近半年消化三分之一 目前只剩4万多套 济南住宅库存仅能卖5个月

点击查看原图从2014年下半年以来，随着库存形势越来越严峻，“去库存”开始取代“控房价”成为楼市新主题。中央及各地政府纷纷通过取消限购限贷等系列政策来化解库存。随着刚需及改善群体买房门槛的大大降低，商品房销售量创出新高，也直接带动了房地产库存的下降。据记者统计，目前，省城新建住宅库存量不足5万套，降至2014年以来的最低点，理论上消化时间不足5个月。记者张阳阳

住宅库存降至近两年低点

统计数据显示，截至2016年6月底，济南市商品房总可售存量约24万套，其中商品住宅可售存量约4.9万套。

根据2016年上半年济南商品住宅的去化速度来看，这样的商品住宅存量并不算大。上半年全市共成交了6万余套住宅，月均去化近一万套，按照这个去化速度，4万多套的库存消化周期仅需5个月左右，半年的去化周期在全国来看，属于二线城市中的佼佼者。

据报道，从未推存量来估计，即使在没有新增土地供应的前提下，济南已卖出的土地上待开发住宅也能卖大约4年。这个时间看似很漫长，但是在每个阶段，开发商都会根据市场变化调整开发节奏，因此每个阶段的存量整体保持相对稳定，这种适度的存量对于保持房价的稳定具有积极作用。

不过，从近几年的商品住宅存量走势来看，济南住宅可售存量虽存在波动，但与其他同等级城市相比，属于比较稳定的状态。特别是2014年7月以来，随着限购限贷政策的相继退出，济南的商品住宅库存的去化时间便进入下行通道。2015年以来，去化周期基本保持在7个月以下。

改善型需求为降库存助力

山东财经大学房地产业发展研究中心监测显示，济南房地产库存虽整体比较健康，但仍然存在结构性的问题。一种是存量属性的结构问题。在楼市库存中，既包含住宅库存，也包含商办类的非住宅库存。其中住宅的总存量相对合理，商办类存量却相对巨大，是商品房去化的主要难题。

单从住宅存量来看，也存在产品的结构问题。在济南房地产市场上，90㎡以上的紧凑三房以及改善型产品去化的速度较快，而小于90㎡的两室产品去化速度最慢。以2016年以来出台的全面二孩和契税新政为例，受政策影响，即使一些刚需群体在买房时，也倾向于小三室产品。此外，大户型在购买过程中享受的政策利好更多，也促使了大户型产品的热销。

此外，存量还存在区域的结构问题。整体而言，由于主城区供地量及在售项目的稀缺，主城区的住宅存量相对较少，而偏远区域如长清区虽然在售项目不如主城区多，但单个项目的库存量较大，再加上客群不如主城区多，因此整体去化速度较慢，已成为困扰长清区市场发展的问题之一。

楼市热销库存难增

最新的一份报告显示，在全国20个典型城市中，有4个城市出现了楼市成交环比正增长现象。其中，增幅最大的3个城市包括深圳、济南和南宁，易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，“目前二线城市的市场交易热呈现了‘板块轮动\’的态势，此前为苏州、南京、合肥等市场，而后为成都、天津等市场，现在济南、南宁等城市开始火热”。

同时，一份关于35个城市住宅库存报告显示，目前济南楼市存销比仅有不到半年，处于历史较低水平。济南楼市的火爆销售下，开发商也加快了推盘速度，据不完全统计，6月份，济南陆续有20个项目开盘加推，虽然入市房源增多，但却抵不上房源的消化速度，6月，济南网签了1万多套住宅，远超刚入市的数量。

济南楼市去库存放大招

今年6月，济南市城市更新局挂牌，济南成国内第3个设专业城市更新机构的城市，标志着全市城市更新工作有了专门的主管部门。济南也因此成为继广州、深圳之后，国内第3个、省内首个设立专业城市更新机构的城市。

尽管机构才正式挂牌，但城市更新局的各项工作早已全面展开，济南市棚改旧改(征收拆迁)取得明显成效，已在全省范围内形成示范效应。截至5月底，全市已开工棚改项目22个，开工套数26824套，占年度计划的59%。而对棚改中选择货币化安置的居民来说，购房还有望通过政府搭建的平台享受“团购”价。

在中央商务区、北湖、标山、二药片区等多个棚改、危房改造项目中，政府部门推行的货币化安置取得了实实在在的成效。中央商务区5006户被征收居民中，选择货币化安置的超过4成;二药片区1003户居民选择货币化安置，超过8成。

这得益于济南市出台的货币化安置奖励政策。根据该政策，项目征收主体可获准以被征收房屋价值15%-20%的幅度设立货币化安置奖励资金，并设立货币补偿集中签约期，对选择货币化安置的实行分段奖励，早签多奖励、晚签少奖励或不奖励。此外，根据物价水平和房地产市场形势，各项目还可以适时调整临时安置费、搬迁补助费等相关补助标准，征收拆迁部门还现场引进优质房源推荐给选择货币化安置的被拆迁居民，为百姓就近选房购房提供便利。

据初步统计，目前各项目签订拆迁协议的国有土地棚改居民中，选择货币化安置的户数已达50.4%。

“我们还计划搭建线上的‘团购\’平台，为选择货币化安置的被拆迁居民提供服务。”济南市城市更新局有关负责人表示，该平台将与商品房预售系统有效衔接，选择货币补偿的棚改居民通过该平台，可以享受到开发商提供的“团购”价。据介绍，这个针对棚改居民的购房服务平台，目前正在进行政府招标采购，预计今年10月即可推出。

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