楼市看客增多消费者多持币观望 房贷新政“烘热”济宁楼盘促销

点击查看原图点击查看原图点击查看原图■本报记者万德龙

在业内对楼市“金九银十”不抱希望之时，央行的房贷新政一下为楼市注入了一针“强心剂”：国庆长假前，央行放松对首套房认定标准，对于拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次贷款购买普通商品住房时，银行执行首套房贷政策，首套房利率最低可打七折。从金融政策上放松首套房的认定，这无疑可刺激一部分消费者购房情绪。而记者采访中发现，国庆长假期间，济南市楼市依旧“阴云密布”。

政策链接

9月30日，中国人民银行和银监会联合发布对第二套房“认贷不认房”的《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，该通知规定拥有一套住房并已结清购房贷款的家庭，再次申购贷款买二套房时执行首套房贷款政策。“认贷不认房”新政出台意味着，居民购房时首付可由原先最低的六成降为三成。

楼市“虚旺”

看的多买的少，消费者大都持币观望

最近一段时间，走在济宁城区的主干道上时，看到最多的户外广告肯定非房地产莫属。不仅如此，在十字路口或者商场超市，接到的传单多半也是楼盘广告。仔细看过这些楼盘的宣传标语后不难发现，开发商的宣传重点已然从地段、品质等“软着陆”卖点，改变为打折、直降等更为直观的“硬着陆”数字。4.5折、零首付、送车位、买一套送一套、均价直降千元、一口价4200元/平米……这些“前所未见”的楼盘宣传标语，如今却已经司空常见。可以说，这在一定程度上反映了济南市当下楼市现状。

话题回到央行新近出台的房贷新政上来，此消息一出，房地产商喜出望外的同时，一部分有着改善性住房的购房者也高兴起来，因为他们希望通过再次房贷获得住房改善以及减轻购房负担的“双福利”。由于该政策是在国庆长假前一天发布的，理应反应到国庆长假期间的楼市销售情况上，但在记者的调查中却发现，由于首套房认定新标准暂未落地（下文详解），以及消费者对未来房价走势还抱有不乐观情绪，真正下手购买的市民并不算多，真正成交房源多数还是那些有着较强住房需求的市民，以及那些降价幅度“超预期”的楼盘。

市民“没底”

改善型购房者蠢蠢欲动，房价走势“成谜”

市民曲先生刚刚过完32岁生日，眼看3岁儿子逐渐长大，全家三口再挤住在一间60平米的小居室里确实有些不方便，况且通过结婚8年的努力，曲先生夫妻两人除了偿还完现住房的贷款之外，还有15余万元存款，再加上双方父母的资助，改善全家住所环境并非难事。这不，央行刚刚出台的首套房认定新标准，正好符合曲先生一家人的情况，再次购房还可享受房贷政策。但曲先生仔细打听后得知，这远没有他想的那么简单。“由于孩子快上学了，我首先将购房意向放在二手学区房上，但中介告诉我们新政还没正式落地，具体执行时间表尚不知晓。”曲先生如是告诉记者，“随后，我又将目光放在了新建商品房，主城区里新建学区房屈指可数，那些经济实惠商品房多数位于城区边缘，而这些房源的保值性较差，所以赶上房地产动荡时，降价幅度谁也说不准。这不，就有好几个楼盘因为降价，出现了老业主围堵售楼处的现象。我非常理解他们的心情，毕竟房子在中国是个特殊的‘商品\’，寄托着一家人的希望，随便一降价就损失几万甚至几十万元，这可是普通人几十年的工资啊！”

就这样一来二去，曲先生买房的事就搁置了，因为对未来房价走势真的“没底”。“在我看来，开发商的降价诚意还不算足，一次性降价到底才是王道。今天每平米降价300元，销售情况一般，明天再降200元，仍然卖不动，反让那些有着购房意向的消费者失去了信心。”曲先生如此讲道。

银行“没反应”

首套房认定新标准暂未落地

“放宽信贷、取消限购犹如一剂猛药，确实对楼市有着刺激效应，但却没能像个别房地产观察人士预计的那样，出现‘立竿见影\’的效果，这或许与国庆长假期间，新政的贯彻‘滞后\’密切相关。”昨日，记者相继致电中国银行、工商银行、建设银行等大型银行，工作人员表示，暂时还没有收到央行调整首套房认定的通知，济宁住房贷款政策暂时还没变化。“可能因为节假日期间银行对公业务、个人贷款业务放假休息有关，建议在8日以后工作日时间再询问。”银行工作人员如此讲道。

随后，记者采访了市区一些房产中介。据介绍，早在2012年央行就下发过类似于“7折最低利率”政策，也就是说从央行来说7折的最低利率没有消失过，但在现实情况中，尤其是近几年银行紧缩房贷大环境里，利率折扣现象基本没出现过，首套房基准利率、二套房利率上浮10%成为多数银行的主要做法。而在银行工作人员眼中，紧接着到来的银行年末“钱荒”周期，更会加大房贷新政的执行难度，银行在紧缩全行业贷款额度的同时，自然无法给予房贷客户更多的优惠，或许还会出现往年“拖到明年在审批”的无奈之举。

降价潮来临？

11月至12月，房企贷款恰逢还款周期

前面，记者介绍了当前楼市的诸多现象，无论是央行层面的“救市”之举，还是改善性购房者的徘徊，都没有阻止开发商降价动作的扩大化，而在济宁楼市的现实中，最近一段时间，销售较好的楼盘，基本都是那些降价幅度较大的项目。出现这些现象的原因主要来自三个方面，一是消费者的购房意愿淡薄，二是房地产市场进一步深化“去投资化”现象，三是银行信贷压力已经迫使房地产不得不“降价换量以变现”。“马上就要到年末了，房地产商在面对销售惨淡现状的同时，还面临着银行的‘追债\’。大家都知道，企业贷款的周期基本都是半年，而从今年第二季度开始，济宁楼市仿佛一夜间由盛转衰，房地产商开始大举借贷用于资金周转，这部分贷款到了11月至12月期间恰好处于还款周期。这期间，银行放款额度锐减，再加上房地产行业还款能力评级骤降，房企很难从银行获得二次贷款。由此，房地产商只好通过降价换量的方式，来偿还银行贷款‘过冬\’。”某银行企业信贷部经理傅先生如是说，“前两天，我同事的一个房地产客户有4000万元贷款到期，由于无力偿还，就降价处理了一批房源，而我们银行就在售楼处驻扎了，卖房子的钱直接进入银行账户，用于还款。”

城区随处可见的楼盘促销广告

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