降息未能“雪中送炭”　股市反倒“趁火打劫”

■本报记者万德龙

就在上证指数扶摇直上站上3000点大关的喜庆时刻，来自经济领域另位“大佬”的日子却显得有些凄凉，这就是中国房地产市场。昨日，国家统计局发布了2014年11月份70个大中城市住宅销售价格变动情况，不出市场早前预计，新房价格环比下跌城市达到67个，较10月减少2个，但仍无一城市上涨，9月、10月70城止涨状态延续。不过，在一系列宽松政策提振下，11月份我国70个大中城市房价跌势稍有放缓，但整体下调态势未改。

济南市房价环比下降0.4%同比下降2.5%

这份数据中，11月份新建商品房价格同比下降最多的城市为杭州，为9.9%，这不得不让我们联想到杭州市满“城都是降价房”的楼市现状。话题还是回归到咱们济宁房价，数据显示，11月份，济宁新房价格环比下降0.4%，同比下降2.5%，这也是自9月份以来连续第三个月的同比下降，也创出年内同比下跌幅度之最。从中不难发现，济宁房价在跌跌不休的2014年年末，仍然难以交上一份“说得过去”的答卷。

记者留意到，在这次数据公布之后，媒体除了将“无一上涨”放到报道重点，其次还将降幅收窄这一现象着重报道，这主要表现在环比数据上。那么，我们就不妨梳理一下济南市2014年前11个月房价走势。1月济宁新房价格环比下跌0.1%，同比2013年1月上涨9.6%；2月环比下跌0.1%，同比上涨8.4%；3月环比2月持平，同比上涨7.0%；4月房价环比3月持平，同比上涨6.2%；5月环比4月上涨0.1%，同比上涨5.9%；6月环比下跌0.4%，同比上涨4.2%；7月环比下跌0.4%，同比上涨3.1%；8月环比下跌0.4%，同比上涨3.1%；9月环比下跌0.9%，同比下跌0.1%；10月环比下跌0.5%，同比则下跌1.9%；10月环比下降0.5%，同比下跌1.9%。

降息刺激楼市销量但对维系房价收效甚微

央行自11月22日起降息后，从经济学原理上讲，会一定程度上刺激楼市与股市，民间游资理应快速流入，但事实却是，在股市连日刷新各项数据重新站上3000点之时，对于楼市的利好并没有达到预期，特别是对于房地产开发热度明显放缓、房地产投资冷意十足的二三线城市而言，降息的利好作用更加微乎其微。

上周末，记者借着休息的空闲，走访了济宁城区15个在建楼盘，他们中的绝大多数已经拿到预售许可证，有些正处在认筹阶段，还有的项目开盘许久，“优惠”与“房源充足”成为它们的共同特点。在济北新区的一个项目，于2013年下半年陆续开盘的一二期房源早已售罄，项目均价到2014年初达到顶峰，即每平米5600元左右，时下，即将开盘的楼座正在认筹阶段，销售人员虽透露均价也要在5600元左右，但有“五千抵五万”的认筹活动，这意味着100平米的主推户型，每平米可以优惠450元，即均价5150元。

记者留意到，在这15个楼盘中，销量表现最好的是那些均价5000元左右的住宅项目，它们的现销价格与前两年行情持平甚至走低。与此同时，前两年备受追捧的写字楼则遭遇寒流，这与经济形势走低不无关系，投资者认为，企业经营状况不佳，用于办公租赁的花销自然减少，这让写字楼、公寓的投资回报率大幅降低，甚至不如拿钱去买理财产品来的划算。

二手房源激增或流向股市或变现盈利

国家统计局也公布了11月份二手房价格情况，济宁二手房价格环比下降幅度收窄至0.4%，与去年同期则下降3.7%，仅从数据上看，二手房市场行情的确有所“起色”（参照10月份，济宁二手房价格环比下跌0.9%，同比下跌3.3%）。而在记者的实地调查中发现，在二手房价格降幅收窄的数据背后，则隐藏着二手房源激增、成交量回暖、成交价格稳中有降的事实。

市民庄女士有一套某高档小区133平米的三居室，于4月份登记出售，最初还抱着小赚一笔的想法，但经历长达半年的“无人问津”后，最终决定“原价出售”，折合每平米9060元，这个价格包括储藏室、开口费、壁纸等装修费用，基本与买入价格持平，终于在11月末的时候成交。“买我房子的是一家回迁户，拿到补偿款就全款支付了，他看我拿出来房产证以证明是原价出售，也没怎么讨价还价。”庄女士如是告诉记者。

其实，像庄女士有相同经历的房主不再少数，自央行降息后，很多有着刚性需求的购房者开始着手买房，但考虑到新房交房周期较长且位置较偏，他们又将目光转向价格有所松动的二手房上来。当然，多数房主也放下身价，主动降价出售，为的就是快速变现，至于卖房所得的资金，流入持续翻红的股市，或者流入年末收益率快速攀升的理财产品，或许都是不错的选择。

改善型购房者担当楼市“救命稻草”？

记者在采访中发现一点“怪相”，原本滞销的大面积、高总房款房源，交易量明显回升，这些房源大多是140平米左右的三居室，精装价每平方米6000至8000元、毛坯房6000元以内，当然地理位置一定要好。购买这些房源的人会是谁呢？毋庸置疑，是那些有着改善型住房需求的市民，有的是拆迁户，有的打算卖掉小面积住宅，有的则是家中添丁，他们已经关注楼市许久，早就萌生了买房置业的打算，但苦于前两年房价过高。如今，他们积攒了一定的财富，又恰逢房价低点，因此入手。

无论是刚需购房，还是改善型购房，他们都不是房地产“投机客”，买房目的不是为了赚钱盈利，而是居住需求。因此，在“去投资化”的楼市大环境下，在库存高企的压力下，在紧迫的融资成本下，未来房价的走势，低价走量或许才是明智之举。

■李默文制图

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