房地产业“新常态”:挑战还是机遇

□晁明春

“房价跌了,房地产行业疲软了,连最坚挺的‘任大炮\’也要退休了……”

一句调侃,让一向高烧不退的房地产业如时下的季节一样,感到了丝丝“凉意”。

10月24日,国家统计局发布的9月份70个大中城市住宅销售价格变动报告显示,新建商品住宅和二手住宅价格环比下降的城市个数分别为69个和70个。其中济南自今年5月份新建商品住宅价格环比下跌0.4%、6月环比下跌0.7%、7月环比下跌1.2%、8月环比下跌1.3%后,9月房价再次出现0.7%的下跌。特别是济南9月房价同比下跌1.3%,这也是两年来省城房价首次同比下降。

省城房价“五连跌”只不过是全国普遍面临的经济下行压力在房地产业的投射,并不令人意外。尽管不少地方政府如济南市自今年7月10日悄悄放开了限购政策,但市场的波澜不惊已表明:消费者的心理越来越成熟,房地产市场正在“返璞归真”。虽然央行今年9月30日又出台了《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》,提出“首套房利率最低七折,二套房认贷不认房”的政策,只是这剂“强心针”的效果还有待进一步观察。

但房地产整个行业的回调已是不争的事实。从全国面上看,根据国家统计局10月21日发布的数据,前三季度全国房地产开发投资68751亿元,同比名义增长12.5%,增速比上半年回落1.6个百分点,其中住宅投资增长11.3%。全国住宅销售量和土地出让面积均出现明显下滑。其中,全国商品房销售面积77132万平方米,同比下降8.6%,其中住宅销售面积下降10.3%。全国商品房销售额49227亿元,同比下降8.9%,其中住宅销售额下降10.8%。房地产开发企业土地购置面积24014万平方米,同比下降4.6%。

从全省看,今年前三季度,全省房地产开发投资仅增长8.3%,比上半年回落3.9个百分点；商品房销售面积连续6个月负增长。大势之下的济南房地产业“抗压”能力应该稍强些,据济南市统计局11月3日发布的数字,一方面是省城前三季度房地产开发投资增长24.7%,商品房新开工面积999.7万平方米,增长13.4%,皆大大高于全省、全国平均值；另一方面,销售面积575.6万平方米,增长7.3%,回落6.3个百分点,待售面积111.3万平方米,增长16.7%,总体上仍处于市场博弈加剧、行业整体回调的基本面。再往前看,在“滴灌式”的微刺激下,楼市有回暖的势头,但再像2009年那样短期内实现大反转已不现实。

尽管包括GDP在内的一系列数字增速已经放缓,但还是合理区间内的平稳平长,中央早已将此定调为“新常态”。面临“新常态”的房地产业,从行业看可能困难和挑战多一些,但对整个经济社会发展方式的转型却是难得的机遇。

从积极的方面看,房地产业所谓的“凉意”、所谓的“冬天”只不过是对过去掠夺式、恐慌式暴涨的一个修正而已。何况,随着改革的逐步深化特别是新型城镇化的提速,户籍政策等一系列改革难点和硬骨头的被突破,房地产业仍然有不少的利好消息逐步释放出来。看看每年的新婚登记人数,再加上居民改善性需求的旺盛,可以肯定的是房地产业将步入一个均衡、稳定的发展周期。

当然,房地产业“新常态”中蕴含的风险应该引起重视。一方面,9月末,全国商品房待售面积57148万平方米,同比增长28.0%。具体到济南市场,111.3万平方米的待售面积显然只是一个取得预售许可证的数字,开发企业回笼资金的压力不可低估,即使有个别实力较弱的开发商出现资金链断裂也不意外。

另一方面,房地产市场传导到土地市场的压力也给地方政府的发展方式转型带来不利影响,据有关机构统计,今年前三个季度省城土地供给、成交跟去年同期相比均有较大比例的下滑,土地供应数量仅为去年同期的53%,土地供应面积也仅达到去年同期的36%,已经有不少区县市在为如何填补因土地市场不振而出现的财政增收“窟窿”头疼不已,政府投资平台的融资和市场化步伐也必然放慢,对此不能不保持警惕。

因此,“改革是最大的红利”,通过深化改革,为“新常态”下的经济发展寻找“新动力”已成为各级政府的一个必然选择。从这个角度讲,房地产业进入“新常态”在给地方经济“转调创”带来阵痛的同时,还会让我们的经济社会发展更健康、更稳健、更持久。

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