果继续产生“高溢价”现象，将对当前楼市调控政策产生什么样的影响?这些都值得我们思考。

高溢价为何会产生？记者综合各种观点发现原因有三：1.开发商看好后市，敢于拿高价地是基于对未来市场发展的信心。2.销售业绩趋好，房企资金比较充裕，拿地需求与土地储备需求较强。3.上半年宽松的信贷政策增强了开发企业的拿地信心。

更有甚者，一语点破个中玄机，即房卖得好，地给得少。虽然此间有更多声音提醒，土地高溢价率背后存在极大的市场风险，但疯狂抢地的开发商依然我行我素。这就不得不说到一个侥幸心理，即窗口期。对此，曾有专家感慨称：“前些年错误的拿地决策，后来被市场证明都是正确的决策，甚至是翻倍正确的决策，因为有倍速上涨的房价埋单，所以有窗口期之说。现如今，房价基数那么大，已经很难出现倍增的空间。因而，在土地市场真正坚持到最后的是少数企业，多数企业在一定的价位上已经偃旗息鼓作壁上观了。土地市场看起来很猛，其实是与对手斗狠，最狠才能拿到地，这是游戏规则。在价高者得的规则下，地王必然会出现。”

环环相扣的高溢价套路

可以说，具有十年以上从业经验经历了多个调整周期的老地产人差不多都已具备了一双火眼金睛，可以由一斑而窥全貌，单从土地高溢价率便能看到与之相环扣的前因后果。

前一个环扣销售，从销售数据来看，商品房销售正在逐步回暖。相关数据显示，房地产开发企业到位资金增长连续6个月回升，为下一阶段房地产开发投资准备了资金条件。整体来看，政策组合效应显现，三季度楼市延续了分化、回暖的态势，传导效应促使供需紧张，热点城市的土地市场升温。三季度，住宅地价环比增速继续上升，增幅超过商服、工业地价。

在一线城市快速回暖的带动下，二线城市土地市场日渐复苏回暖，成交均价持续攀升，加之不断出台的房地产利好政策，给予企业更多的拿地信心，土地成交溢价率被不断抬高。房企在一线和部分二线城市的拿地热情依旧高涨，土地市场进入强劲反弹期。

在此之下，土地高溢价率背后的风险也引发了业内人士的担忧，地王频频出现在短期一般能带动周边存量地块的增值和房价上涨，但高地价预示着后期开发入市的时间会被拉长，正常的拿地、开发、销售高周转模式遭遇挑战。另外，高价地必然催生更高的房价。高价地王的出现，使开发商不得不走豪宅化路线。但大量豪宅的入市，造成热点城市或区域房价高企，去化周期将会越来越长。

6月28日，融创中国控股有限公司董事长孙宏斌在合肥公开表示，融创已经在全国范围内停止拿地。他认为，不仅仅是一线城市，现在个别二线城市风险也很大，高涨的地价是不可持续的。“尤其是5月份，信贷开始逐渐收紧。很多开发商还没看到，但这比地王风险更要命。”

高溢价后的高风险出路

从全国近期市场现象看，热点区域的新出让项目几乎无一“逃脱”地王命运。积极拿地企业不乏稳健著称的龙头房企。但高溢价背后的高风险业已呼之欲出，渐成风雨欲来之势。如何在这风险中找寻出路，成为地王们面临的首要问题。

专家预测，2017年不排除房地产市场会降温的可能，当下产生的地王多数面临被套的风险。而对于如何解套，专家也给出建议，地王“解套”可从以下策略着手：一是压低产品开发成本，以高周转模式来争取更大利润；二是采取灵活的定价策略，如将项目分为三期开盘，逐渐抬高价格；三是积极从其他市场发掘客户，比如从股票市场找出部分潜在的需求，导入到此类高端物业的销售市场。

其实更值得一提的，是地王集中出现恰好说明行业投资机会的缺失，而不断创出楼面天价也表明了房地产行业进入后泡沫化时代。根据历史经验，“地王频出”或意味着“楼市高位调整”在不久之后将会出现。另外，“价高者得”的土地市场制度催生了地王，但又非地王所甘愿，由于地方政府在控制地价上缺乏相应策略，地价上涨的结果由房企来承担。地王频现显然不利于房地产市场健康发展，监管部门应适时出台措施进行疏导。

与此同时，中国指数研究院报告也指出，未来部分城市楼市及土地市场仍存在过热风险，政府或适时出台调控政策。价格方面，部分热点城市供求矛盾加深，短期内供应增长有限，房价存上涨压力。同时，高价地块频出增强了未来房价上涨预期。若政府采取有效措施，抑制投资需求释放，房价涨幅仍有望逐渐企稳。本刊记者田存娟

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各地进入抢地模式

●6月29日，成都土地市场上演了激烈的争夺，11宗主城区地块吸引了全国40多家地产大鳄前来，最终，9宗土地以高溢价成交，最高溢价率达128.82%。

●6月29日，合肥土地市场迎来19宗地块出让，总出让面积1826亩，总起拍价为59.3亿元。其中，庐阳N1603地块以单价2220万元/亩成交，总价为42.59亿元，楼面价16959元/平方米，溢价率344%，刷新了区域单价地王和总价地王纪录。

●6月29日，济南唐冶片区8块土地挂牌截止，其中，围子山组团三块土地引发13家房企的抢地大战，10小时的拉锯战创下济南史上最长耗时的竞拍。该组团中的2016-G021住宅地块楼面地价突破7000元，溢价289.79%，创下唐冶片区地价新高。

●6月30日，上海奉贤区南桥新城两幅住宅用地同时开拍。其中，国企奉贤发展以17.22亿元的价格将其中一块地收入囊中，实际楼板价达到36485元/平方米，溢价率240%。最终刷新区域地王纪录。据推测，该项目未来保本价至少5.6万元/平方米。

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