外来房企发力抢占济南市场楼市秩序重新洗牌

点击查看原图济南作为山东省会城市，毋庸置疑的也成为了全国各大房地产企业的争夺热土，记者在济南住宅与房地产信息网上了解到，目前入驻济南的房地产开发企业已经达到了382家，在售楼盘达到了696个之多，其中不乏地产十强、二十强，甚至许多省级大型开发商都纷纷抢占济南市场。本刊记者靳文博

“外来户”呈逐年上升趋势

近年来，济南市房地产市场各年度的排行榜上，外来房企的名字出现的越来越频繁。虽然榜单中的不少名字频繁更迭，但总有几个不会改变，前三名持续被省外来济房企“霸占”。从2014年来看，销量前十位的楼盘中有8个为外来房企。作为扩张的基础，土地早已成为外来房企竞相争夺的“美餐”。济南的地王概念早在2004年就有，当时的房地产的社会氛围没有现在这般火热，很多市民都对那个阶段的地王没有概念。济南的房地产市场在当年处于半封闭、不开放状态，所以也给了本地房企一个难得的发展机会。从2009年开始，随着外来房企的逐步进入，济南的楼市秩序被重新洗牌。回首十年土地拍卖的历史，地王多数落入“外来房企”囊中。

记者了解到，近5年来，济南房企销售排行十强榜单中,外来品牌房企数量逐年增加,本土房企受挤压,席位逐年递减，相对稳定的鲁能地产和鲁商置业等扛起本土大旗。而外来品牌保持上升态势,前三强一直在中海、恒大、绿地三家房企中轮回。

从2011年开始济南房地产市场成交连续5年创造新高。2015年全年共成交商品房1087.7亿、150340套、1299.41万㎡;商品住宅886.79亿、91121套、1063.29万㎡;同比2014年，商品房各项指标增幅分别为34.21%、33.26%、34%，商品住宅各项指标增幅分别为49.27%、38.64%、43%。去年12月20日济南商品住宅签约面积1001.9万㎡，成为市场发展新的里程碑。榜单中,销售金额TOP10企业集中度继续上升,行业分化趋势也在加剧。

从各大房企今年的开发计划中,也能感受到品牌房企对于市场份额的强有力控制。其中，绿地集团,已经在济南拥有了千亩土地开发,万亩土地储备;中海地产旗下的中海国际社区、中海天悦府、中海华山片区三个地块的土地储备也预计将达万亩以上;恒大集团在西城等地的土地也达上千亩。

据了解,绿地集团为今年在济南的销售金额制定超高的目标,中海地产也要冲刺百亿。单从目标的制定上看,也让我们感受到了今年的“老大”之争将会异常激烈。业内一人士表示，“在调控已成常态的市场背景下,未来的市场将进入开发商品牌、资金运筹实力、项目规划设计、物业管理、产品创新及楼盘品质及性价比的综合竞争阶段,开发企业要获得长期发展,势必面临修炼内功与企业转型的问题。”

外来房企喜欢玩“大动作”

众多知名的外来开发企业先后落子，其中一个显著的特色就是他们更青睐于拿下“大地块”来进行开发，以期靠公司以往的开发经验，重新在这个地块上按照自己的思路大规模改造升级，使该地块可以催生出更多的经济价值。

一线房企来济特别喜欢用“大”的方针进行开发，如大地块、大规模、大动作等。记者发现除了少数本地企业以外，其余在济南有大规模开发建设的均为省外知名开发企业。众多企业纷纷下手大地块，更多的是希望可以通过对这个地块的升级改造，创造出更多的公司利润。

大型楼盘的开发销售多分不同节点进行，比如常见的项目一期、二期。通过了解大型楼盘和中小规模的楼盘开发模式差距不大，在楼盘刚刚入市时，价格都会比较低，但是位置一般都是整个地块中最差的、难卖的。随着一期项目的销售进度，逐步转入二期销售。二期项目的位置和价格同一期相比都有了提高，楼盘主力产品此时推出。一般概念上的楼王多为居于地块中央或者最佳位置建设的楼盘，楼王的售价也是小区里价格最高的。

延伸解读

2016房企数字

●保利：保利一直以稳健的作风稳定在房企八强之内。去年，保利地产实现销售签约1541亿元，同比增长达13%，市占率达1.77%。在今年5月5日的股东大会上，保利地产总经理朱铭新介绍，2015年公司单个销售达50亿元的城市已经超过10个，也有实现了100亿级销售的城市，按照2400万平方米的货量70%左右的去化率估算，2016年业绩实现两位数的平稳增长是可期的。

●恒大：在中国的房地产市场上，恒大绝对算得上是一支强悍的队伍。

自2013年开始恒大实现1000亿元的销售目标之后开始进入稳步增长阶段，同时也开始在一线城市接连入手高价地。从今年前五个月的销售业绩来看，恒大以1122.3亿元的规模暂列第二位，排在万科之后。

●绿地：在今年开年，绿地就先声夺人，持续聚焦一二线重点城市，已在上海、北京、武汉等重点城市拿下多宗土地。前五个月，绿地以835.0亿元的成绩屈居第四位。此前绿地公布2016年度目标，计划合同销售收入达3200亿元，经营收入2400亿元，利润总额120亿元。如此算来，前五个月绿地的销售业绩仅完成了今年计划任务的26%。不过，在绿地力压万科问鼎房企销冠的2014年，绿地上半年的销售业绩也不理想，仅完成年度目标销售额的34%，但在最后两个月大大发力，力压万科。

●华润：如果看土地市场上的表现，华润置地可谓抢眼。据华润置地披露，前五个月，公司已在上海、成都、珠海、佛山、海口、苏州等一二线城市获得14个项目，土地出让金267.26亿元，权益土地出让金158.69亿元。如果再结合去年华润置地在北京、上海连夺高价地，甚至问鼎两宗总价地王的历史，华润在拿地上可谓不惜血本。未来，这些优质地块的入市将为华润带来可观的收益。

●中海：在过去十年里，中海地产一直是房企中最会赚钱的公司之一，拥有着强大的融资能力和工程控制能力。今年3月，中海以310亿元“鲸吞”中信也使其一度成为市场关注的焦点。据悉，中海收购中信股份的物业项目分布国内的25个城市，大部分项目位于一线及二线城市，土地储备总面积约2400万平方米。不过，此后也有声音称中海与中信的整合并不十分顺利。在这一大背景下，中海地产董事长郝建民曾表示，由于整合交易尚未最终完成，不考虑中信整合项目的销售贡献，并购有望半年内完成，中海地产将目标保守定为1850亿港元。

●融创：从布局上来看，融创的战略布局还是以一二线城市为主，同时将现金流安全作为经营目标，走打造高端产品的策略。在立足北京、上海、杭州、重庆等一二线重点城市的基础上持续向广深区域和南京、武汉、济南等地发展。据了解，融创今年已经在全国21个城市布局119个项目，总货值约5200亿，2016年可售货值达1400亿元。而融创中国董秘高曦透露，融创今年的销售目标为800亿元，如此看来，仅前五月，融创的目标完成率就已经超过了50%。

●碧桂园：今年前五个月，碧桂园共实现销售业绩949.2亿元，同比增长158%，这同碧桂园目前所坚持的中国新型城镇化和现代化这一战略立足点是分不开的。在去年碧桂园的千亿销售业绩中，46%来自于三四线城市。因此，碧桂园虽然谨慎进入一线城市，但对于三四线城市的市场也绝对没有放松。2016年碧桂园首入昆明，而此前其已在云南曲靖、楚雄布局项目。本刊记者靳文博综合整理

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